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类案检索报告 法院：郑州市中级人民法院 案号：（2021）豫01民初199号 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，出租人和承租人均享有权利并承担义务，二者之间存在对价关系。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的使用状态。在租赁合同存续期间，承租人有权连续地占有、使用和收益租赁物，负有妥善保管租赁物并按约定向出租人支付租金的义务。向承租人交付租赁物、对租赁物的瑕疵担保责任是出租人的两项基本义务。出租人将符合约定的租赁物交付承租人之后，不仅必须消极的容忍且不妨碍承租人使用和收益，而且必须积极地于租赁合同存续期间保持租赁物适合于承租人使用和收益，同时出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用和收益的权利。···根据米某等人的生效判决载明，地产公司、物业公司在地产公司与米某签订的《委托经营协议》到期后，未经部分房屋所有权人同意，擅自将涉案房屋出租。且在发生部分业主堵门事件之后，置业公司明确就案涉租赁物的瑕疵情况提出异议的情况下，地产公司、物业公司亦于2017年9月26日发函置业公司承诺处理好业主诉讼一事，保证置业公司正常经营，但截至起诉之日，地产公司、物业公司并未如约处理好与业主的纠纷进而最终造成案涉租赁合同的履行被人民法院生效判决所否定，地产公司、物业公司应对合同的解除承担违约责任，根据《郑州市某国际花园裙楼商业部分租赁协议书》第八条违约责任约定，参照案涉租赁合同中赔偿由于解除协议给对方造成的经济损失中违约金的相关约定，地产公司、物业公司应当赔偿置业公司违约金6个月设施使用费6,683,195.04元。对置业公司要求地产公司、物业公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 置业公司主张预期经营利润来源于2017年5月的经营数据，基于从事商业活动所必然具有的风险性以及极强的不确定性等客观因素，其提供的单一月份的经营数据不能真实反映案涉商业活动的实际经营状况，该数据不能作为认定其经营利润的依据。置业公司应当承担举证不利的法律后果，故对置业公司诉称预期经营利润的主张，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据民事损害赔偿的填平规则和本案实际情况，上述违约金可以弥补因合同被解除而造成停业损失等必然造成的损失。故对置业公司主张的停业损失，不再单独予以支持。 置业公司主张赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失责任承担及装饰装修损失具体数额如何确定问题。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定，结合本案地产公司、物业公司未尽权利瑕疵担保义务致使合同客观上不能继续履行，应承担主要责任；置业公司负有核实房屋所有权权属进行合理审查的审慎义务，涉案出租房屋分户较多，置业公司在签订租赁合同时未尽谨慎核查义务，亦应承担部分责任。 法院：河南省高级人民法院 案号：（2020）豫民再142号 本院再审审理查明的事实除违约事实外，其余与一、二审一致。 本案争议的焦点问题： 双方是否存在违约行为，损失及违约责任如何承担。 关于案涉租赁合同的解除问题。 双方在诉讼中，均提出解除案涉租赁合同的诉求，说明双方已经形成解除合同的合意，原审法院确认双方的租赁合同解除适当。 关于双方是否存在违约行为的问题。 案涉租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”作为出租人的置业公司，提供的房屋规划用途系仓储，与合同约定餐饮用途存在差异，在2018年2月份之后，对于房屋按照餐饮用途进行消防设计的审批、备案存在一定影响，且未按照合同约定的方式通知沈某解除合同，在没有充足证据证明沈某收到并知悉解除通知的情况下，私自处置沈某的设备等，存在违约行为；而作为承租人的沈某，在合同未解除前，占用房屋却未按照约定支付租金，亦存在违约行为。对于导致案涉合同解除的原因，沈某认为系因置业公司迟延提供规划文件及案涉房屋的规划用途是仓储，与其餐饮用途不符，无法办理相关消防检查备案手续，但置业公司提交了同一建筑物内其他商户办理相关手续的证据，另外，沈某认可，其在租赁房屋时未审核房屋有关产权、消防证件，装修案涉房屋之前亦未办理装修设计、施工消防审批，在营业前亦未办理消防安全检查审批手续，其提交的微信聊天记录仅证明向置业公司要求提供规划证明，并不显示置业公司拒绝或拖延提供有关证件，因此，沈某主张置业公司在2018年3月份才提供规划文件无证据证明。沈某提交二审法院的公安部公消（2018）24号《关于明确建设工程消防设计审核和备案有关前置规划问题的通知》系内部通知，不是行政法规，且该通知是对消防设计审核和备案前置规划有关情况进行规范的通知，而本案沈某要求置业公司提供有关规划文件时已经装修，在该通知第3条规定了使用用途与规划用途不一致仍予办理消防审批备案的例外情形，鉴于其他租用案涉楼房商户相同情况下已经办理了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》且正常营业，沈某提交的证据不足以证明置业公司迟延提供规划证件及房屋被规划为仓储用途系无法办理消防安全检查合格证继而导致沈某被勒令停业的根本原因。