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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 在房屋买卖中，房款一般都是通过银行汇款的方式支付的。在房屋买卖合同中或者补充协议中，一般都会约定卖房人接受款项的银行卡号。但是，很多房屋买卖合同，由于房屋买卖双方以及中介方的疏忽，并没有明确约定卖房人接受房款的银行卡号。在此情形下，如果买房人没有按照合同约定的时间支付房款，买房人可否主张“履行不能”？卖房人可否主张买房人违约？《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。” 这是合同法关于不能履行的规定，从该规定可以看出，买房人不能以不能履行为由主张自己没有责任。因为，很简单，买房人可以向卖房人主动索要银行卡号（毕竟付款是买房人的义务，和履行此义务相关的义务也应当由其履行）。退一步讲，即便卖房人不提供银行卡号，买房人也可以通过提存【《合同法》第一百零一条：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。”】的方式履行自己的付款义务。 所以，买房人以卖房人没有主动提供银行卡号为由而没有付款的，应当构成违约，需承担违约责任。至于卖房人没有主动提供银行卡号，确实有过失，也客观上给买房人履行合同带来了一定的困难。但是，这并不能导致卖房人无权向买房人主张违约责任。
附：傅某某诉傅某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2013 年8月12日，在案外人上海甲房地产经纪有限公司（以下简称甲房产）的居间下，傅某某与傅某某签订《房屋买卖合同》一份，合同第一、二条约定由傅某某（买受方、乙方）向傅某某（出卖方、甲方）购买本市某区某路1777弄12号1404室房屋（以下简称系争房屋），系争房屋的权利人为傅某某、乙，建筑面积为 89.2平米，房屋类型为住宅，总房价款为143万元。合同第三条约定：“为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于合同签署后25天内前往居间方签订规范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）。除另有约定外，前述约定期限届 满日为甲、乙双方签订买卖合同的日期。”关于付款方式，合同第四条约定：乙方应于签订买卖合同并申请办理公证手续（若需）后支付甲方首付款38万元，第二 期房价款88万元以银行贷款方式支付，其他房价款（若有）：乙方应于2013年9月1日前支付甲方房价款16万元，支付方式为转账。第六条约定尾款1万元 于房屋交付时支付。第七条约定：“甲、乙双方应于2013年10月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（如有）登记手续。”合同第十一条对定金责任作了约定：若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则定金不予退还。第十七条补充约定：此协议总房价款壹佰肆拾叁万元整为甲方 净到手价格，在交易过程中所产生的所有税费均由乙方承担。乙方同意借款贰拾柒万元整给甲方用于支付此套房屋贷款，待乙方交易过户后乙方所贷款项到了甲方账户后，甲方应将借款归还给乙方。交易过程中甲方先行替乙方支付税费，支付的税费在乙方借款中扣除。合同另对其他事宜作了约定。同日，傅某某向傅某某支付了 2万元定金，双方之间再无支付过其他钱款。2013年9月6日，傅某某至中介处欲签订正式合同，但傅某某并未于当日至中介处签约。同日，傅某某和甲房产共同向傅某某发出催告函，通知傅某某于2013年9月11日前至合同指定的地点签约，该函以挂号信的形式寄往某省某市某区某镇黄山村，但遭拒收，傅某某称其 不知道此事。2013年10月29日，傅某某以邮政快递的形式向傅某某和甲房产分别发送了解除合同的通知函，以傅某某已超过二十日未按约付款为由行使单方解除权，寄给傅某某的信件经查询于2013年11月5日签收。傅某某对信件投递过程无异议，但认为这是傅某某在本案纠纷经原审法院诉前调解后才发出的，对 本案的争议并无影响。
一审【案号：上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2870号】根 据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求对方返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，首先，傅某某在合同约定的时间至中介公司处，欲与傅某某签订正式的房地产买卖合同，在整个合同履行过程中直至诉讼过程中，傅某某履约 态度积极，除双方存有争议的“2013年9月1日前支付16万元”之外，并不存在“给付定金的一方不履行约定的债务”的情形。其次，就双方存有争议的 “2013年9月1日前支付16万元”，傅某某称属于中介公司笔误的说法，缺乏证据加以证明，法院不予采纳，故傅某某未能按约支付，确有不当。在此情况 下，傅某某未按约前往中介公司与傅某某签订正式的房地产买卖合同，亦不属于“收受定金的一方不履行约定债务”的情形。最后，没有证据证明傅某某将账号告知过中介公司或傅某某，就傅某某未于2013年9月1日支付16万元的事实，傅某某也从未以书面形式提出过异议或催告付款。综合上述理由，法院认为，判令胡亚东将定金单倍返还，较为符合本案合同履行的实际情况，也较为公平合理。 原审法院审理后于二○一四年一月二十九日作出判决：傅某某应于判决生效之日起十日内向傅某某返还定金20，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由傅某某负担200元，傅某某负担200元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第723号 】本 院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，被上诉人向上诉人支付定金2万元作为双方订立房屋买卖合同的担保。但签约后，被上诉人未按约于2013年9月1日前向上诉人支付房款 16万元，确属不当。虽然被上诉人称该条款属于中介公司的笔误，但在上诉人予以否认的情况下，被上诉人对此未能提供相应的证据予以证明，本院不予采信。对于上诉人而言，在合同明确约定上述16万元由被上诉人以转账方式支付的情况下，上诉人既未提供证据证明其已将账号告知被上诉人或者中介公司，也未提供充分有效的证据证明其在合理的期限内已向被上诉人催告付款，在此情形下，上诉人未于双方约定的签约日至中介公司签订正式合同，也有不妥之处。原审法院根据本案 的实际情况，从公平合理的角度出发，判令上诉人返还被上诉人定金2万元，双方互不承担违约责任，该判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币800元，由上诉人傅某某负担。 本判决为终审判决。
评析：合同中明确约定了履行期限，卖房人无需催告。关于银行卡号的问题见正文。 |
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