业委会告物业，不用为是否有诉讼主体资格纠结了

    　　文/记者 甄荣 实习生 谌俊

　　业委会起诉物业公司时，却被法院告知没有诉讼主体资格；终止前期物业合同，物业公司却说不合法。这是部分小区在炒物业过程中常常遇到的法律问题。近日，长沙市中级人民法院判决湘麓国际小区老物业限期撤离小区，这起案件对上述两个问题作出了解答。

　　争议一：

　　业委会是否具有诉讼主体资格

　　湘麓国际小区业委会2011年9月成立后，根据业主大会决定招聘新物业公司，但老物业拒绝退出，并将业委会起诉到法院，提出业委会当选没有达到总人数和总面积过半的比例，不能认定当选有效。业委会认为，长沙市质监局已经颁发了组织机构代码证，业委会具有民事主体资格和诉讼主体资格。

　　法院认为，涉案小区业主已经选出了业委会，当选票数达到了总面积和总人数过半的比例，且已经到街道办和市质监局登记备案确认，应视为有效。

　　争议二：

　　前期物业合同能否终止

　　长沙大多数小区的物业公司都是在业委会成立前招聘的，属于前期物业。《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。法院认为，老物业与房地产公司的前期物业合同约定，如在合同期内业委会成立，根据业主大会依法作出的决定，业委会与物业公司签订的物业合同生效时，本合同终止。这项条款应视为当事双方对于合同解除条件的约定。业委会依法做出解聘物业公司决定并通知物业公司时，物业公司与房产公司的前期物业合同解除条件达成，物业公司应及时撤出小区。

　　文/记者 甄荣 实习生 谌俊