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来源：《全球最佳范例》杂志总第26期，P070-085 作者：薛杰（Serge Salat）,法国城市形态和综合系统研究所主席 2016年4月， 作者在与联合国人居署执行主任霍安·克洛斯博士进行的一次令人鼓舞的会谈中， 他给出对城市价值创造的个人见解：在纸上绘制简洁的规划图，即通过良好的城市设计来创造城市价值。对这一观点最有说服力的例子是纽约市通过城市规划取得的辉煌成功：1811 年政府要员们在图纸上绘制了城市设计图，然而这一看似举手之劳的做法在长达两个世纪里创造了最大程度的财富集聚，并形成让其它城市顶礼模仿的全球经济权力。但是，设计图纸上的这些线条有什么特别之处？促使这种规划取得难以置信的成功的经济和法律条件是什么？在曼哈顿崎岖、荒凉的岩石山丘和沼泽地之间，这种表面统一的网格在几十年来是如何促使城市形成自我改造的能力和方式的多样性？在这些线条中，蕴藏着什么力量促使一个在 1811 年时只有 10 万人口的城市一跃发展为世界上最伟大的城市之一，甚至在长达一个世纪的长河里能够比肩人口300 多万的伦敦？如何解释纽约主宰世界经济的城市能力？纽约城市系统持久产生多样性、财富并能够适应时代变化的能力，对城市规划者来说是一个关键性要素，他们需要了解是什么让一个城市取得如此辉煌的成就。 根据城市设计图纸来进行城市建设，好的规划塑造好的城市。本文介绍了 ADN 良好城市规划的六个关键要素：
1. 连通性问题：相互连接的密集街道网络确保曼哈顿的良好互通性：每平方公里有 18 公里长的街道以及每平方公里有高达 80 个道路交叉口入 1811 年曼哈顿城市规划促使城市的土地面积增大了7倍。它主要是一种开放式棋盘结构的城市扩张，这种结构是由小到 200 平方米地块及宽 60 米 / 190 至 280 米长街区嵌套分层顺序进行组织。这种棋盘结构成了一种矩阵，是一种最具适应性和创造性的复杂城市系统。曼哈顿岛的长方形结构以非对称方式限制了城市扩张，但促使了强大力量的聚集，类似于在表面均匀网格上一个个聚焦点。早在1900 年，该市已经完成了其原有面积 7 倍的城市扩张。此外，新的规划图延伸至布鲁克林和长岛，又再把城市面积扩大 7 倍。这样一来，自 1811 年城市规划以来，纽约城市面积扩大了 49倍。在网格化规划之前，纽约市已经进行有组织的开发。在曼哈顿岛的南端集中了一些又短又窄的街道，有些街道甚至可以追溯到荷兰新阿姆斯特丹人定居时期。这些街道根据当地条件建造又缺乏统一规划。岛上的大部分地方是错落有致的农场和牧场、池塘和沼泽地，中间点缀着蜿蜒的乡间道路，这为城市扩张提供了充足的土地。公共用地是1658 年首先由荷兰省政府授予新阿姆斯特丹政府的空置土地。为了方便土地销售，Goerk 制定了带有三个平行长街的土地细分计划，这三条大街最终发展成为今天的第四、第五和第六大道，并且东西街区的长度仍然等于 Goerck 计划中的长度。该计划掀开了纽约房地产市场快速发展的序幕，并促进了土地价值的增值。1811 年，政府专员的规划图覆盖了该岛矩形结构的最后一格。 ▲曼哈顿专员 1811 年规划图的细节 ▲查尔斯 · 穆尔房地产公司在 1835 年规划图；该地区最终发展成为切尔西 在这个看似均匀的网格上，这些高度分化并带有不同于索和区、特里贝克区或上东区的城市和社会结构的街区，是如何形成的呢？事实上，这种网格包含两种创造多样性的模式。 第一种模式是基于街道宽度 （大道30米宽，标准街道 20 米宽，30 米宽的大道在非规定间隔有 15 条横跨主要街道）；第二种模式是基于街区的大小。所有街区都为南北宽 60 米，但他们的东西长度不同，从中心区域到海岸线长度在不断减少。第三至第六大道的街区都是 280 米长。 向东延伸， 街区长度缩小为189米、 198米和 195米。 向西延伸，街区长度均匀缩短到 244 米。曼哈顿大道在层次结构中地位高于其它曼哈顿街道：首先是其大小，其次是其连通性质。 大道大约12.5公里长30米宽， 而街道大约2.7公里长 20 米宽，但是有 15 条主要横跨街道为 30 米宽。在街道布局方面，这是第一次打破对称布局 , 但更重要的是打破大道和街道在连通性方面的均匀性。曼哈顿大道连接155 条街道，包含大约 144 个街区，而曼哈顿街道连接大约 11 条大道，包含 10 个街区。这种在街道布局连通性方面“打破均匀性”的做法在市中心集聚了强大的力量来达到经济集聚。 ▲曼哈顿网格上的 1 平方英里（来源：薛杰、弗朗索瓦 · 拉韦和卡罗琳 · 诺瓦茨基；《城市和形式》，2011 年。）
