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在商业租赁中，出租人在租赁合同未解除前对租赁物进行断电的行为是不合法且不合理的，在合同解除后对租赁物进行断电的行为虽不违法却并非最佳选择，其可以通过正当途径加以解决纠纷，承租人造成损失的可要求其赔偿，而不是采取过激的方式，导致其自身有承担法律责任的风险。故，笔者认为，商业租赁中的出租人不管合同有没有解除，都不要采取断电的方式解决问题，否则将会得不偿失，不仅要赔偿损失，如侵害民法之外的法益即刑事责任，还将要承担相应的刑事责任。 在商业房屋租赁合中，出租人交付的房屋不仅要符合合同的约定，而且需符合基本的商业使用条件，这是承租人达到商业租赁合同目的的必要前提。此外，在合同履行过程中，出租人仍应保持租赁物的使用符合合同的约定，当然包括使出租屋正常使用的供电等内容，尤其是在商业租赁中，如果出租屋正常使用的根本条件都不能保证，则承租人租赁房屋的商业目的就不能实现，其商业经营必将会受到影响，特别是对于一些大型的营业场所来讲，正常供电的保证是至关重要的。因出租人断电的行为承租人此时必将遭受巨大的损失，而造成的损失该由谁来承担呢？笔者认为如双方没有特殊约定（指双方所签订合同时的事前约定），则应由出租人来承担相应的法律后果。 一、通过分析出租人断电的目的，探讨其断电行为是否合理或合法 所谓“事必有因”，经分析，出租人对租赁物采取断电的原因一般是基于如下两种情况：一是承租人拖欠租金，出租人采取这种方式要求承租人支付租金；二是出租人要求解除合同或双方合同已解除，出租人以断电的方式迫使承租人搬离租赁物。那么针对以上所述的两种情形，本文将分别对出租人是否有权对租赁物进行断电加以分析。 （一）承租人仅是一般违约，出租人能否以断电方式要求其承担违约责任 1、有观点认为，一旦承租人违约，如出现不支付或者拖欠租金等情况时，出租人便有权对租赁屋进行断电，因为此为其抗辩权的行使。 笔者认为，此观点有失偏颇，要分情况对待，不能以偏概全，因合同法规定的合同双方的履行抗辩权即包括法定也包括约定，所以除非租赁合同中明确约定，当承租人出现某种违约情形时出租人有权对租赁物进行断电，此时出租人才有对租赁物断电的权利，否则在商业租赁中，出租人便无权采取此行动，不然则会存在双方违约的情况， 加载中... 内容加载失败，点击此处重试 加载全文 出租人也应承担相应的违约责任，如果造成损失还应赔偿。抗辩权的行使应以双方在合同中明确约定的对等义务履行为前提，否则将会出现不公平和权利的滥用，合同的履行将随时出现不稳定的状态。此外，我国合同法中并没有出租人可以以断电的方式来履行抗辩权的规定，故出租人对租赁物断电的行为并不属于合同法规定的履行抗辩权。 此外，一般在商业租赁合同中，双方对一般违约的情形均会作出相应的约定，并且对这些情形也会作出一些惩罚性法的违约条款加以制约，即使租赁合同中双方没有作出约定，其法律也赋予了出租人相应的权利，维护自身的合法权益，出租人完全可以借助法律的力量解决这一问题，如要求承租人支付违约金、按照法律规定要求解除合同，可以采取向仲裁机构提起仲裁申请或者向法院提起诉讼请求，这些都是法律所允许的合法的解决途径，出租人不仅没有理由采取断电行为，更是没有必要采取断电扩大承租人的损失，显然出租人的断电行为是不合法也是不合理的。 履行抗辩权的行使是按照法律规定正当行使权力，所以和违约行为在性质上是有根本区别的，不构成违约，这也是当事人行使抗辩权的目的所在。当然，在不符合行使抗辩权的条件的情况下，拒绝履行义务或滥用履行抗辩权，不属于正当行使权力的范畴，这些行为本身已构成违约，由此造成对方损失的，应负损害赔偿责任。［1］那么，在商业租赁合同中，如果双方没有约定出租人有权对租赁物进行断电时，出租人对租赁物进行断电的行为便不是正当的行使权力，出租人应是构成违约，如因此造成承租人的损失，其应承担相应的赔偿责任。 