原来，这才是品牌最想进的150个商场

“尽管目前全国购物中心已经“遍地开花”，但新项目的涌现似乎丝毫没有放缓的趋势。

据赢商网大数据中心监测，仅2017年前三季度，全国已有逾300座购物中心开业，而未来1年内，拟开业购物中心（商业面积5万㎡及以上）将达到419个。

但在这么庞大的购物中心大军中，哪些SHOPPING MALL将成为品牌商拓展的热土？哪些城市最受品牌商关注？而未来，购物中心的差异化之路又将如何进行？

带着这些问题，我们考察了来自全国各地1475个商业面积5万㎡及以上的购物中心，总结出2017年度最受品牌商关注的优质购物中心榜单，其中包含了新开业TOP100和拟开业TOP50。

从这两份榜单中，我们总结了以下五点规律：

1、一二线城市优质购物中心依旧突出，且长期是品牌商拓展的重点，部分二线城市更有赶超一线城市的势头，发展潜力巨大；

2、东部地区成为关注度较高的区域，其中上海仍是商业主阵地；此外，华南、西部地区也不容忽视，成都、重庆有望赶超深圳、广州，均是关注度较高的城市；

3、核心商圈“强者愈强”，其中区域型商圈发展潜力明显，是品牌拓展“热土”，而二线城市10-20万㎡的区域级商业将是未来品牌商的关注重点；

4、未来品牌商关注的更多是开发商整体实力、项目地段、定位亮点和运营情况，其中连锁型开发商打造的连续型产品线将长期居“垄断”地位；

5、体验式购物中心成为未来发展趋势，购物中心不断优化新兴业态及品牌组合，使得新兴品牌成为破解“同质化困局”的主力担当。

具体来看：

《2017年度品牌商关注优质购物中心榜（新开业）TOP100》榜单

根据榜单我们发现，连锁型开发商打造的连锁型产品线最受品牌商关注，例如华润的万象城和万象天地系列、凯德的来福士广场、龙湖的天街系列、以及改走轻资产路线的万达广场系列。

其中，华润与万达均有9座购物中心上榜，成为品牌商最关注的两家“明星”企业；龙湖和凯德则分别以8座和7座紧随其后。

另外，聚焦榜单中最受品牌商关注的TOP10，可以发现，往年近乎被一线城市项目包揽TOP10的情况不同，今年新一线城市几乎与一线城市平分秋色，各站队均有5个项目上榜。

新一线城市中崭露头角的是成都、重庆和杭州，其中，成都以3个项目的微弱优势，成为入围购物中心数量最多的城市；深圳、上海入围TOP10的均为今年新开业的明星项目。

由此可以看出，一线城市商业越来越接近饱和的临界点，而新一线城市的商业发展潜力巨大。

总的来看，最受品牌商关注的TOP10项目分别为成都远洋太古里、深圳万象天地、成都大悦城、上海长宁来福士广场、广州天汇广场IGC、上海兴业太古汇、深圳壹方城、龙湖杭州滨江天街、新光天地重庆、龙湖成都金楠天街。

接下来，我们将具体从城市、区域、商圈分布特征、商业体量、开发商实力、业态规划等多个维度进行详细分析。

✦从区域来看

整体来看，全国7大区域项目综合发展指数均在基准线50以上，说明全国购物中心市场发展整体态势向好，但区域间商业发展仍存在较大差距。

其中，受益于国家西部战略的带动与成渝“两架马车”的强劲吸附能力，西南上榜项目数量虽屈居第三位，但项目综合发展指数却摘得桂冠；

而华东虽以40个上榜项目数量在榜单中占据绝对领先地位，但市场供需矛盾在持续高企的新增供量冲击下，城市间商业发展增速明显“失衡”，因而项目整体经营将徘徊于下行通道；

华南、华北则是在珠三角、京津冀等城市群协同发展的促进下，整体发展好于预期，未来走势进一步向好；

华中、东北、西北项目则表现平稳，现阶段开发商、品牌商对零售市场和物业运营持有较强的信心。

✦从城市来看

上海、北京因消费理念超前、小众社群文化聚集，经过多年商业沉淀，已形成规模效应，因此在商业地产市场仍居领导地位；另外两座一线城市广州与深圳，在奢侈品消费方面则同样面临较大比例的外流现象，项目经营压力较大；

成都上榜项目数量、综合发展指数均赶超广深，成都交通便捷，商业基础设施发达，虽平均消费力与广州、深圳有较大差距，但奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，且对外来开发商具有较强的包容性，对品牌具有更强的吸引力；

而重庆，由于IFS、新光天地等地标项目的入市，为一线品牌进驻重庆创造了奠定硬件基础，奢侈品在渝发展进入“补涨时期”，吸引更多开发商、品牌商抢滩，商业增速明显领先于其他同一级别城市；另得益于轻奢消费强劲，天津、武汉、苏州项目整体表现良好；