2. 土地市场设定的微小地块单位 (200 平方米的地块 ) 能够实现高度多元化的土地利用并更好满足市场需求 网格化的土地细分和开发是一种简单的布局形式。网格系统剔除土地地形标记和特异性，并重新把其包装成标准化的建筑用地。 在房地产市场，网格重新界定了该岛的功能划分。这种结构的效果超出了所有人的预料。在 1807 年，纽约市房地产的评估价值是 2500 万美元，到 1887 年达到 20 亿美元，增长了 80 倍。街区细分为面积 205 平方米大小相同的地块进行土地出让，在市场力量的作用下，这种微型地块单位开始巩固下来，并结合早期的基本模块形成了一种有序的差异化层次结构规划图。 ▲1884 年成为美国财富最集中的街道（也可能是世界第一）之前的公园大道。 ▲1930 年在建的帝国大厦 纽约成功战略的一个例子是查尔斯 · 摩尔发展的地产，最终发展成为充满活力和具有特色的切尔西街区。早在1835年，他在地产规划图中就表明了他的策略。查尔斯·穆尔把其地产发展成为切尔西小区，他把该小区中心确定在切尔西广场附近，1819 年他把切尔西广场捐赠给圣公会教堂。广场打破了小区的对称性，而教堂和公共花园则在地块的大小和价值上创造一种级联差异，依次形成接近或远离切尔西教会的地块。1820 年，穆尔对其地产的估值为1.70 万美元，在 1845 年估值达到 35 万美元，而 1855 年估值上升到 60 万美元，在这 35 年中增值了 35 倍。土地价格的差异化和非均匀性很快出现在看似均匀的曼哈顿网格。1860 年，第四大道的房地产价格为 3500 至 8000 美元不等，而沿着麦迪逊大道在麦迪逊广场附近的地块价格则在 1.8 万至 5.5 万美元之间。 ▲麦迪逊广场附近的纽约能量密度地图（建筑能量密度，每千瓦时 / 每平方米土地单位）。单位土地建筑能量密度是曼哈顿地段开发力度的一个非常有用的指标。甚至在高度发达地区，如麦迪逊广场，地图也能显示出在地块规模上发展的差异性。 ▲在纽约的小型街区，以及在很多情况下的地块层次上，都存在土地用途的多样性。图中的橙色建筑物是混合住宅和商业建筑。来自纽约市城市规划部的图表。 曼哈顿地块整合原则（图片来源：城市形态与综合系统研究所） ▲1811 年曼哈顿原地块细分；地块的平均面积：205 平方米 ▲曼哈顿中间地带地块整合；地块的平均面积：255 平方米 ▲曼哈顿岛两端地块整合；地块的平均面积：6100 平方米
▲随着时间推移，在麦迪逊广场周边的地块面积在市场力量作用下呈现丰富的多样性。也出现几个较大组合的地块，面积大小等同于一个街区或半个街区，还出现一些中等大小的地块，然而 40％的地块仍然保持其原始面积大小。这种地块大小的分布并非随机性的。在市场力量作用下，它遵循城市大小和财富的帕累托分布规律，具有社会财富分配的特点，也符合许多空间经济分布的规律。
▲布鲁克林地区的地块大小。在纽约的这片区域，80% 的地块还保留着原有的大小，但也出现许多或大或小调整后的地块 ;在本世纪，布鲁克林发展成为曼哈顿中城和曼哈顿下城区就业岗位高度密集的地区和交通最方便的地区，也经历了类似于麦迪逊广场在上个世纪发生的地块大小多样化过程。 在土地市场上，基本单元地块的数量差异很大。与曼哈顿的微小地块相比，中国当前的土地开发通常都是超级地块， 二者形成强烈的对比。 在同样面积为66平方公里的·土地上，曼哈顿的初始土地块的数量是大约 30 万个，而中国只有仅仅 250 个。“积木”数量的巨大差异解释了为什么超级地块模式不能产生多样化和有弹性的土地市场，只有传统的小型地块模式才能创造这种市场，这种小型地块的规划方式具有灵活性及强大的市场适应性。
▲纽约“中心程度”图（每个站点的连接线路的数量）。
▲纽约“中心距离”图（在交通网络中，一个站点到所有其它站点的距离）。
▲“中心中介性”是地铁的一种较强的层次结构。纽约地铁站按照“中心中介度”顺序来排名，其遵循逆幂律指数 – 1.这种特点是是普遍的；我们发现在伦敦、纽约和东京都具有这一特点。