2、也有观点认为这是出租人采取的一种自助行为。 笔者认为，承租人一般违约，出租人对租赁物进行断电不能认定为是一种自助的行为。首先，从自助行为的定义看，自助行为是权利人为保护自己的权益，在情事紧迫而又不能及时请求相关机关予以救助的情况下，对他人的财产或自由施加扣押、拘束或其他相应措施，而为法律或社会公德所认可的行为。在商业租赁纠纷中，承租人如出现违约的情形如不能按期交付租金，则承租人可以按照合同法第227条的规定行使单方解除合同的权利，若承租人对此存在异议，合同是否符合解除条件、应否解除的判断权属于法院，出租人可以通过诉讼解决，此时出租人并不处于情事紧迫且不能够及时请求相关机关予以救助的情形，这也不是法律所认可解决纠纷的粗暴手段。 其次，经分析，根据《合同法》的相关规定，从合同约定来看，因履行、解释合同发生争议，双方应当协商解决，协商不成，任何一方均可申请仲裁或起诉。从紧迫性来说，出租人发现承租人存在违约情形，经双方多次协商未果后，其完全可以申请仲裁或起诉。从必要性来说，出租人即使不采取自助行为，也不影响其采取或起诉方式维护合法权益。从合理限度来说，出租人将正在营业店面的电断了后，将给承租人带来巨大的经济损失，这明显超出了一般的救济限度，出租人将不能免除承担赔偿责任。 最后，从我国的现行立法来看，民法通则、合同法总则中均未将自助行为作为一类免责或减轻责任的法定是由，另全国人大法工委草案第八编第三章第23条规定：“在自己的合法权益受到不法侵害，来不及请求有关部门介入的情况下，如果不采取措施以后就难以维护自己的合法权益，权利人可以采取合理的自助措施，对侵权人的人身进行必要的限制或者对侵权人的财产进行扣留，但应当及时通知有关部门。错误实施自助行为或者采取自助措施不当造成损害的，应当承担侵权责任。”［2］ 3、出租人与承租人的法律关系不仅仅是债权性质，同时也具有物权性质，基于承租人对租赁物的占有与使用权，出租人无权对租赁物进行断电。 虽然在我国对承租人的权利及义务只是在合同法中加以简单条款的列举，显然是把承租人的权利归为债权即请求权，但是承租人要行使其权力，必然要先占有房屋才能对房屋进行使用，这是不同于一般的请求权的，承租人的权利具有物权性。［3］承租人权利的物权性主要表现在对租赁物的占有、使用以及对出租人应在租赁期限内保持租赁物符合合同约定的条件等要求上，所以在合同还未解除前或租赁期限未满时出租人是不能够对租赁物进行断电的（除非合同中对此有所约定），出租人的断电行为是不合理也不合法的，其断电的行为于法无据。 （二）合同已期满或承租人的行为构成根本违约致使合同提前解除，出租人对租赁物实行断电是否可行 1、合同已期满，承租人应返还出租屋，这是我国《合同法》第235条所规定的，如果此时承租人不搬离出租屋，则构成违约，出租人有权要求其搬离。如此时承租人还是不按要求履行，出租人应如何维护自己的合法权益？笔者认为，出租人可以按原合同约定要求承租人支付租金并通过合法的途径使承租人搬离出租物，解决纠纷。当然此时也是要分情况：（1）承租人有优先续约权，但出租人没有履行其义务，致使双方发生纠纷，此时承租人不搬离出租物是为了维护自己的合法权益，出租人不仅无权要求承租人搬离，更不能以断电行为逼迫承租人搬离；（2）租赁合同中约定给承租人一定期限，搬离租赁物，但出租人在此期限内采取断电行为，这就构成了出租人违约，承租人不仅可以追究其违约责任，并且还可要求其赔偿因断电所造成的损失；（3）租赁期届满，承租人没有理由不搬离出租物，若其不按出租人的要求搬离，出租人不仅可以对租赁物进行断电还可以将租赁物内的物品通过合法的途径将其提存等方式进行处理等，切忌以暴制暴，这只会将矛盾进一步激化，并不能够有利的解决纠纷。