#咚咖房学院# 直播11：30 小产权博奕，买OR不买？主持人：接下来掌声欢迎...

#咚咖房学院# 直播11：30 小产权博奕，买OR不买？ 主持人：接下来掌声欢迎...

08-07 11:41小咚推荐

#咚咖房学院#   直播11：30 小产权博奕，买OR不买？

主持人：接下来掌声欢迎王秀娟律师。

王秀娟：大家好！我是北京盈科（深圳）律师事务所房地产和建设工程方面的律师，前期我们做房地产和建设工程比较多，这两年随着深圳城市更 新市场比较火热，我们开始不断地接触旧改这一块，在我们接触的案例中，我们做投资人的律师、做开发商的律师，也有做被拆迁户的律师，在不同的角 色当中，我们发现旧改工程中现在大家比较关注的问题在两块，一个是小产权，一个是工改，因为旧住宅区的投资，时间拉得比较长，小产权和旧工业区 的形态比较单一。
    
大家都关心一个问题，小产权能不能买？对于能买的原因可能不需要我跟大家过多的说，因为现在深圳商品房的价格确实比较高，小产权的价格在 商品房的三分之一或者不到三分之一，据我了解，小产权房的投资回报也还可以，我们有个律师圈的朋友在2014年花了两千万买了一栋小产权房，持有 不到一年时间，投资回报率高达30%，现在这个市场环境下，这样高的回报率只有通过深圳这种比较变态的房地产才能实现。

从律师的角度，我必须要提醒一下大家，在买小产权的时候要注意一些风险。前面旧改先锋也跟大家谈到布吉小产权的问题，前脚买，后脚就有开 发商来拆迁，如果这个时候原来的卖家听了今天的讲座，可能会去要求确认买卖无效。

小产权最大的问题：一是产权有瑕疵，有权属确认的现在是绿本，没有权属确认的完全没有产权，没有证件能够证明你是现在的权属人，卖家在卖 房子的时候很难证明这个小产权是你的。二是合同无效，小产权违反了国家的强制性规定，所以司法实践当中认定小产权签买卖合同是无效的，无效产生 的直接后果就是双方该返还的返还，买方可以要求卖方把购房款还回来。三是拆迁的利益很难保障，主要是跟产权有关系，实施主体跟你签补偿协议，首 先得确认你对这个小产权有权属，未来拆迁过程中他的压力很大，如果他跟你签了协议，将来卖家站出来主张要求返还的话，这一块风险是比较大的。四 是依法拆除，前面旧改先锋也谈到福轩大厦大厦能不能拆除，后面我会跟大家简单的分析一下。

风险一：产权瑕疵/没有产权。
现在很多村委统建楼有绿本，绿本在国土局登记会有一栏“限制转让”。另外一种是完全没有产权，深圳市对于“小产权”的称呼只是俗称，深圳 市政府官方文件是叫“违法建筑”，从86年开始，到2013年、2015年，不断出台关于违法建筑的规定，这是我们梳理的目录，如果大家需要的话可以私 下找我要。

第一个阶段1986年411号文，用地在200平，第二个阶段是02、01年，很多原住民比较了解，两规的规定，及违法私房及经营性建筑的规定，这个时 候对于原住民的建房面积也扩大到480平米，原住民可以建到480平，但是一直到现在都维持480万的界限。第三个阶段是09年，国土开始做普查，86年村 集体划过控制线，即红线内建房和红线外建房，09年国土开始大面积普查，现在一些原住民虽然没有产权证和权属证明，但是他有普查表，这些表也能证 明他原来的权属状况，至少能证明建设状况，因为一开始违法建筑建设的时候，连报建措施都没有，形成的资料比较少。09年出了《历史遗留违法建筑处 理决定》和2013年的《实施办法》。

从这三个阶段我们可以看到违法建筑的类型主要是两类：一是程序性违法，比如政策规定你可以建480平米，但是你超过480平米，建500、600甚至 800平米的房子，也有的原住民只能“一户一栋”，但他一户建了很多栋，这叫程序性违法，通过程序是可以处理的，但你要证明你的房子消防、质量都 没有问题，现在原住民很难证明，特别是消防，城中村的消防问题很难通过这个程序申报绿本。二是实质性违法，这类是大家常说的撞高压线以及涉及农 耕地、水源等问题，现在违法建筑涉及到拆除可能也是这一块的问题比较大，大家如果买的话，前提得判断清楚，它是属于红线内外的程序性违法，还是 实质性违法，如果是实质性违法，建议大家不要去碰。

现在的小产权是三种结果：第一种是不予确认产权，占用农田、水源保护区。第二种是通过申报程序得到权属确认，拿到绿本。第三种是给你程序 了，但是你没有按照这个程序处理，或者说在程序处理当中因为其他原因导致绿本发不下来。#旧改专场# 

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