▲纽约“中心中介性”图（一个站点网络路口的道路连接数）。 3. 交通方便、经济集中为特点的地铁线路结构模式 作为一种网络，地铁网络系统也不是结构均匀的。枢纽一般具有特殊的作用，它们主宰所在网络的结构，连接大量的节点之后，枢纽能够在系统中的任何二个节点之间实现更短距离的连通。一些节点具有特殊的作用，因为有很多线路都要经过它们。这类节点就是所谓的“中介中心”，并且一个不容置疑的事实是：这些节点连接了网络的不同部分。例如，在东京，这些中介性中央站点已经成为沿着山手线的密集城市的发展起点。从插图可以看到，纽约的地铁系统有三类网络中心点，它们对交通可达性和岗位聚集密度有着不同的影响。在这里我们就不再更多论述，我们的看法都包含在下面的两条意见中：
4. 高度的经济集聚提升了竞争力 纽约的城市规划已经取得令人瞩目的发展成果，拥有在金融、商业服务和企业管理领域一家独大的国际地位。纽约金融和商业服务的吸引力反映了该市在促进现实交流和信息传播方面所具有的优势。在 20 世纪，货物的运输成本下降了 95％以上，但是其人口流动的成本并没有相应地降低。人口流动的主要成本是时间的机会成本，它会随着工资而上升。出于这个原因，城市代表人与人之间的物理距离的消除，并提供优质服务。另外，随着对实时信息的需求上升，所处地块的接近性有利于信息流动，这一点仍然至关重要。曼哈顿岛金融和商业服务成功的关键之处还是在于该岛具有汇聚人才和加速信息流动的巨大优势。 大量的人口聚集在一个狭窄的岛屿上，这使得曼哈顿成为一个信息枢纽。该市吸引的高素质人才和企业的倾向也促使知识和信息的流动加速。纽约在信息渠道方面实力雄厚，其最明显的一个表现是密集的信息产业，如金融或出版业，都对该城市情有独钟。 纽约市的就业岗位也具有高度集中性，在最密集的地点，每平方公里有 15 万个工作岗位。特别是办公场所只占纽约总办公面积的 40％，面积只有 6 平方公里的中城区和面积只有 3 平方公里的曼哈顿下城区也占总办公面积的20％。这样一来，在这个占该市土地面积 1% 的区域，其办公空间却占纽约总办公空间 60% 以上。这种工作岗位超密度的模式是最有竞争力城市的一大特征。
▲在纽约市工作岗位密度最高的地方是曼哈顿经济集聚区，最高为每平方公里超过 15 万个工作岗位。
▲纽约城市空间工作岗位密度遵循幂律指数 -1 的层次分别（在等级大小分析方面）。这种逆幂律在纽约、伦敦和巴黎有着相同的形式。对于这些城市，如果我们使用每个边长 200 米的正方形网格来衡量各个小区的工作岗位数量，然后对其进行排列，具体如下：工作岗位密度大的小区为 x 轴，工作岗位密度为 y 轴，这样我们可以发现各地的就业分布和工作岗位密度水平之间的关系，工作岗位数量位于曲线下方的区域。对每个城市，我们使用逆幂律指数 -1 都能得到一种近乎完美的经验数据调整。这表明，在这些城市，工作岗位数量最多地方都集中在高度集中的有限区域（占纽约和伦敦 150 万个就业岗位的三分之一），然后随着空间的扩张急剧下降。办公空间密度的逆幂律要比指数 -1.7 层次更加明显。住宅密度分布要比工作岗位密度更加均匀，其层次系数 - 0.74。
▲纽约办公大楼容积率大于 30 的地方主要集中在曼哈顿中城区、曼哈顿下城区和布鲁克林 CBD。
▲曼哈顿办公大楼的 3D 图。纽约办公空间的 60％集中在占纽约市土地面积的 1％、面积 9 平方公里的曼哈顿中城和曼哈顿下城区。 在纽约市，曼哈顿中城区和曼哈顿下城区之间相距不到 20 分钟车程。在 20 分钟车程内的区域，是工作岗位产生和经济发展的主要所在地。工作地点可达性产生了这样一个反馈环路：要么促进已经有大量就业机会的地点创造更多的就业机会，要么抑制就业机会不足的地点增加就业机会。换而言之，企业的区位选择受就业人数或其他公司数量的驱动，企业的地点应能让员工通过交通工具在很短时间内可抵达（20 分钟“等时线”通勤时间界定了曼哈顿集聚区的面积大小）。