此外，因商业租赁的特殊性，出租人对租赁物进行断电还是要谨慎。在商业租赁中，承租人租赁房屋的目的就是为了利用该租赁物进行营业获取利益，在商业营业中，电又有着不可或缺的地位，这也是与普通的住房租赁不同的地方，对普通的租赁用房进行停电，虽然会影响承租人的日常生活，但经济上并不会有太大的损失，但对商业租房进行停电的影响则有时都是无法计算的，如承租人使用租赁物从事与餐饮相关的营业活动时，食材保鲜需要电、营业照明需要电、储备易腐货物需要电.....这些都将会给承租人带来损失，还有流失客源等损失。当然，在此类租赁活动中，损失的还仅是金钱，还是有补偿机制加以调节的，但如在一些比较特殊的营业场所呢？如对一些医院、美容院等营业性机构正在营业时进行断电，则会对人身造成伤害，此种情况下造成的人身伤害该怎么挽回？应由谁来承担这些被扩大的损失？ 2、承租人构成根本违约，出租人根据约定或法定的理由通知解除合同，当通知到达承租人后，租赁合同即解除，这是我国合同法所规定的，此时承租人应搬离出租物，但这一情形也应分情况加以探讨：（1）虽然承租人的行为导致其根本违约，但出租人并没有行使其权利或超过了法定时效，如在非法转租中，出租人应在6个月内提出解除合同的请求。此时，出租人通知解除合同的行为本身就没有意义，如其再对租赁物进行断电，则不仅要承担履行不能的违约责任，还应赔偿承租人因此所造成的损失；（2）承租人构成根本违约，出租人行使单方解除权的理由也符合法律规定或双方的约定，也通知到达了承租人，但承租人对解除合同的理由存在异议，希望与出租人得以协商或其自身通过合法的途径加以解决，如出租人在纠纷还没有解决之前就对租赁物进行断电，其做法也是不合理且不合法的，且我国合同法规定了合同双方就合同履行中存在问题时的解决办法，但并没有规定出租人能够用断电的方式解除纠纷；（3）承租人确实构成根本违约，如无理由的拖欠出租人租金，出租人以通知的方式解除合同，此时出租人并没有过当之处，若承租人仍然不搬离出租物，此时出租人对租赁物进行断电是无可非议的，但如前面所讲在商业租赁中，出租人做出这样的行为所造成的损失有可能是无法估量的，不仅会给承租人造成经济上的损失，还会给出租人或其他人造成人身伤害，有可能不仅要承担相应的民事责任，还会有被追究刑事责任的风险，出租人在采取这种粗暴的行为时应冷静谨慎，如其行为造成的损失大于其收益时，为何要出此下策呢？现行的法律、法规，各种救济途径和维权方式比比皆是，何不采取合法途径解决纠纷呢？ 通过以上论述，在商业租赁中，租赁合同一方违约后，守约方行使权利救济手段应依法或依约，切不可贸然对租赁物进行断电，这不仅不能解决问题，反而会激化矛盾，构成双方违约，特别是在合同并未就此做出约定时。从现行关于租赁合同的法律法规来看，在承租人存在违约情形下，法律并未赋予出租人有强行断电的权利；从法理上分析，如双方合同已解除，则承租人无房屋使用权，出租人有权进行断电，但合同未解除时，虽然出租人系租赁物产权人，但其因租赁合同事实已将租赁物使用权在租赁期限内处分给了承租人，因此出租人以自助为理由进行断电是缺乏法律依据的。由此可知，除非出租人与承租人在合同中有约定，当承租人在履约过程中出现某种情况出租人可以进行断电外，出租人是没有理由在合同还未解除的情况下对租赁物进行断电的。此外，对于合同依法或依约解除后承租人并不搬离出租物的情况，笔者认为，尽管出租人有权对归其所有的出租物进行断电，但因为商业租赁的特殊性，其并不能够随心所欲的采取断电这种过激的行为，否则自身也将会因滥用权利，要承担扩大损失的法律后果。 最后，我们可以得出结论：在商业租赁中，出租人在租赁合同未解除前对租赁物进行断电的行为是不合法且不合理的，在合同解除后对租赁物进行断电的行为虽合法但并不是最佳选择，其可以通过正当途径加以解决纠纷，承租人造成损失的可要求其赔偿，而不是采取过激的方式，使自身也要承担相应的法律责任。 