数据说明: 购物中心样本:选取4个一线城市、23个二线城市中,2000个3万㎡以上的购物中心,其中包括1660个已开业购物中心、340个拟开业购物中心。 购物中心品牌及业态分析样本:来自上述27个城市的市级核心商圈中,100个5万㎡以上的购物中心的品牌和业态引进情况。 1、购物中心提前进入存量时代 如下图所示,从1996年到2016年的购物中心存量发展曲线显示:前15年,购物中心存量处于缓慢增长的趋势,从2011年开始,购物中心进入开发风口,近5年购物中心入市数量是此前15年累计存量数量的5.3倍。 2、5-10万㎡的单体规模占比最大 从不同发展阶段数据看,单体规模整体呈上升趋势,5万㎡以下的占比下降,5-10万㎡购物中心是主导,15万㎡以上的占比虽然有所上升,不过仍然有回落现象,大体量商业项目开发越来越理性;可以看出,未来5-10万㎡及中型社区购物中心是市场的主流产品。 3. 2013-2014为购物中心入市爆发期,华东、华南、华中依然为开发集中区 2016年1-6月,全国共开业购物中心146个(商业面积≥3万㎡),总商业体量超1000万平方米。相比2015年同期,仅减少了8个项目。 ◆更多开发商选择进入经济能力较强的非省会城市,挖掘市场机会。 点击阅读原文,了解赢商大数据监测业务详情 1.购物中心拓展下沉是大势所趋 根据下图所示的数据来看,1996-2006,60%的购物中心集中在一线城市;而进入2007-2010,这5年二线城市购物中心开始进入快速发展期,入市占比是一线城市的2倍。 2、商圈:从内向往城市多极化商圈发展 如下图所示:中国购物中心发展期间(1996-2016),入驻城市级的核心商圈数量占比超过6成,非核心商圈占比32%。 如下图所示,近5年城市核心商圈购物中心入市占比仅为15%,区域核心商圈占比达到51%,超过3成的购物中心进入到非核心商圈,随着这些购物中心的出现,也带动城市多极化商圈的出现。 3 、一线城市购物中心商圈分布变化 深圳:购物中心整体朝“多极化”方向发展 深圳购物中心已经大规模往城市非核心商圈和郊区发展,在2014年核心商圈开业购物中心仅有11%,65%为区域核心商圈,24%为非核心商圈。 广州:商圈从“单中心”向“多中心”格局转变 上海:商圈阵容扩大,向非核心商圈扩展飞速 北京:商圈多元化发展,不断往非核心商圈、远郊区发展 点击阅读原文,了解赢商大数据监测业务详情 1、2012-2016年购物中心业态配比变化 从购物中心业态配比看,当前整体达到“零售:餐饮:(亲子、娱乐、服务)=4:3:3”比例。 2、全国大型购物中心入驻业态特点分析 超市:仍然是购物中心的主力业态,“小而精”的精品超市渐渐取代大卖场的位置。 百货:业态明显出现渐淡出购物中心的迹象。以万达为例,万达上半年开业的8个购物中心仅1个配有百货业态。 影院、儿童乐园:两大体验业态因聚客能力强,购物中心基本上将影院、儿童乐园视为标配业态。 ◆从入驻项目看,满足国际快时尚选址条件的项目基本上都引进了这些快时尚品牌。 3、2015-2016年购物中心优势品牌 主力店:从购物中心的主力商家来看,去百货化已经成为购物中心经营调整大趋势; 从样本数据看,引进传统百货作为主力商家的占比仅为13%,超过6成购物中心引进大型超市作为主力商家,大型超市仍然是购物中心吸客的重要手段;引进影院主力商家的占比接近四成。 2015年350多个新开业的大型商业项目中,主力店前五名(排名不分先后):万达影城、永辉超市、优衣库、H&M、万达宝贝王。 2015年新开购物中心进驻的奢侈品、快时尚、儿童业态电影院品牌数量前5名▼
餐饮:2015年新开购物中心进驻的餐饮品牌数量前10名,分别为星巴克、肯德基、必胜客、外婆家、麦当劳、德克士、Zoo coffee、探鱼、很高兴遇见你和小辉哥火锅。 4.2015-2016购物中心新兴品牌变化 1)新兴品牌入驻仍处在一个较低的水平线 样本中进驻购物中心的新兴品牌2016年占比仅21%,同比2015年18.5%略有提升,但仍处在一个较低的水平线; 不过,在2015年后新开业及业态调整的项目中,新开业项目的新兴品牌占比平均为39.2%,而已开业项目在进行品牌调整后,新兴品牌占比平均为37.7%。 2015年新兴品牌占比高于30.6%的21个项目 2)购物中心新兴品牌业态的需求量分析 其他业态中,美容类品牌由于店铺面积小,创立成本相对较低,占比也相对较大。 ◆体验型、目的性消费型业态新兴品牌占比较高,生活服务类、零售类业态新兴品牌占比较低; 从各类新兴品牌在该类业态中所占比值来看,医疗、文化创意类业态中的新兴品牌占比是最高的,均超过60%。服饰零售类是最少的,仅占15.7%,因为目前在购物中心里,相对成熟的服装品牌更受购物中心关注和青睐,如潮流装、休闲装、商务装等。 2012-2015年,购物中心平均日客流量从3.93万人次逐年上升到4.7万人次。从下图购物中心客流量逐年增长的曲线中可以看出:2013-2015年有一个快速增长期,尤其是2014-2015年间购物中心日均客流量同比增长了11%。 2012-2013年购物中心同质化严重,2013年购物中心开始寻求转型策略,开始“体验式消费”热,且在开发模式及运营模式上的创新均不及快速发展的2014-2015年。 虽然目前购物中心逐渐 “下沉”二、三线城市,但优质购物中心仍集中于一线城市,不过其成本高企、市场饱和、竞争激烈以及逐渐稀缺的零售资源开始迫使开发商转战二、三线城市,使得二三线城市购物中心得到飞速发展。 |
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