|
来源：安理律师 文：李峥、綦晓芳、姚金阳 房屋租赁合同融于日常生活，与彼此的利益息息相关，因此协议一方在签订租赁合同时应特别注意其中暗藏的陷阱和法律风险，如因租赁物消防验收问题而引发的纠纷。房屋未经消防验收或消防验收不合格，合同效力如何认定？该协议是否会因违反法律或行政法规的强制性规定而必然无效？如何避开消防验收的雷区？本文将以此为切入点与大家共同探讨。 消防验收分为工程主体的消防验收及宾馆、饭店、商场等经营场所装饰装修的消防验收。前者消防验收的申报义务在于建设单位即出租人；一般而言，后者消防验收的申报义务在于作为经营者的承租人，当然并不排除租赁协议双方就该问题另行约定。两种情形涉及的主体责任承担不同，因此需要略作区分，本文主要针对前者予以论述。 （一）合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效 关于房屋租赁的现行规范性文件主要有《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民法院的相关司法解释等。在司法实践中，认定房屋租赁合同的效力问题首先应当依据《合同法》。 《合同法》第五十二条第(五)项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。 “管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。只有违反了效力性的强制规范的，才应当认定合同无效。”[①] 由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反法律、行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。 （二）《消防法》关于租赁物消防验收的规定属于管理性强制性规定 《消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”但《消防法》等未明确建设工程违反消防验收的规定而投入使用必然导致合同无效，反而规定了惩罚与补救性措施。如该法第五十八条第二款规定：“建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。”可以看出，上述强制性规定纯粹是出于行政管理和安全的考虑，因此，虽然租赁物未经消防验收而出租使用违反法律的强制性规定，但是笔者认为，租赁协议仅仅违反的是管理性强制性规定而非效力性强制性规定。 （三）租赁物未经消防验收，并不必然导致租赁协议无效 笔者强调，房屋等建筑物尤其是大型租赁物如应当验收而未经消防验收或验收不合格必然会影响其使用。然而，因建筑物消防验收程序具有补救的可能性，所以租赁物未经消防验收并不必然导致租赁协议的无效。最高院在司法审判实践中并未直接明确排除此种情况合同无效的可能性。 如江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第五条规定：“不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。” 司法实践中，对于合同效力的认定首先依据的仍是《合同法》，在此类情形下，当事人之间的租赁合同仍属有效，由此导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。如《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《房屋租赁司法解释》”）第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。” 如北京市高级人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第一条第三规定：“当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。 租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《房屋租赁司法解释》第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。 ” 【案例】林光房屋租赁合同纠纷再审案(2017)最高法民申248号 【裁判要旨】关于讼争《租赁合同》是否有效的问题。即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。根据《房屋租赁司法解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修报批手续由林光自行负责，装修费用由其自行承担。林光实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。 （一）诉讼中慎提合同无效之诉 【风险】司法实践对合同效力认定的渐趋宽松，对合同无效的认定更加苛刻。虽然各地法院在适用《合同法》第52条时存有不同的理解和认识，但若仅因租赁房屋未通过消防验收引发的纠纷而无其他法定或约定的无效情形时，作为诉讼一方应慎提合同无效之诉求。虽然合同无效的诉求若得以支持将使合同利益最大化，但与此同时其也将承担更重的举证责任，风险也更大。司法实践中，若在一审辩论终结前经消防验收合格，租赁标的物符合了法律规定，无效合同经过瑕疵补正而变为有效，法院认定合同效力的可能性比较大，届时将会直接导致合同无效的诉讼目的无法实现。 【依据】针对租赁房屋未经消防验收之租赁合同效力问题，各地法院倾向尊重合同自由和当事人意思自治原则，因而不会轻易认定合同无效。 【建议】在诉讼过程中，当事人应对个案进行全面分析，从便宜当事人诉讼目的达成及实现当事人利益最大化的角度制定诉讼策略，不能一味追求所谓的利益最大化而将诉讼复杂化，否则很有可能适得其反。 （二）切记不要忽视出租人合同解除权 【风险】如前所述，租赁房屋未验收并不必然导致合同无效。