干货：华润商业物业服务标准检查作业指引（工程）

1、前期介入、接管验收

1.1、前期介入，接管验收

检查方法

1、 查看项目是否有接管验收作业文件和接管验收标准的相关培训记录

2、 抽查5位现场工程相关工作人员(不足5人则检查全体)是否了解接管验收作业文件及接管验收标准内容

3、抽查10份不同专业或不同类别的设备、设施接管验收记录是否完整

评价标准

1、 项目无接管验收作业文件，无接管验收标准全员覆盖培训记录的

2、 所抽查5位工程相关人员中2名不知晓接管验收作业文件和接管验收标准内容的

所抽查10份不同专业或不同类别的设备、设施接管验收记录中有3份无交接签字记录、接管项目内容填写不明确、无遗留问题情况下无法提供接管验收记录的

2、通用条款

2.1、设备间地面应统一铺装或油漆

检查方法

抽查3个设备间，查看地面铺装或油漆是否符合设计要求

评价标准

所抽查的设备间地面有1间地面铺装或油漆不符合设计要求，且无修复过程记录或遗留问题整改跟进记录的为不符合

2.2、设备间均应有管理制度

检查方法

1、 检查体系文件是否建立设备机房管理制度

抽查项目3个设备间，查看是否有相关管理制度上墙，且上墙文件是否为有效版本

评价标准

1、 体系文件中未建立设备机房管理制度为不合格

2、所抽查设备间有1间制度未上墙或上墙文件明显不符合现场作业要求，上墙管理制度为无效版本均为不合格

2.3、每年应编制下一年度的维保计划，细化到以周为单位

检查方法

1、 抽查项目不少于3个专业维保计划，查看是否已编制本年度维修保养计划

2、查看维保计划内容是否有专业漏项，维保计划是否细化到以周为单位

评价标准

1、 有1个专业未能提供本年度维修保养计划，或无部门负责人审批记录的为不合格

2、有1个专业维保计划有重大专业漏项，维保计划未能细化到以周为单位的为不合格

......

2.7、各工程系统应编制突发事件应急预案，定期检查应急抢险工具、设备或物资，并定期组织演习

检查方法

1、 检查各工程系统是否建立了突发事件应急预案

2、 检查是否制定了各专业突发事件应急相关演习计划

3、 检查应急预案演练记录，查看是否按照演习计划进行应急演练，并有存档记录

4、 询问3名相关工程人员是否了解应急预案措施，熟知应急事件的处理流程

检查3个工程专业预案中有无应急抢险物资清单，现场应急抢险物资是否配置齐全，抢险物资是否易存取，且是否有定期保养

评价标准

1、 突发事件应急预案有专业漏项的

2、 无定期应急演习计划，应急演习计划有专业漏项的

3、 无对应的定期应急预案组织演习记录及照片的

4、 所抽查工程人员有2名对其中预案措施及事件处理流程不熟知的

有1个工程专业无应急抢险物资，无应急抢险物资清单，应急抢险物资与清单不符，缺少法规规定应急物资的、现场应急物资抢险工具、设备或物资均无定期盘点及保养记录的，或记录与实际不符的，应急物资不易存取的均为不合格

3、装修服务

3.1、编制《装修手册》，内容包括但不限于相关范围成品保护，现场临时设施设备，图纸设计要求，施工用水用电要求；人员和货运路线，出入登记制度；特殊施工（动火、异味）审批程序；文明施工、防火安全操作，特殊作业持证上岗要求；携物出门，危险品准入制度等

检查方法

1、 查看项目《装修手册》是否编写并满足服务标准内容规定。

2、 查3家商户装修前修手册发放有无存档记录及相关文件。

如存在工作时间装修施工的，抽查不超过3名商户装修现场管理人员是否了解《装修手册》内容

评价标准

1、 未编写装修手册或编写未报审批，内容不满足服务标准规定的

2、 抽查中有1家商户装修前无《装修手册》发放记录的

所抽查现场相关工作人员有2名不了解《装修手册》内容的均为不合格

......

3.12建立租户装修档案，保证“一户一档”，包括但不限于申请资料、协调会记录、监管记录、违章处理、竣工图纸资料和政府有关部门验收合格的文件，该档案可作为租户退租时界定还原责任的依据

检查方法

查项目租户档案，抽查3户

评价标准

1、 租户装修档案未形成“一户一档”的

2、所抽查租户档案中有2户缺少(装修申请资料、场地交接资料、监管记录、验收记录、保险缴费记录、装修图纸)内容之一的均为不合格

4、遗留工程处理

4.1、有遗留工程统计清单和跟进记录：开业3个月内跟进地产公司尽快整改处理，对重大遗留工程有解决的方案；开业半年，已解决问题占总遗留工程的80%；保修期内全部解决

检查方法

1、 查看是否建有遗留问题清单和整改相关报告

2、涉及到的各专业抽查3项遗留工程问题看跟进记录是否齐全及有效

评价标准

1、 遗留问题无清单或统计记录、整改报告的

2、 工程遗留问题整改跟进记录中有2项无建设方或承包商签章记录的、记录单中未明确整改完成期限的、未按期整改项无继续跟进过程记录的

3、遗留问题解决率不达标的均为不合格

......