因双方均存在违约行为，对于双方主张对方支付违约金15万元的请求均不予支持。原判认定因置业公司的原因导致沈某的合同目的不能实现，进而认定置业公司构成根本违约，判决置业公司向沈某支付违约金15万元系认定事实和适用法律错误，应予纠正。因此，对于置业公司请求支付的合同期内的租金，因系作为承租人沈某的基本合同义务，沈某应当按照合同约定支付合同解除前占用房屋期间的租金。因置业公司要求维持一审判决，原一审判决认定沈某欠付租金为124899.45元，扣减沈某支付的押金86469元，沈某应当支付置业公司租金38430.45元。 关于沈某请求的损失承担问题。 因一审判决置业公司赔偿沈某设备损失243895.4元，置业公司申请再审请求维持一审判决，本院对此部分损失应当由置业公司承担予以确认。关于装修损失537257元，沈某租赁案涉房屋，并未审查房屋的产权等证件，在案涉房屋产权证上标注用途为仓储。沈某在对案涉房屋装修前，未将设计图纸提交消防部门审核，也未办理相关消防安全检查合格证，未经消防安全检查即投入使用和营业，存在违反消防法的违法行为。作为经营餐饮业的商主体，未尽到应尽的审慎、注意义务，且存在未办理消防手续即装修、营业的违法行为，系其无法办理消防安全检查合格证、无法继续营业的主要原因，对其装修损失应当负主要责任。而置业公司房屋规划为仓储在2018年2月之后对于办理消防设计的审核、备案存在一定影响，解除合同未按照约定下发解除通知且擅自处置沈某的资产，亦存在违约行为，对于沈某损失的产生亦有责任。 法院：郑州市中级人民法院 案号：（2021）豫01民终4969号 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高法院关于适用〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。被上诉人作为涉案商场的消防责任主体，在未经消防安全检查验收合格的情况下擅自开业，且将未设置专用油烟排放通道的房屋出租给上诉人从事经营餐饮，存在过错；上诉人在未查看被上诉人相关证照及涉案房屋是否具有专用油烟排放通道的情况下，利用涉案房屋开办美食广场，自身也存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案合同解除双方均在在过错，双方应根据上述规定分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失，原审法院对上诉人的此项诉求不予支持系适用法律错误，本院予以纠正。经原审法院委托河南省某价格事务所有限公司有限公司进行鉴定，涉案房屋装修剩余价值为225059元，本院根据双方对解除合同的过错程度、双方合同约定的租赁时间、涉案房屋的使用时间等，参照本院2019年对被上诉人与涉案房屋所在商场其他商户房屋租赁合同纠纷案件作出的系列生效判决，酌定被上诉人承担涉案房屋装修剩余价值67517元，上诉人的过高诉求，本院不予支持。 法院：郑州市中级人民法院 案号：（2021）豫01民终7607号 一审法院认为···根据协议约定，原告的租赁期限自2019年1月1日起至2024年12月31日止，共计六年。原告接收涉案房屋后，对涉案房屋投入大量资金进行装修，被告在租赁期间内擅自收回涉案房屋，导致原告不能继续使用，应当向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。对于未形成附合的装饰装修物，原告可自行搬离。对于已形成附合的装饰装修物，根据银行流水及财务凭证显示，原告为此花费981414.8元，被告应当按照折价赔偿。原告实际使用涉案房屋至2020年9月30日，根据本案具体情形，本院酌定被告向原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失690000元。原告主张的拆除、搬家费用21080元，并非其合理损失，本院不予支持。原告主张的工人工资损失305226元，工人工资系原告正常经营过程中的开支，不应由被告承担。故其要求被告向其赔偿工人工资损失305226元的诉讼请求，本院不予支持。 房屋租赁合同纠纷中，出租人和承租人均享有权利并承担义务，二者之间存在对价关系。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的使用状态。在租赁合同存续期间，承租人有权连续地占有、使用和收益租赁物，负有妥善保管租赁物并按约定向出租人支付租金的义务。向承租人交付租赁物、对租赁物的瑕疵担保责任是出租人的基本义务。 在建立租赁关系之时，承租方应尽到谨慎核查义务，要求出租方出具相关权利证书等，核查出租方是否有权出租。在租赁合同存续期间，出租方应积极保持租赁物适合于承租人使用和收益，同时应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用和收益的权利。当出现违约行为侵害对方权益时，根据合同约定和双方过错承担违约责任，赔偿损失。 信就是所望之事的实底，是未见之事的确据。 （信息收整自网络，仅供参考如侵权请及时告知！） |
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