此外，青岛、宁波、大连品牌渗透速度较快，整体表现上行；昆明商业发展则相对滞缓。

✦从商圈来看

在入围榜单的100个项目中，有31个项目位于主城区城市级商圈，58个项目处于主城区城市级商圈，另有11个位于非主城区商圈。

核心商圈“以质取胜”，上榜项目数量虽仅占31%，但在消费持续升温、土地稀缺价值不断上升、市场培育不断成熟等多重作用下，未来核心商圈优质项目将大大提升竞争壁垒，“独角兽”层出不穷；

非核心商圈“以量取胜”，上榜项目数量占比高达69%，部分运营状况相对堪忧的购物中心继续承压，如何实现合理的业态租户搭配、加强与消费者的交互性、并与周边的竞品项目形成一定的差异化，是摆在运营者面前的一大挑战；

可见，当商业地产从增量时代进入存量时代，技术创新、互联网助推城市商圈打破资源边界，商圈极能的“扁平化”不仅使项目之间竞争激烈，“商圈之战”也将进入白热化，核心商圈“强者愈强”，非核心商圈“弱者更弱”。

✦从项目体量来看

大型项目（商业面积≥25万㎡）综合发展指数高于预期，这类项目给予品牌商（尤其体验类品牌商）更多的租赁选择空间，吸引力逐渐增强；

中型项目（商业面积15-25万㎡）经营承压，综合发展指数较低，未来运营能力和盈利水平的提升成为关键；

小型项目（商业面积5-15万㎡）发展趋好，“船小好调头”，这类项目随着业态组合和空间布局的优化，对品牌商的吸引力将越来越大。

这也就意味着，品牌商的未来选择呈现两极化，要么选择超大型项目，要么选择“迷你Mall”，而未来中小型的社区类购物中心将商业地产发展中的“潜力股”。

✦从开发商来看

总体而言，外企开发商虽上榜的项目数量不多，但在规划设计、招商运营等方面具有明显优势，而普遍备受品牌商关注；

国（央）企“以少博大”，尽管布局谨慎，但其在土地获取、政策优惠、融资渠道等方面具有天然优势，实力同样不可忽视；

至于民营企业，尽管以65个上榜项目“称霸”榜单，但整体相对偏弱，未来运营能力将成突围关键。

而值得关注的是，上榜的企业中不难看出一个特殊趋势，即拥有强大运营能力的连锁型开发商打造的连锁产品线项目，其综合发展指数最高，成为品牌拓展考量重要因素之一，未来优质连锁产品线项目将长期居“垄断”地位。

✦从业态上来看

2017年体验体验式消费红利持续释放，与去年相比，业态占比提升3%，

从TOP100引进品牌的细分业态数量占比来看，零售、餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务分别占比51%、32%、9%、6%、2%；体验业态总体占比49%；

需要留意的是，对比2016年，零售、休闲娱乐业态占比分别下滑3%和1%；餐饮、亲子体验、生活服务占比分别上升1%、2%、1%。

由此看来，体验式消费红利持续释放，不仅推动传统消费的结构性升级，还孵化了更多新兴消费领域的诞生，这将给商业地产和资本市场提供一个巨大的、可持续的投资“金矿”。

创新业态方面，TOP100中占比近15%

从细分创新业态数量占比来看，休闲娱乐为创新主力军，占比高达30%；一方面，娱乐业态能有效去化，快速积攒人气；另一方面，高科技的发展，助推休闲娱乐业态自我革新加速，新兴业态层出不穷；

此外，随着二胎政策的全面放开以及适龄教育投入的加大，“熊孩子经济”势能爆发，亲子体验创新业态占比高达21%，大有赶超餐饮（22%）之势；

零售、生活服务创新业态分别占比14%、13%；在零售还没有明显的复苏迹象之前，购物中心更倾向于打餐饮、娱乐、儿童、生活“体验牌”。

具体到各类创新型业态来说，动物园、医院、狼人杀、录音棚等纷纷杀入购物中心，也为不少新开业的购物中心带来了创新性的亮点。

新业态的出现也带动了新兴品牌的发展，2017年品牌商关注新开业购物中心TOP100新兴品牌数量占比达27%，同比2016年上升2%。因此，购物中心主打品牌差异化竞争，才能取得高关注度。

《2017年度品牌商关注优质购物中心榜（拟开业）TOP50》榜单

存量时代，竞争加剧，促使购物中心业态不断迭代，以创新活力保持生命力和竞争力。但对于未来两年拟开业的项目而言，建筑颜值、项目定位和主题如何定调，才会被品牌商“相中”？

