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随着城市建设的快速发展，商业地产项目越来越受到地产投资者的青睐。商业地产的运营模式主要有：只售不租，售后包租、只租不售、又租又售、商家与地产商结成战略联盟等形式，但不管采用何种形式，租赁始终是商业地产运营的一个重要环节。商业地产租赁中涉及的法律问题面广、类多，隐含的法律风险也比较多，需要租赁各方在租赁合同签订之前详加考虑，尽量减少风险。 本文主要对房产开发企业作为出租方在房屋租赁过程中遇到的常见法律问题进行探究。 第一、租赁房屋交付问题 作为商业地产的出租者，按时交付符合租赁合同约定标准的房屋是其主要的义务。但在租赁合同实际履行过程中，关于房屋的交付时间、标准及相关违约责任等问题容易产生纠纷。房产开发企业作为房屋的所有者，在出租前对房屋的状况是最了解的，因此在制定租赁合同时，应根据房屋的状况对房屋的交付时间、标准及相关违约责任等问题做出明确的约定。并在租赁合同签订后，尽快完成房屋交付手续，并形成书面材料，避免引起纠纷。 第二、装修期的问题 商业地产租赁中，出租人一般都会给予承租人一定期限的装修免租期，而很多出租人和承租人对装修免租期的法律关系约定并不明确。有人认为还没有开始收租金，因此所有权和使用权还没有开始分离，一些企业为了在财务上便于操作，也把装修免租期独立于正式的租赁期限以外。 实际上，在此期间主要由承租人对房屋进行装修，装修的所有事项均由承租人安排，装修人员也听从于承租人的指挥和调派，出租商铺已经处于承租人的实际控制之下，出租人已完成了交付，相应法律责任应由承租人承担。因此装修免租期属于正式租赁期限，不收取租金是商铺招商的优惠政策。应在租赁合同中对装修免租期间可能发生的问题进行约定，明确承租人的法律责任。并约定承租人严重违约时，应向出租人支付装修免租期间的租金，以便于督促承租人按约履行合同，利于保护出租人的合法权益。 第三、装修添附物的处理问题 由于商业地产的特殊性，其出租是为了满足不同商户的经营需要，各商户的装修也是各不相同的，同时商户经营会存在一定的商业风险，无法避免会出现租赁合同提前终止的情形。承租人对于承租房屋的装修支出也是一笔不小的投入。因此，在租赁合同中明确约定不同情形下合同终止后装修添附物的处理显得尤为必要。特别应就承租人违约导致合同终止情形下，装修损失由承租人承担事项进行约定。基于公平原则，也可约定出租人有权选择不可分离的装修物折价归出租人所有。 第四、出租人合同解除的问题 对于出租人而言，按期获得房屋租金是其出租房屋的主要目的。因此，在租赁合同中一般都约定了承租人欠租达到一定金额和时间时，出租方就享有合同解除权。实务中，承租人拖欠水电、物业费用现在比较普遍，相关权利人是有权要求出租人缴纳水电、物业费等相关费用的。因此，也应把承租人拖欠水电、物业费达到一定金额和时间作为合同解除的条件。另外，为避免法律风险，应将承租人从事违法违规活动、擅自转租、改变房屋性质等事项作为合同解除的条件。 第五、承租人迁让的问题。 不管是何种原因导致合同终止的，都会涉及承租人迁让的问题，若承租方配合，按期腾房，自然减少麻烦，但若承租人拒绝腾退房屋，就需要法院强制执行。在租赁合同中约定拒不迁让的违约责任，有利于督促承租人配合腾房，也有利于出租人避免损失。 现实中还会出现，承租人用承租房屋用来注册公司，合同终止后拒不办理注册地址变更导致下家租户无法使用该房屋地址办理企业登记手续的问题。针对上述情况，基本上无法通过诉讼解决：一是要求承租人迁出登记地址具有不可诉性，会出现不受理的情况；二是即使受理，如果承租人不提供新的可登记地址，法院几乎无法执行，判决执行迁出的判决书可能成为一张空文。对于这种情况可在租赁合同中约定拒不迁出的违约责任，按照拒不变更工商登记地址的实际天数计违约金； 第六、物业管理的问题 商业地产的物业公司均是房产开发企业选聘或本身隶属于开发企业或是其关联企业。而物业公司承担着与承租方沟通、日常管理、服务的责任，也是与承租方摩擦最多的部门。承租人入住后，往往会出现由于对物业管理部门的不满而拒缴租金的情形。因此，对于物业的职责应单独在物业管理合同中详细约定。且在承租人入住后，应组织承租人与物业公司单独签订物业管理合同，明确双方之间的权利义务关系。避免承租人因与物业公司的纠纷影响租金的支付，也有利于督促物业公司加强管理，提升该商业项目的品牌形象。 |
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