《房屋租赁司法解释》对于因违反房屋使用条件的强制性规定而无法使用时，赋予了承租人合同解除权，但不意味着承租人只要不提解除合同的请求，出租人就必须无条件配合。虽然该司法解释并未明确出租人是否享有合同解除权，但需要注意的是，出租人的合同解除权并未因此而被剥夺，承租人也不能以此而拒不交付租金或违反其他协议约定情形，否则出租人仍旧可以依据《合同法》诉请法院要求解除合同。 【依据】《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 【建议】当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定违约情形和解除合同的条件。就出租人而言，应就承租人可能违约的情形予以明确，以便为自己行使合同解除权提供合同依据；就承租人而言，需要明确出租人可以解除或单方解除合同的权利，且该约定一定要具体、明确且符合《合同法》的规定，以便明确自己的抗辩理由和诉求。 【参见案例】四川佰腾投资管理有限公司与山东昊科实业有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审最高人民法院(2015)民申字第2030号 裁判要旨：第一，未经消防验收的共青团东路4号地下一层并不影响租赁房产的整体经营使用，且公安消防机关允许该部分在使用前另行申报消防验收，故昊科公司存在违约行为，但不构成根本违约……亦无证据证明昊科公司的该违约行为给佰腾公司造成重大经济损失。第二，但佰腾公司在支付租金期限届满前，就以昊科公司消防验收手续欠缺为由提出暂缓支付租金的要求，并就该问题与昊科公司以信函方式协商，对佰腾公司在计算逾期支付租金的时间时应予以合理的扣除。故，佰腾公司逾期支付第二期租金存在违约行为，但不构成根本违约。 （三）重视因质量问题而引发的其他风险 【风险】部分建设单位为了获取利益，在消防验收程序上“偷工减料”，故意减少应当投入的成本，使用不合格材料、不经过消防审核等，导致工程质量问题，并引发以下问题：第一，工程质量问题给承租人及社会公众带来的人身安全隐患；第二，作为出租人的建设单位可能因此增加工程整体验收不合格的风险；第三，因质量问题而增加相应的维修、整改费用；第四，依据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十四条的规定，出租人可能丧失工程质量索赔的权利、工程的最终结算等。 【建议】租赁协议双方均应充分重视消防、质监等部门下达的整改通知，及时办理消防验收手续，杜绝因未消防验收或验收不合格导致的房屋质量问题及其他隐患。 【参见案例】立新厂、金日公司与国柜公司房屋租赁合同纠纷上诉案(2011)沪一中民二(民)终字第1145号 事实陈述：2008年5月20日，上海市松江区建设工程质量监督站（以下简称区质监站）分别向港怡公司及立新厂发出建设工程质量问题整改通知单，指出港怡公司翻建生产用房工程存在变更设计未经原设计认可的严重质量问题，立新厂原有厂房装饰装修工程存在危及结构安全的重大质量问题，要求港怡公司整改，要求立新厂即日起在已使用建筑工程范围内暂停使用，全面整改。 （四）避开行政部门“罚单” 【风险】租赁房屋未经消防验收可能导致，出租人或承租人被要求限期整改、停业整顿甚至巨额罚款。如《消防法》第五十八条规定：违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。 【建议】协议双方应当约定如因租赁房屋未经消防验收而被要求限期整改、停业整顿、罚款时，由此导致的相应损失承担问题，如租金、承租人预期所得利益及罚款的交付等。笔者认为，租赁协议双方应就上述损失问题进行约定，将损失降到最低，进而实现双方收益或进行经营管理的合同目的。 【参见案例】立新厂、金日公司与国柜公司房屋租赁合同纠纷上诉案(2011)沪一中民二(民)终字第1145号 裁判要旨：对于最终行政处罚的后果，金日公司应就其擅自违规开业、后又整改不力的行为承担责任。虽然立新厂基于房屋所有权人的身份对外接受了执法部门的处罚，市场的对外招商亦是以金日公司设立的豪灿公司的名义进行，但就双方之间的内部关系而言，仍不能回避金日公司违反了其与立新厂安全协议的承诺这一事实。 [①]引自《最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话－充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》。来源于威科先行法律信息库，参见网址：http://law./legislation/detail/MTAwMDAyNzExMjM%3D?showType=0，访问时间：2017年9月13日。 浙江西湖律师事务所诚聘英才 职位：合伙人律师 职位描述 1.已取得律师执业资格证，并具有3年以上律师执业经验，具备明确业务方向，优秀的执业能力，有独立承办某一专业领域案件或非诉讼项目的经验； 2.具有政府大型基础工程、政府bot、国际贸易、风险投资、融资并购、金融证券、保险、 海商海事、知识产权、土地、涉外等业务专长者优先考虑； 3.能够独立组建专业法律部门或业务团队，具有较强的组织管理能力和沟通协调能力者优先； 4.工作作风严谨、品行端正、具有良好的律师执业操守，遵守律师执业规范； 5具有开拓精神及创新意识，较强的团队合作意识。
职位：提成律师 职位描述 1.具有一年以上执业经验； 2.执业方向不限； 3.工作严谨、品行端正，有良好的律师执业操守，遵守律师执业规范，无不良执业记录。
职位：行政主管 任职资格 1.法律、营销、人力资源或相关管理专业全日制本科以上学历； 2.具备良好的沟通能力、协调能力、组织能力，较好的文字功底和语言表达能力； 3.工作严谨、细致，执行力强，工作高效； 4.有较强的亲和力、团队精神和服务意识； 5.熟悉行政管理流程、有网络管理和品牌管理经验，有政府工作经历及律师事务所从事行政管理经验者优先。 |
|
|