二、对在商业租赁中，出租人断电行为的性质认定及应承担的法律后果研究 在法律的领域中，行为人的行为是引起法律关系发生变化的决定性因素，只有对行为的性质加以认定，我们才能够准确的判定其行为是属于何种法律关系，其相应产生的法律后果是什么，这样我们才能够做到赏罚分明，使公平正义得到彰显。 （一）租赁合同解除前，对出租人断电行为的性质认定及出租人应承担的法律后果 笔者认为，在商业租赁合同未解除之前，出租人对租赁物进行断电的行为是一个根本违约的行为。根本违约是指当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益的情形，也就是通说认为的“致使合同目的不能实现”。在商业租赁中，承租人的合同目的就是利用租赁物从事商业活动，从而获取利益。但现在，出租人对租赁物进行了断电，就直接影响到了承租人合同目的的实现，如在断电的期间，承租人的公司正在接受一份重要的传真，这关系到合同的签订；如承租人的车间正在对客户预订的货物进行生产或加工，这直接影响到承租人发货的时间，不仅导致其将承担相应的违约责任，其商誉也会受到损失；如承租人的商场正在营业，顾客将会因为没电而转移消费场所，甚至正在运转的电梯因为停电而停止，则会引起恐慌拥挤，将会造成人员的伤亡等；如......这些例子均表明，在租赁合同未解除前，出租人对商业租赁物进行断电的行为是构成根本违约的。 根据《合同法》的规定，根本违约的责任或补救办法主要可采取赔偿损失、解除合同等。关于赔偿损失的范围，一般应包括财产的毁损，减少和为减少或消除损失所支出的费用，以及合同履行后可能获得的利益。关于解除合同的问题，解除合同即撤销合同从而使合同双方权利义务归于消灭的行为，但解除合同并不影响要求根本违约方赔偿损失的权利。［4］所以，在商业租赁中，因出租人在合同未解除前对租赁物进行断电的行为属于根本违约，其不仅要承担赔偿责任，还要承担因其行为而导致解除合同的法律风险。 （二）合同被依法或依约解除后，出租人对租赁物进行断电行为的性质认定及应承担的法律后果 虽然商业租赁合同解除后，出租人有权对租赁物进行断电，但其具有不合理性，如其造成的法律后果超过一定的限度，则会对承租人造成损失，还会对其他人造成侵权，根据我国《民法通则》与《侵权责任法》的相关规定，侵害民事权益，应当承担侵权责任，故出租人应承担相应的侵权责任，赔偿损失那是必然的。 通过对出租人断电行为的性质认定，使责任划分得以明确，从而依法追究责任人的法律责任，这对解决商业租赁合同的纠纷起着积极的作用，也有利于维护租赁合同双方的合法权益，有利于商业租赁市场的稳定。 结语 在商业租赁中，不少出租人在认为自己的权益受到侵害时，都会采取断电的行为以维护自己的权益，认为这是保护自己的一种方法，其实不然，这只会将矛盾激化，给租赁双方纠纷的解决造成阻碍。又因商业租赁的特殊性，出租人贸然的对租赁物进行断电将要承担相应的法律后果，不仅对承租人及其他人造成损失，对自身的损失也将会加大。故，笔者认为，商业租赁中的出租人不管合同有没有解除，都不要采取断电的方式解决问题，否则将会得不偿失，不仅要赔偿损失，如侵害民法之外的法益即刑事责任，还将要承担相应的刑事责任。  参考文献： ［1］第267页 魏晓莉：《现代商业》，第267页，《探究同时履行抗辩权在合同履行中的适用》 ［2］《物权法草案》，载中国法律网，于2013年9月28日访问 ［3］雷蕾：《房屋租赁中承租人与出租人关系的法律效力》，安阳大学学报，2004年11月第4期，第83页 ［4］秦敏，王佰超：《民营科技》，2011年第11期，《浅论根本违约责任》 |
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