深圳政府力挺，这14个片区的房子前途无量！

转自：深圳看房团（ID：ihouse0755）；作者：看房君

深圳新房房价在蹦跶了两三个月之后，7月份也大幅度环比下跌了8.15％，重回“5”字头，这也是继2012年以来，环比最高跌幅。二手房也连续几个月量价低迷。

那么在深圳楼市结构性调整的此刻，深圳哪里的房子更安全，更有利可图呢？笔者今天透过一份文件，给大家分析一下。

这是2015年深圳市依据《深圳市城市总体规划（2010-2020）》、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》、《深圳市近期建设与土地利用规划（2011-2015）》（以下简称“近期建设规划”）等规划，再根据国土资源部历年下达深圳市土地利用计划情况，结合国民经济和社会发展等相关计划，制定的一份计划。

其中提到的城市更新、填海造地、陆地整备等，本号曾多次分析过。此次要说的是文件中提到的更关键的14个片区：

推进重点区域的开发建设，加快形成新的经济增长极，增强经济发展后劲；促进生产要素的空间优化配置，形成规模效应；发挥重大产业和企业的龙头作用，带动周边区域经济快速发展。根据各重点区域上年度指标安排及完成情况、本年度项目申报及用地潜力情况，确定各重点区域各类用地供应规模。在同一分区内的各重点区域间经营性新供应建设用地计划可相互调剂。

一、前海合作区

将全面建成前海合作区基础设施。重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务。坚持生态活力可持续发展的理念，将前海建设成为具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心。2015年公共基础设施新供应建设用地30公顷；经营性用地方面，新供应建设用地30公顷。

前海片区本号多次分析过。事实上，即使这份计划中没有提到前海合作区，前海也是深圳房价最有潜力的片区之一。

这和它本身的定位有关，它是国务院钦定的国家级自贸区。将来这里的繁华是与纽约曼哈顿中心媲美。且前海目前也是深圳房价高地之一，豪宅遍地。

实际上，前海不是孤立地向上发展，它与另外两个豪宅片区蛇口与后海是一个组团，共同打造深圳与国际金融中心。在此基础上，再向内陆辐射，带动整个深圳的发展，提升深圳的国际地位。

二、深圳湾超级总部基地

全面推进已出让地块的开发建设，开展DU-09-03及云中心（A、B塔及中央立体公园）的项目引进和土地出让工作。2015年公共基础设施新供应建设用地12公顷；经营性用地方面，新供应建设用地10公顷。

深圳湾超级总部基地位于深圳红树湾豪宅区，整体看来地处整个深圳市的中心区域。具体来讲，超级总部基地由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路围合而成，总用地面积117.4公顷，建设规模总量高达450万至550万平方米。

目前中国第一大房企万科总部也将落地这个基地。市政府的意思是，超级总部基地要引进名副其实的超级企业，最好能成长为世界500强企业。万科2016年也已经成功晋级世界500强。

换句话说，这里就是超级企业俱乐部。而这里就是深圳最最最中心的地方。交通配套已经非常完善。在这些企业纷纷入驻之后，区域价值又将上一个档次。

三、留仙洞战略性新兴产业总部基地

通过建设留仙洞战略性新兴产业总部基地，辐射带动整个重点区域，打造新的经济增长极。启动1街坊和3、4、5街坊（捆绑）建设；启动仙洞路、兴科路、仙文北路等交通设施项目建设，签订土地使用权出让合同。2015年公共基础设施新供应建设用地10公顷；经营性用地方面，新供应建设用地15公顷。

市政府对其功能定位为“深港创新圈基地，港澳名牌大学办学试验区，科研机构聚集区，高层次创新人才培养教育区”。

留仙洞作为深圳市层面的一重大建设项目，对于西丽城区面貌的改变不言而喻。有人把南山区北部的西丽、桃源两街道比作硅谷，因为这里集中了国内多所名校，是深圳大学城的所在地。随着南山区打造大沙河创新走廊区，留仙洞总部基地也成为大沙河创新走廊的重要组成部分。为此，南山区将在留仙洞等片区打造知识、园区、居住三位一体的国际知识创新村。

教育、创新文化氛围，还将从根本上提升片区的文化质量与地位，随之而来的就是周围人群素质的改善。而且深圳西丽高铁站，在不久的将来也将落地该片区，为西丽片区的经济添火加柴。

四、平湖金融与现代服务业基地

该基地为现状保留与综合整治相结合的片区，应立足于完善路网体系，完善社区基础型公共设施；城市更新单元重点完善地区功能结构，落实医院、学校等公共服务设施。2015年公共基础设施新供应建设用地1公顷；经营性用地方面，新供应建设用地8公顷。

