买房怎样规避风险？ 签合同前5个细节别大意!

【本文来源】咚咚找房— —淘房哥司南

【本文内容】买房签合同细节

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买房签合同涉及到细节很多，如果不注意这些细节，可能涉及到根本违约，定金被吃掉，甚至赔偿的可能。那么司南就把签合同之前应该注意的细节做了一个细致的梳理，供大家参考。

购房名额，如果是深圳户口就不用细究社保、纳税清单有无连续交满三年，就有两个购房名额；非深户要特别注意，近三年有无换过工作，期间有无断交、补交社保情况。

了解了社保官网查询社保的方法，就可以足不出户了解到社保的相关详情了。

登陆社保局官网http://www./，点开社会保险服务个人网页，先注册一个个人账号，按提示操作即可。

▲方法：查询2年之前的社保缴费明细

现在买房要三年的社保，使用过社会保障服务个人网页的网友都知道，供他人查阅社保信息栏，只显示了两年缴费的明细情况，想查之前的缴纳情况怎么弄？

最直接有效的方法是直接去社保局直接打印历史缴费记录，可以将社保缴费历史清单全部打印出来，如果不想来回跑浪费时间，社会保障服务个人网页，也是有方法查得到的。

点击左侧社保信息查询栏下的子目录，即可把医疗、养老、工伤等缴费的所有明细查询出来。

之前司南也有见过信用卡逾期24次的网友也能贷款买房，利率记得比当时的利率优惠的基础上再上浮了10%，但是不同的银行在不同的时间段内，对房贷的风控要求存在差异。

信用不良记录的网友，在签合同前务必如实告诉中介自己的征信情况，然后中介公司的按揭人员在和合作银行沟通后确认可以贷款的时候，再签合同，以免后续因贷款无法批复导致买房根本违约，得不偿失。

租客租期何时到期，可以从中介、业主、租客多途径确认，有需要使用公积金贷款的务必先让租客签订《放弃优先购买权的声明》，中介公司一般都有特定的样本，只需租客签名确认就可以了。

如果二手房合同房屋现状是出租状态，没有提供《放弃优先购买权的声明》的话，公积金会拒批贷款，只能纯商贷购买住房。

另外，买卖不破租赁，业主单方面解除租赁合同，如果租客不答应，法律是不会支持强制租客搬离的。

在签合同的过程中，很多经纪人和业主（可能不知情）偷换概念，以为赔付租客两个月的租金，租客就一定能搬走，其实这种做法是不对的，如果你有尽快入住的需求，一定要反复确认租客搬离时间。

房屋被银行或者其它债权人查封的，很可能出现第二次查封的危险，即解除现有查封后，另外一个债权人再次查封，风险相对还是比较大的，但是这样的房子往往又会比市场价低很多，那么如何规避风险使自己的利益充分得到保障？

1、定金优先选择监管在中介公司（小地产公司不建议监管）或者银行；

2、赎楼产生的赎楼费和短期利息尽量让业主出，即使自己出也要写明具体赎楼的支付金额，超出部分自己不承担的补充说明。这样可以防止二次查封后，再赎楼产生的赎楼费和短期利息就不会增加自己的购房成本。

这里特别提醒一下：赎楼公司都不愿意赎楼的房产就千万不要碰了，风险相对比较大。

很多满五年唯一住房，可以申请免除个税，但这个过程需要业主提供诸如婚姻证明、户口本等相关的信息，很多业主在签合同的时候口头答应配合办理，但是后续因手续不全或其它原因不配合办理相关手续。

可以在签合同的时候在备注栏说明清楚，或者直接将个税在税费承担栏划到业主承担里面，这样就不用担心后续业主不配合办理免个税申请的风险。