4.3、建立完整的遗留工程档案，对遗留工程出现造成的影响、整改进展的数据、租户反馈意见，在新项目阶段性工作完成后应定期总结分析。形成系统性的建议报告公司

检查方法

1、 查看项目有无工程后评估报告和遗留问题处理方案或报告

2、已进行整改的遗留问题是否建有验收交接记录

评价标准

1、 交工半年后项目无工程后评估报告和工程遗留问题处理方案或报告的

2、遗留问题完全整改后，拒绝签认验收交接记录的均为不合格

5、工程档案资料

5.1、新项目验收接管时，地产公司须把完整的图纸资料移交给物业公司，否则不予接管。图纸资料包含：各专业的竣工图纸、设计变更、隐蔽工程验收记录、合格证、试验记录、试运行记录、工程事件记录及技术资料等

检查方法

1、 查移交资料清单及签字确认记录

2、抽查3项存档的工程档案移交资料是否齐全

评价标准

1、 无移交记录的

2、有2项存档资料中工程验收合格文件、图纸资料、试运行记录、产品合格证等不全，且接管记录中无备注说明记录的为不合格

......

5.4、建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保证资料长期完整。档案资料管理办法由公司统一制订

检查方法

1、 抽查档案管理制度文件，查看是否建立了档案管理制度

2、对照档案管理制度文件，查看档案管理相关记录

评价标准

1、 无档案管理制度文件的

2、实际档案管理情况与档案管理制度不相符的，借阅归还记录不全的。均为不合格

6、设备台帐

6.1、在新项目验收后1年之内建立设施设备台帐

检查方法

1、 查看有无设备台帐清单，

2、 现场抽查10台设备均有设备台帐卡

3、 现场抽查3项最近经过大、中修的设备设施，在台账、设备卡中有记载

4、查看台账更新记录

评价标准

1、 在新项目验收后未按标准要求建立设施设备台帐

2、 所抽查设备中有4台无设备台帐卡或设备台帐卡不符合标准要求的

3、 所抽查设备维修或更新记录中有2项未在1个月内进行设备台帐更新的均为不合格

......

6.4、当发生设备新增、改造等施工后，在1个月内更新设备台帐

检查方法同上

7、节能降耗

7.1、各物业公司应根据具体情况建立节能降耗制度，包括：

（1）在项目交付一年内制定出节能工作计划，在不降低服务品质的情况下，每年建立节能降耗指标，力争持续改进；

（2）节能工程实施前应制定详细的节能方案，对节能项目现行状况、投入费用、运行费用、维护成本和拆除、报废处置费用及更新成本等改造内容进行综合分析，以确定节能方案的可行性；

（3）大能耗的设备、设施应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐，并有定期（每月或每季度）的数据分析；

（4）建立年度能耗指标考核制度

检查方法

1、 检查交付1年以上的项目是否制定了节能工作计划

2、 在不降低服务品质的情况下，是否建立了节能降耗指标与相应改进方案

3、 大能耗的设备应有完备的计量装置，建立能源消耗台帐

4、 检查是否建立年度能耗指标考核制度

5、 查看是否有节能数据统计记录或分析记录

评价标准

1、 交付1年以上的项目无节能工作计划的

2、 未建立节能降耗指标与相应改进方案

3、 大能耗的设备无完备的计量装置，未建立能耗台帐的

4、 未建立年度能耗指标考核制度的

无实时的节能数据统计记录或分析记录的均为不合格

8、维修工作

8.1、制订各类设施设备的年度、季度、月度维保计划，严格执行，并保留记录

检查方法

1、 检查是否有维修保养计划，是否经过批准后下发

2、抽查10份维保计划项目及对应的记录 

评价标准

1、 无计划或下发的计划未经审批的

2、 所抽查设施设备的年度维修保养计划中有4个系统未编写或编写不完全的，无审批记录的

3、 未按照维保计划保留维保记录的，维保计划与维保记录不相符的

4、现场维保情况与维保记录不相符的为不合格

......

8.11、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施

检查方法

查看雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后是否有相关防范措施及巡视检查记录

评价标准

1、无相关措施文件的

2、无巡视表或极端天气后检查记录的均为不合格

9、设备机房管理

9.1、机房管理落实到人，有人员进出管理制度

检查方法

1、 查看机房管理制度

2、抽查3个设备机房，查看人员进出记录

评价标准

无机房管理制度的，其中1个机房管理人员落实不到位，进出记录不完整或无进出记录的为不合格

......