该片区地处龙岗，目前交通状况处于劣势，没有地铁。房价处在龙岗区低位，目前二手房价格在3万/平方米左右。其实，这个基地2006年就已经定下了，当初一片荒凉，直到2014才开始动工。

正因为是价格洼地，上涨的空间才大。在未来交通网体系健全，周边配套设施完善之后，价格洼地估计会被填平。

五、国际低碳城

以轨道3号线交通走廊和丁山河生态休闲廊道为核心组织用地空间，形成“一核三极、一带四区”的组团式空间结构。2015年公共基础设施新供应建设用地10公顷，重点推进国际太空科技学院、启动区市政基础设施、东部环保电厂、红花岭低碳生态环境园、香沙公园等项目建设；经营性用地方面，国际低碳城启动区和拓展区新供应建设用地3公顷。

深圳国际低碳城项目总规划面积约53平方公里，以高桥园区及周边共5平方公里范围为拓展区，其中以核心区域约1平方公里范围为启动区，建筑面积约180万平方米，2012年8月启动，建设周期为7 年。

国际低碳城，对于区域价值与地位的提升不言而喻，甚至提升整个深圳市的国际地位。其附加值也将为片区的经济与楼市带来重大利好。

六、华为科技城

加快推进先期启动的岗头天安云谷项目、宝吉片区项目、信义坂田旧工业区等城市更新项目建设，全面启动其它城市更新项目；2015年公共基础设施新供应建设用地5公顷；经营性用地方面，2015年新供应建设用地5公顷。

华为科技城地处龙岗。华为片区总人口约36万，包含5个社区（坂田社区、岗头社区、雪象社区、杨美社区和大发埔社区）的全部或部分用地，涉及17个居民小组。本片区汇聚了华为、新天下、康冠、元征等10多家国内外知名企业，片区内高新技术产业就业人口约8万人。

华为是深圳的名片，这毫不夸张。而以华为命名的这个更新项目，也将吸引许多高科技企业入驻，与南山科技园遥相呼应，共同为深圳培养高技术人才，更为片区的繁荣昌盛尽一份力。

七、深圳国际生物谷坝光核心启动区

推进部分市政基础设施和重大产业项目建设，产业项目初步实现集聚。2015年公共基础设施新供应建设用地39.5公顷，重点推进深圳市大鹏人民医院项目用地供应；经营性用地方面，新供应建设用地2公顷。

该片区地处大鹏，乍一看就觉得只不过是生物科技研究中心项目而已。但据笔者了解到，其中有16个坝光片区建设项目、2个核心区配套工程以及4个新区重点工程共计22个项目将开工建设，总投资31.6亿元。

从名字上“国际”俩字，也能够看出其地位的重要性，作为对它身份与地位的匹配，周围交通配套设施自然也要跟上去，而且从上面地图上可以看到，这里还可以看到海。换句话说，这里的房子也是海景房，而且这边的海域要比西部的海域更美。

八、大空港新城

完成西部沿江新城（一期）2平方公里土地整备工程，积极推进围填海申报工作，力争完成截流河、内湖综合治理工程可研和初步概算设计，启动水务、交通、电力等市政基础设施的前期工作；2015年公共基础设施新供应建设用地47公顷，重点推进深圳国际会展中心、市外环高速公路建设和茅洲河综合治理；经营性用地方面，2015年新供应建设用地15公顷。

大空港新城，笔者之前在公众号深圳看房团的文章《下个月，深圳机场北片区将被点燃！》已做了详细解读。

其实，为大空港带来巨大经济价值与区域价值的是深圳新的会展中心。就这一个项目，就将投资百亿元，将带动周围片区的经济发展，完善交通通道，从而提升周围片区的整体价值。这还将对发展相对于南山福田落后的整个宝安区，尤其是机场北周围的松岗、沙井和福永片区经济与楼市有巨大的促进作用。

九、深圳北站商务中心区

建设成为深圳北中心的重要组成部分，形成区域性大型交通枢纽区和多功能城市中心，承接福田中心区综合服务功能的延伸，重点发展以总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等为主的现代服务业。2015年公共基础设施新供应建设用地33公顷，重点推进深圳新华医院、龙华新区外国语学校等项目用地供应；经营性用地方面，推出3-5个开发单元招拍挂用地，新供应建设用地13公顷。

深圳北站商务中心区位于深圳地理中心和城市发展中轴，范围西至福龙路、北到人民路、东到梅龙路、南至玉龙路和民丰路，总面积6.1平方公里。

这个片其实就是仰仗着深圳北站发展起来的。不用多说，给一张图你们就懂了。

十、光明凤凰城

全面开展片区市政基础设施建设；启动新建成区内拆迁安置房及有关配套设施建设。2015年公共基础设施新供应建设用地45公顷，重点推进外国语学校等项目用地供应；经营性用地方面，新供应建设用地37公顷。