✦从开业时间来看

上榜的项目中，有15个项目计划于2018上半年开业，21个项目集中于2018年下半年开业；而平均招商签约率为67%和37%，可见，就目前而言，大部分项目招商不理想，后期可持续经营压力明显加剧。

而预计2019年开业的项目14个。

✦从业态创新的角度看

创新业态仍然是购物中心关注的重点，整体占比近35%。由此也不难看出，购物中心自我革新的力度正不断加大。

从细分创新业态数量占比来看，休闲娱乐占比最高，达30%；其次为文创、亲子体验，均占比22%；餐饮、零售、生活服务新兴业态占比分别占比11%、8%、7%，娱乐业态成为创新的主力军。

TOP50中，目前统计到的已签约品牌（约1000个）中，新兴品牌占比52%；“首店”品牌占比近24%；体验类品牌占比超40%。

其中，室内滑雪场、国际幼儿园、室内潜水馆、“悬空树屋”、高端菜场等创新业态挺进购物中心，多维度刺激消费者神经。

而未来，细分市场小众型、主题特色精致型、生活方式体验型、多元集合型的体验类品牌将是购物中心招商大热。

✦从区域分布来看

在上榜的50个拟开业购物中心中，华南（14个）、华东（13个）区域上榜项目数量最多，

主要集中在上海、深圳、武汉、成都、重庆、杭州等发达城市；西南部、西北部地区分别以10个、5个项目紧随其后，北部地区以3个项目垫后。

总的来看，华南、华东在珠三角、长三角城市群协同发展的带动下，购物中心开发增速明显领先于其他区域；西南在成渝城市群高速发展催化下，购物中心开发大有“弯道超车”之势；华北、东北新增供应乏力，上榜项目数量处于“低位”。

✦从城市来看

上海、北京、深圳、成都、广州5大A类城市高净值人群庞大，品牌和消费者双向买单，商业“规模效应”凸显，成为品牌拓展首选；

重庆、武汉、杭州、西安等B类城市商业基础设施较发达，具有较强的消费吸附能力，购物中心市场多样性日益突出；

长沙、昆明、厦门、东莞等C类城市商业氛围“稍欠火候”，但在人口结构不断优化、消费升级的大势之下，未来商业“提档升级”机会将大大增加。

由此看来，一二线城市依旧占绝对统治地位，其中一线城市占21个，上海、深圳领跑，而二线城市中成都拟开业项目赶超北京，此外，长沙、昆明等“提档升级”将会迎来更多的购物中心。

✦从商圈和体量来看

在入围榜单的50个拟开业项目里，有18个项目位于主城区城市级商圈，26个项目处于主城区区域级商圈，而仅有6个在非主城区商圈，在这个商圈中，大体量项目（商业面积≥20万㎡）承载的商业功能更为多元，更易吸引品牌商进驻。

在体量方面，15-20万㎡的项目有16个，20万㎡以上有10个，在各城市级、区域型商圈各面积段项目供应量丰富，未来各种体量的购物中心将呈现出“百花齐放”的状态。而最受品牌商关注的项目中，大体量项目的吸引力更强。

✦从开发商来看

在拟开业购物中心中，民企、外企和国（央）企所持有的项目与新开业项目榜单比例相似，民营企业的项目仍以极高的上榜率占据了市场最大份额，数量占比达62%；外企上榜项目数量占比26%，其中，港企占上榜外企的65%；国（央）企上榜项目数量占比12%。

具体来看，A、B类城市“人口红利”渐显，成为民企、外企掘金“第一战场”。其中华南成为民企竞争最为激烈的区域，而外企则以城市级商圈作为拓展主战场；国（央）企向非核心商圈延伸。

✦从主题定位来看

除了主打业态创新，拟开业的优质购物中心更是针对不同客群进行主题、场景创新尝试与良性互动，甚至是在建筑设计上下苦功夫，务求让消费者留下深刻印象。

TOP50中，文化/艺术主题定位项目数量占比最高，达40%；其次为文商旅主题定位项目，数量占比28%；轻奢、快时尚、教育、动漫主题定位项目数量分别占比19%、10%、2%、1%。

结语

如今看来，商业发展的大格局基本已确定在华东、西南、华南、华北等中国流动人口最多、经济最具活力和商业最繁荣的区域。北京、上海作为商业主阵地的地位依旧屹立不倒，但“后来者”成都和重庆则有望赶超深圳与广州。

另外，值得关注的是，核心商圈大体量项目显现典型“虹吸”效应，商圈级别越高、商业体量越大，对品牌商的吸引力也相应越强。

而业态布局方面，优质的品牌与业态创新组合成为未来商业运营破局的关键，“体验为王”的理念将得到更广泛的传播和共识，新兴品牌或将成为破解同质化困局的主力担当。