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土地增值税收入确认需要关注问题一 做为最具争议的税种之一，土地增值税的收入确认一直存在较大争议。 由于不同税法中对收入确认的规定不同，造成了房地产公司增值税收入、土地增值税收入、所得税收入不同，给工作中纳税申报、税收征管造成了很大的烦恼。 接下来，分别从预缴和清算环节对比一下，房地产公司增值税、所得税和土地增值税得收入。 政策： 土地增值税：《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）第一条规定： 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。 适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 增值税：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号，第十一条： 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号：销售额 第四条房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%) 举例： A房地产公司2017年元月开始预售开发项目，当月取得预售收入1090万元，假设土地价款109万元。该项目取得可以抵扣进项税额200万元。计算预缴和清算环节不同税种计税收入 预缴环节： 增值税预缴计税依据： 简易计税：1090/1.05=1038.10万元 一般计税：1090/1.09=1000万元 土地增值税计税依据： 简易计税：1090-1090/1.05*3%=1,058.86万 一般计税：1090-1090/1.09*3%=1.060万 清算环节： 简易计税： 增值税、土地增值税、所得税不含增值税应纳税额=1090/1.05=1038.10万元 一般计税方法： 增值税、所得税：销售收入=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)=（1090-109）/(1+9%)=900万元 销项税额=900*9%=81万 土地增值税应税收入=1090-81=1009万元 由于土地成本扣减销售额，导致增值税、土地增值税（1090/1.09=1000万，未考虑土地成本抵减销售额109*1.09*9%=9）和企业所得税计税收入有差异。 |
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