光明凤凰城位于光明新区光明办事处东南部，内设广深港客运专线光明城站，交通条件优越，区位优势明显。总占地面积约1489公顷，总投资预期约863亿元，是深圳市15个重点发展区域之一，区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。

尽管这里离南山福田较远，但是光明凤凰城的定位却不低，它将被打造成珠三角区域交流及创新服务平台，深圳市创新型产业培训基地，光明新区行政、商业、文化休闲及公共配套核心区。

每一个定位都是高端。未来这里的区域价值与周围配套将直接刺激周边房价。

十一、坪山中心区

启动部分主干道、次干道和学校等市政配套设施建设；争取再开工建设两个城市更新项目。2015年公共基础设施新供应建设用地30公顷，重点推进正山甲小学等项目用地供应。

坪山中心区经过前期的精心谋划和有序推进，在深圳“东进战略”下迎来了前所未有的发展机遇，让全市更多资源向东部倾斜，大力推进深圳东部片区交通、产业以及公共服务的同时，更强调按照新型城镇化要求，加快培育龙岗-坪山东部发展中心，而坪山中心区的发展就处于龙岗-坪山东部发展中心的核心。

坪山新区是深圳的东北门户，因此坪山中心区作为“东北门户”最高城市形象的承担者，对自身的发展要求只有更高没有最高。

所以，这里是一个充满着各种可能性的地方。

十二、宝安中心区

启动中央绿轴建设，完成商务办公区的市政道路及地下公共空间、宝安中心书城地下工程及地面景观建设前期工作，加大力度引进总部企业项目。2015年公共基础设施新供应建设用地1公顷，重点推进银晖路等交通基础设施建设；经营性用地方面，新供应建设用地10公顷。

宝安中心区位于深圳市西部，珠江口东岸，地处珠三角核心。东北临宝安大道，西北至碧海湾公园，东南隔湖滨西路与南山区相邻，西南面海。中心区以新安六路为界分为南北两部分，南片为滨海片区，北片为碧海片区。

规划总用地面积15.06平方公里，其中滨海片区6.82平方公里，碧海片区8.24平方公里。规划总人口规模约38万人。宝安中心区的管理机构为宝安区政府下属正处级事业单位宝安区中心区规划建设管理办公室。

其实宝安片区，未来将有两个重大利好，一个就是上面说到的深圳新会展中心；另一个就是正在建设的深中通道。

深中通道联动这前海、南沙自贸区与横琴新区，而宝安中心区就位于这个三角形的中心。

十三、大运新城

建设以区域性交通枢纽和综合性服务功能为主的城市中心功能拓展区，将大运新城打造为深圳东部地区的综合服务中心和全市文化体育中心，重点发展以文化创意、高端教育、生命健康、体育休闲、总部经济为主的综合服务业。2015年公共基础设施新供应建设用地75公顷，重点推进深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学、国际大学园院士楼等项目用地供应；经营性用地方面，新供应建设用地12公顷。

高等教育一直是深圳的软肋，因为深圳没有能够拿得出手的大学。这些名校分校的入驻，将大大提升深圳的高等教育质量。

尽管，大学与学位房无关，但是一个大学就是一个小的生态系统，何况几个大学组成的额大学城。其周围的商业配套，交通配套也将提升。

这就是大学的溢价，当然这种溢价最终还是将反映在周边房价上。

十四、笋岗—清水河片区

确定土地开发强度是该片区控制土地容量、提高土地有效利用和保护环境的重要手段。通过整体城市更新单元建设提升该重点区域的环境。2015年公共基础设施新供应建设用地1.5公顷。

该片区地处罗湖。而笋岗就是当年享誉全国的中华第一仓，如今仓库早已不见，据笔者了解，笋岗－清水河片区总规划用地面积5.42平方公里，由笋岗片区（规划用地3.05平方公里）和清水河片区（规划用地2.37平方公里）两部分组成。

片区现状建筑面积约600万平方米，用地单位共有304家，其中清水河片区有204个用地单位。各用地单位共策划储备了70个项目，其中51个建设项目有望陆续上马，总投资额超过1000亿元。根据有关规划，“十三五”期间将再开工建设18个项目。 2011年，该片区就有４个项目破土动工，总投资额超过100亿元。

前两天，本号分析了蔡屋围片区。其实无论是蔡屋围还是笋岗——清水河片区，都是在为罗湖复兴尽自己一份力。