5. 工作岗位和居住密度应与交通可达性相匹配 城市的福祉依赖于劳动力市场。劳动力市场越大，城市就具有越高的创新能力和生产力。但条件是，随着城市的发展，劳动力市场没有分裂成更小的毗邻市场。因此，保持流动性对确保城市的经济活力至关重要。保持流动性有两个重要意义：第一，管理好交通系统，可提高大都市劳动力和货物流通的效率；第二，法规和土地供应的不足，不会阻止企业和家庭选择在能够最大限度提高其福利的区域驻扎或定居。在纽约市，在一个给定区域的人口密度与 30 分钟内交通可达性的就业机会数量相匹配。在可提供大量就业机会的区域，住宅开发速度很快，而在相反的区域则会降低。
6. 对高密度微小地块进行灵活的分区也能够帮助创造价值 纽约市分区方案被频繁修改，既为了使分区适应城市的快速变化，也是为了执行城市规划委员会章程规定的责任：规划的实施是为了促进有序发展、完善城市功能和加快城市未来发展。
▲此图显示的是在纽约的任何位置到上班地点 30 分钟通勤时间内的就业机会数量。蓝色区域表明在 30 分钟通勤时间内该地区拥有不到 2 万个工作岗位，表明存在较高的失业率和贫困度，而最红的地区在 30 分钟通勤时间内拥有 150 万个就业机会，呈现较高的集聚经济，同时提供给居民更多的其它机会。不同层次的工作地点可达性与公交线路的数量和配置有很大的关系。
▲该图显示纽约的居住密度分布。人们对居住地点的选择基于从居住地交通可达的工作岗位的最大数量。 根据纽约市规划局， “分区方案是城市发展的蓝图。它须有足够的灵活性，能解决科技进步、街区转变、土地利用方式改变和新兴设计理念方面带来的挑战，使纽约继续保持世界上最伟大的城市之一的地位。”在过去九年中，9400 个地块——相当于全市的大约五分之一——已经重新规划分区。在公共交通方便的区域和步行就可抵达的社区，人口密度明显增加。在这些地区配有各种零售、生活服务、社区设施和就业场所，并且无需使用交通工具就可方便地到达。在这样一个住房总是供不应求的城市，老工业区和已建成的交通设施良好的街区，也重新提供面向市场的可负担得起的房屋开发的新机会，促进人口密度的增加。分区也被用于城市关键区域执行全面发展计划、促进投资和经济机会。纽约市经济战略的目标是未来二十年在已经超密集的曼哈顿地区通过在市中心对 73 个街区的重新划分及在市中心以西的哈德森园区开发超密集的项目， 创造 44 万个就业机会来进一步增加就业密度，实现纽约就业份额 20％的增长。纽约市规划部门对曼哈顿市中心地带的容积率也重新设定为：住宅最高 18，混合用途房屋最高21.6 和办公房屋 24，发展的边际倍数最高为地区发展红利的 12 和 15 倍之间。在纽约哈德逊园区，执行分区调整的街区高达 33 个，伴随着合理的发展和最大住宅红利及地区发展红利，将会带来巨大的边际发展倍增效应。
▲东部曼哈顿中城的重新分区。
▲东城一范德比尔特新摩天大楼将直接连接到中央车站。
▲在纽约哈德逊园区，区划调整对主要功能为商业用途、混合用途及以住宅用途为主的地块设置不同的容积率，一般设有基础值和最大值，以提高灵活性和带来更多价值。如果开发商希望把密集街区开发房屋的容积率从基础值提高到最高容积率（例如，基础容积率为 10 和最高容积率为 33），可以支付开发红利给地区分区改造基金（DIF）来达到其目的。这就创造了其它的房地产开发机会，并允许进行需求驱动型开发。到 2035 年，房地产的发展潜力可达 250 万平方米的办公空间，113 万平方米的居住空间，13.5 万平方米的酒店空间和 63 万平方米的零售空间，共计 440 万平方米的建筑面积。 城市不应该围绕现在的技术和功能进行建立和优化。城市必须留有一定的余地，以适应未来发生的不可预知的变化。1811 年的规划发生在拿破仑入侵俄国的前一年，计划是使城市面积扩大 7倍，这一目标在 1900 年实现了，其形式和目的存在着众多引人注目的不同，而这些技术和建筑形式在 1811 年是难以想象的。通过应对变化和通过基于差异化的汽车、电力、电梯和摩天大楼的整合并不断完善，纽约的发展方向突出了整体性和有组织的复杂性趋势。这种灵活性嵌入在城市的网格和历史之中，并在新世纪通过重新分区和像哈德森园区的大胆建设项目，继续得到体现。对纽约的规划是一个永无止境的价值生成过程，因为法律框架鼓励市场如此行事，同时确保城市形态以最高效的方式进行演变。
▲曼哈顿风光
联合国住房和城市可持续发展大会（“人居三”）暨第十一届全球人居环境论坛(GFHS-ⅩI)
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