继《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)发布后，国家税务总局出台了一系列配套的征管公告，其中，《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告 2016年第18号)对房地产开发企业增值税征收管理做出了具体规定。但是，该公告并未明确房地产企业销售精装修房如何进行税务处理的问题，给房地产企业的实际操作带来一定的困难。 随着“营改增”的推进，部分省市陆续发布或明确了销售精装修房的相关规定。在此，华政小编为大家整理了国家税务总局及各省市国家税务局对销售精装修房的相关政策或操作指引，供大家参考。 房地产企业销售精装修房的有关规定 | 国家税务总局 | 兼营 | 试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。 | 混合销售 | 混合销售是指既涉及服务又涉及货物的一项销售行为。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，应按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税，对一项混合销售行为，无论是否分开核算销售额，均按上述规定执行。 | 政策依据 | 1.《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号) 2.《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税【2016】36号) 3.《20条服务新举措 全面助力营改增》访谈记录 | 河北省国家税务局 | 具体规定 | 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。 例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。 | 政策依据 | 河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)第十二条。 | 湖北省国家税务局 | 具体规定 | 房地产企业销售不动产，将不动产与货物一并销售，且货物包含在不动产价格以内的，不单独对货物按照适用税率征收增值税。例如随精装房一并销售的家具、家电等货物，不单独对货物按17%税率征收增值税。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。 | 政策依据 | 湖北省国家税务局《营改增执行口径第二辑》第52条。 | 内蒙古自治区国家税务局 | 具体规定 | 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。“买一赠一”赠送部分视同销售，按“平进平出”计算缴纳增值税销项税额。 | 政策依据 | 内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二(不动产部分)第(三)条。 | 海南省国家税务局 | 具体规定 | 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。 | 政策依据 | 海南省国家税务局全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业第(三)条。 | 山东省国家税务局 | 具体规定 | 房地产开发企业销售住房赠送装修、家电，作为房地产开发企业的一种营销模式，其主要目的为销售住房。购房者统一支付对价，可参照混合销售的原则，按销售不动产适用税率申报缴纳增值税。 | 政策依据 | 山东省国家税务局全面推开营改增试点政策指引(七)第九条。 | 厦门市国家税务局 | 具体规定 | 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。 | 政策依据 | 厦门市国家税务局营改增政策问题解答(三)第1条。 | 深圳市国家税务局 | 具体规定 | 房地产企业销售带精装修的房屋，按照销售不动产征收增值税。 | 政策依据 | 深圳市国家税务局全面推开“营改增”试点工作指引(之一)第九条。 |
“营改增”后，国家税务总局未明确房地产企业销售精装修房，附带赠送装修、家电等应如何缴纳增值税，但部分省市发布了具体的处理意见，对于房地产企业在销售精装修房时，应密切关注本省市的征管要求，如果本省市并无明确要求，可参照其他省市有关规定，及时与主管税务机关进行沟通。
为便于掌握上述规定，华政小编分析如下： (一)房价中包含的装修费(含装饰、家具、家电等费用) 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，各省市的认定比较统一，因已经包含在房价中，均认为无需视同销售，应按照销售不动产适用税率缴纳增值税。 (二)房价外单独无偿提供的货物 房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，如促销抽奖赠送家电，其中： 1.河北和山东税务机关明确可以比照混合销售处理，按销售不动产适用税率纳税。 2.其他省市如湖北、海南和内蒙古明确应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。 |
