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如果你的小区有大批“房中房”长租公寓入驻，你会同意吗？ 近日，深圳市龙岗区万科翰邻城小区业主发起维权活动，抵制万科泊寓进驻小区。 深圳市万科驿投资管理有限公司(以下简称“万科驿”)承租了该小区二期12栋C的3—26层共46套房产（双拼户型），将以长租公寓品牌“泊寓”改造装修，变成208个单间对外招租。 而此举在万科翰邻城业主看来不仅存在消防安全隐患，更侵占了小区的公共资源。 泊寓“悄声”进 业主难接受 “有业主7月底看到泊寓翰邻城的广告，我们才知道这个事情。”万科翰邻城11栋的业主樊小姐告诉记者。而那时，泊寓在万科翰邻城的装修工作已完成约90%。 在部分业主向小区物业管理处及消防等部门投诉后，泊寓日前已停止装修。在业主提供的一张由万科物业盖章的装修施工证上，写明泊寓的装修期限从2016年5月20日至8月20日止。 万科翰邻城原名尚模八意府，位于龙岗区龙平西路和爱心路交汇处，物业公司为深圳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”），共约有3000多户居民。而12栋C的3~26层共46套住宅产权所有者为深圳市龙岗回龙埔股份合作公司（以下简称“回龙埔公司”），为绿本房产证，无法直接办理房产转移登记。该部分房产属于回龙埔村委的回迁房。 在包括樊小姐在内的部分业主此前并不知道泊寓到底为何种性质的品牌，他们发现相关广告都写到泊寓为青年公寓。住宅变“公寓”，并且将一套房改造成4-5个单间出租，让樊小姐他们难以接受。 万科驿方面表示，他们5月份开始装修时，已在12C栋首层大堂、地下车库、电梯间等做了公示。 随后，小区800多名业主联名向龙岗区国土局、区住建局、区消防大队、区信访局等部门投诉。业主主要认为，一、多套房间被改造，破坏住宅原有设计，增加建筑和房屋的安全隐患，属于违法的“房中房”；二、小区公共资源被占用，侵犯其他业主的利益；三、人口密度增加带来消防隐患。 事件中的46套房产面积在146~170平米不等，如果是整租，以每户住5个人计算，共计230人。泊寓改造后成208个单间，每间最多允许住2个人，共计416个人，增加人数约一倍。 万科驿在8月2日的《致万科翰邻城全体业主的公开信中》中表示，所有的装修改造完全合法合规，是产权性质和使用用途均为“住宅”的室内装修。在未改变消防分区的情况下，不需要重新做消防报建，因此也不构成消防违规。 8月10日，龙城街道信访联席会议办公室通报表示，执法队现场勘查后，未能发现其职权范围内的违法行为。 记者在一张业主拍的泊寓万科翰邻城店的广告，看见上面写着“980元/月起，租万科品牌公寓。”而其在“泊寓深圳”微信公众号上的介绍写着“除了周边交通极其便利，周边配套极为丰盛外，它还依托逾27万㎡万科翰邻城大社区，享受万科金牌物业管理”。 据网络数据显示，目前万科翰邻城的均价为48750元/㎡ ，3房租金约3500元/月。 小区进驻大规模长租公寓是否合适？ 泊寓前身为万科驿，已在北上广等多个城市开设了门店，在深圳有4个项目，共计约6000套青年公寓，其中科技园店已经开业。 由于一线城市已逐步进入存量房时代，被认为是“去库存利器”的长租公寓近年来发展得如火如荼。各路资本纷纷注入加持，这其中也包括部分知名房企和中介。 长租公寓，是带有装修和品牌管理的公寓，通常由资本方租下物业，装修配备之后以公寓品牌对外出租。简单来说，长租公寓扮演的就是“二房东”的角色。 目前主要分为集中式和分散式。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行统一改造出租。目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。 分布式业态是从生活小区生活小区里分散拿下个人房东的房源，通过房屋包租运营，有标准化的服务与改造，比如泊寓万科翰邻城店的模式。分布式相对来说更容易使品牌得到扩张，随着长租公寓的迅速发展，未来一线城市的小区也势必会成为其重要的房源。 万科翰邻城此次抵制泊寓也引发了长租公寓业内的讨论，因为小区自住的业主与长租公寓租客的矛盾如何化解将是到业内未来会面临的主要问题之一。有人认为长租公寓不适合到小区做大规模改造，容易引发矛盾。也有人觉得做长租公寓和平常的出租没有什么差别。 新派公寓CEO王戈宏在公寓次世代发表了对万科翰邻城抵制事件的看法，他认为万科作为开发商用长租公寓运营盘活库存本无可厚非。但这是一步险棋，因为需要去库存的房子往往不是好的运营性资产，如果万科从业主手里收房或者去市场上用二房东模式拿房，便是进入了另外一番疆土。开发与运营是两种活，没有本质的协同性。 同时泊寓品牌需要吸引的客群与万科业主可能完全不兼容，鱼目混杂在一个社群，社群的属性不专一，资产价值也随之下降。所以万科业主的行为比较合理。开发，运营，社群，资产价值的协同是未来开发企业做租赁需要面临的问题。 一房地产资深人士也表示，房企做长租公寓本身会有身份的局限，一不小心就可能影响到自身的品牌形象。长租公寓进小区不是不可以，主要是看怎么做，谁去做才能合法合理又合情。 长租公寓大步前进 法律规范待明确 深圳知名房地产律师刘子孺认为，泊寓这种行为肯定是挤占了万科翰邻城业主的公共资源。但是如果这里面并没有出现违法违约行为，那么业主如何去主张自己的权利，向万科索赔，这在目前的法律上面是一个比较尴尬的问题，因为目前还没有明确的法律法规依据。 2015年，上海作为长租公寓在中国的“起源地”，试用了“N+1”的新型治理模式，即将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用。当然，这种模式还必须满足消防安全、采光透气正常等条件。但包括深圳在内的其他地区目前都还没有相应的法规依据。而对于长租公寓究竟工商登记属于哪项营业范围，税收应该怎样交算完全合规，消防，土地规划，具体的标准是什么，这些可能在不同区域会有不同的标准，而更多情况是没有明确的标准。 万科驿和回龙埔公司都在致业主的公开信中提到，泊寓入驻万科翰邻城就是响应“鼓励房地产开发企业利用已建成住房租赁业务”的号召。这是今年6月国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）其中的内容。 但同时，《意见》的第七点是需加强住房租赁监管，其中包括健全法规制度、落实地方责任和加强行业管理。 8月12日，由龙岗区信访局主持，区国土局、区住建局、区归土监察大队、区消防大队等职能部门参会的万科翰邻城泊寓进驻纠纷协调会并没有让业主满意，龙岗区信访局在会上表示，将继续搭建平台让业主和泊寓协调沟通。 万科翰邻城樊小姐对记者表示，他们将继续维权到底。如果早知道泊寓会入驻万科翰邻城，她不会买这里的房子。 深圳业内：买不起房就别买，6万/平肯定有泡沫（附你最关心的十个问答） 深圳房租连跌5个月后反弹了，龙华又涨最多（附4号线房租地图） 深圳7千万平“特区年限”土地将到期，出路在何方？（附成功案例） |
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