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我先从REITs架构搭建的税务问题来进行讨论。对于REITs或者说资产证券化而言，在现在整体的中国的税务法规里面，目前为止还没有一个特别的规定。在没有特别规定的情况下，就会带来一个问题即是很多交易并没有一套完整的REITs税收法规来约束。这是REITs在做交易的时候需要面临的税务问题。 我们具体看一下这样情况下的重组会带来什么样的潜在税务影响。对于资产证券化而言，如果从REITs的视角而言，包含了创设权益，也包含了物业所有权都要进行转移的不同重组和交易类型。物业所有权要进行转移的情况，在国外的话，往往是作为鼓励REITs的角度，会在REITs分派和重组方面给予一些特定的税收优惠。但是国内并没有这方面的税收优惠。 为了搭建一个前面讲到的比较合适的REITs架构的话，我们本身就要对现在的物业进行重组，比如说搭建SPV，要把资产注入SPV，或者把资产注入项目公司，再把项目公司注入SPV。这样一个过程当中，税务机关可能会把我们的交易看成是一步一步的分开交易，然后再看这些交易会不会引起中国的税收问题。 现在做个案例来进行探讨。在这案例当中，发起人将自有不动产注入新设的SPV，在这个过程当中，会有一个评估值对账面净值体现物业市场价值的增值。注入SPV之后，发行人会将SPV公司股权转让到私募基金全资子公司当中。通过两步走的方式将房地产和土地使用权注入SPV计划。第三步再通过SPV计划向市场发售，来实现发行人的REITs收益取得和退出。 在这个过程当中，就现行的所得税制而言，就涉及到对于企业所得税，在出资阶段，税务机关会把这个交易视为一个公允价值来作为一个收入，缴纳所得税。那么根据假设条件，就是1亿减去5000万乘以25%，最后是1250万元的税负。 当这个资产对外出资实现公允价值之后，我们以项目公司的股权再转让给这个SPV计划的时候，因为项目公司的股权的计税成本变成了1亿元，再以1亿元转让就没有额外所得税。在整个装入REITs的过程当中，有一个企业所得税方面的市场价值的实现（realize）和市场价值与历史成本差值缴纳企业所得税的结果。从增税的时点来说，税务机关会在重组完成的时候，认为触发相应的纳税时点。也就是说交易注入到项目公司的时候，那个阶段就要纳税。 对于不动产而言，涉及的税收除了所得税之外还有其他的间接税和财产行为税影响。 在间接税的情况下，在这个案例当中，因为是在原来的营业税体制下，所以对于标的物的物业出资时不交纳营业税，同时出售标的物子公司股权时，股权转让不征营业税。但是营业税改成新的增值税之后，在申请营业税免税的法规，即以不动产、无形资产入股不征收营业税的规定，其实已经停止了效力。也就是说在增值税下面，如果说按照一个普遍规则，当地税务机关可能会提出以物业对外出资也会要求缴纳增值税。增值税标准税率是11%，对于老项目的增值税征收率是5%。 第三个是房产税，房产税是由租金取得人征收的，所以在这个过程当中，房产税从租金收入来说，只是由谁取得租金谁来缴纳房产税。 第四个是契税。从一般原则来说，物业所有权的变更是需要缴纳契税的。但是现行的契税法规当中其实也有相应的免税依据，在鼓励企业重组文件当中，有一条规定是如果母公司和全资子公司之间的房屋土地权属划转是免征契税的。当然作为企业是要争取这样的免税规则。 刚才陈思杰先生介绍说会计处理是一门艺术，那么税务处理也是一门艺术；而且从我的经验来说还是一门执行的艺术。在这样的情况下，当地税务机关是不是参照这些法条适用，或者说提出，因为这条法条原来出的目的是为了鼓励一个企业改制角度来出的。而在REITs的情况下，这条法条是不是可以作为我们可适用的依据？这一点除了看现有法规的规定，还要和当地主观税务机关有一个进行协商的过程。 第五是土地增值税。土地增值税现有法规当中提出说对非房地产开发企业，将房地产转让到所投资的子公司当中是暂免增收土地增值税的。转让母公司、子公司的股权理论上不涉及到土地增值税。 但是这个法规又面临了一些现实操作当中的问题。比如非房地产开发企业将房地产转让到所投资的子公司当中，暂免征收土地增值税。但如果发起人曾经有过开发企业资质，但是资产注入时点已经不是开发企业了。那么这个企业是非房地产开发企业，还是房地产开发企业？另外虽然说有房地产开发企业的限定，但在经营范围上，如果发起人公司成立之日起，就包含房地产经营的范围，但并没有房地产开发的业务，这个时候税务机关会不会对这个房地产开发企业做一个广义解释？也就是说在税务机关眼中，是不是会认为房地产开发企业和房地产经营企业都是属于广义的房地产（开发）企业。在不同的解读下，会造成土地增值税到底是不是需要征收，存在一个比较大的不确定性。此外，出售持有标的物业的子公司股权，理论上不涉及土地增值税。但是有一些税务机关说，以土地为主要资产的公司股权转让，他们认为实际上是在转让相应的资产所以应该征收土地增值税。 总之，虽然税法对房地产有很多法规，这些法规其实并不是那么明确的。在实务操作当中，的确有很多需要和税务机关讨论。刚刚我们讨论的是征税和不征税的区别，如果征税又会涉及到税基是什么，税基是按照总额还是按照差额，如果是差额那么收入额如何定、成本扣除额或者计税扣除额怎么定？这些都是在做商业地产进行重组的时候，或者是为了发行REITs进行重组时必须要面临的问题。 随着现在新交易结构的出现，比较典型的是移动物业所有权的情况，资产证券化其他的其他途径当中还包括创设收益权益，将收益权益进行证券化。在税务处理方面，这些比较创新的交易模式和我们交易要求差异可能会变大。比如发售收益权时，是不是作为金融商品转让。如果作为金融商品转让，会有增值税纳税义务。在这样的情况下，资产证券化在创设阶段，以及在发行阶段，都需要考虑在这么多环节当中相应的税收处理是什么样的。而且从事先筹划阶段来说，当然是希望有未雨绸缪的做法，也就是说不能等到交易完成了，税务机关核定企业要缴纳一个高昂的税收时，我们才发现税负成本远远超过假设。证券化的业务是前瞻性的业务，我们对税务处理也需要有更加前瞻性的眼光去进行处理。 对于资产证券化，我们现在观察到的另外个动态是融资租赁方面。在营业税改增值税之后，从融资租赁角度，一个是直租，一个是不动产的售后回租，不动产的售后回租的税务处理也有一些新进展，这些进展仍然有一些不确定的地方，如果采用不动产售后回租的话也要注意到新的问题。 税务是一门执行的艺术，如果在实际业务当中碰到相关税务问题，也欢迎大家和我们交流，谢谢大家。 【本篇微信文章的编辑负责人为北京市中伦律师事务所律师孙瑞、中国资产证券化论坛秘书处王佳丽】 |
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