9.23、建立设备房钥匙管理制度，保留领用、借用记录

检查方法

1、 检查是否有设备间钥匙管理制度，

2、设备钥匙是否有专人负责管理，查看设备房钥匙借用记录是否与实际借出情况一致。

评价标准

1、 无相关制度的

2、设备间钥匙无统一保存或缺失，无专人管理，钥匙借用无记录，记录与实际借出情况不符的均为不合格

10、供配电系统管理

10.1、地面铺绝缘垫，绝缘垫周边应标注警示线，绝缘保护用品摆放有序，定期检查，避免老化、粘连等

检查方法

抽查2间高低压配电房，查看地面绝缘铺装情况

评价标准

现场发现1处无绝缘垫，或绝缘垫不足有空隙，未标注警示线，或有粘连现象，均为不合格

......

10.17、景观照明根据实际季节、气候、时间对景观照明的控制开放，室外用电应保证用电安全性，并保障漏电保护完好，无破损线路

检查方法

1、检查景观照明控制文件

2、查看设备设施启停时间表 

3、查看现场室外用电设备是否完好

评价标准

1、 未建立景观照明控制性文件的

2、 设备启停时间记录与控制文件不相符的

室外用设备漏电保护有破损现象，且无维修计划的均为不合格

11、发电机管理

11.1、酸性蓄电池经常保持在浮充状态，每半年做1次充放电保养；电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液；电线绝缘完好无锈蚀；充电状态不允许开盖，电池电压应保持24伏-28伏之间，电解液比重应为1.27-1.29克/立方厘米，电池液位应存于极板10-15毫米范围，蓄电池检查应禁止明火

检查方法

建立发电机房管理制度，并制度上墙

1、 查看近1年对蓄电池进行的每半年蓄电池进行1次充放电保养是否有记录存档，现场检查蓄电池状况。

2、 查发电机是否定期进行测试、记录，发电机处于正常工况；

3、 现场查看高配室、应急柜和发电机等5处酸性蓄电池电压、电池端子绝缘和电线是否完好，表面清洁是否清洁，接线柱有无锈蚀。充电状态是否开盖

查外来人员登记表、房门锁、钥匙管理、机房门禁警示标示是否齐全

评价标准

1、 任意有1处酸性蓄电池电压低于正常电压、电池端子绝缘差、电池表面破损、表面清洁有电解液或大量灰尘和电线绝缘损充电状态时是开盖

2、 每半年未对蓄电池进行1次充放电并无保养记录均为不合格

12、电梯管理

13、扶梯管理

14、给排水系统管理

15、智能化系统管理

16、消防系统管理

17、空调系统管理

18、房屋本体及附属设施管理

19、加建改造管理

20、工具管理

21、计量仪器仪表管理

22、入户维修服务

23、物料管理

24、建筑幕墙管理

以上略

备注

1、以上详细内容见干货：华润置地商业物业服务标准检查作业指引-工程管理标准.DOC》（WORD表格，即改即用）

2、在物管师商学院购买任一本实体书均可赠送本文。

3、转载请备注：本文由物管师商学院整理

物管师商学院

正在热销物业书：

01《物业管理风险防范实务》

02《物业管理的本质》

03《物业经理365天超级管理手册》

04《物业承接查验入住装修手册》

05《物业保洁培训》（实战）

06《电梯安装维修与管理》

07《物业公司成本控制与精细化管理》

08《物业档案管理知识手册》

09《物业管理师考试教材》

10《石材应用护理技术》

11《物业管理常用表格及文书写作》

12《物业管理与服务158个怎么办》

13《物业管理服务标准图示》

14《物业公司绩效考核与测评管理全案》

15《物业招投标实务与标书范本》

16《物业设施设备管理指南》

17《物业承接查验操作指南》

18《物业公司全方位运营方案》

19《物业项目全程运作实战手册》

20《物业项目品质管控实施手册》

21《现代物业管理：物业公司规范化管理全案》

22《物业客服培训》（物业全程培训）

23《物业服务案例解析》（物业全程培训）

24《商业地产项目物业管理一本通》

正在培训物业证书：

01 全国物业企业经理上岗证

各位同行朋友：

       大家好，我是老徐。

      胡适说过“青年人要读书，不必先谈方法，要紧的是先养成好读书，好买书的习惯。'您有读书的习惯吗？

       欢迎大家加我的微信（haowuye）在线交流。

       如果您在我们这里购买了物业书籍，我们负责退换货、发票（潍坊菁英物业咨询有限公司的图书发票）。我们一般每天下午17：30发货，特殊情况除外。请留言，或者微信告知。

       如果您在我们这里培训和继续教育了物业证书，我们负责发票（全国城建培训中心的培训发票）。

        如果您在我们这里培训了物业课程（各地物业培训班的课程） ，我们负责发票（由培训班的主办方出具培训发票）。

今日推荐好书

本书是针对商业地产物业量身定做的一本针对性极强的图书。主要包括商业地产项目物业管理方案与投标书的编写、商业地产物业工程管理、商业地产物业安全管理、商业地产物业环境管理、商业地产物业经营管理、商业地产物业公众管理等内容，覆盖了商业地产项目物业管理的几乎所有工作内容。书后还提供电子附件（请留言邮箱地址获取），内容为商业地产物业管理相关表单和合同范例等，方便读者在实际工作中参考使用。 

凡购本书，均赠送本篇文档