未经消防验收的房屋出租，租赁合同真的无效吗？

夏日windy 2017-02-28

展开全文

吴清旺律师

浙江星韵律师事务所主任

民商法博士

中国国际经济仲裁委员会仲裁员

浙江省律师协会业务指导委员会副主任

浙江省摄影家协会会员

特别说明

研讨对象借用（2011）浙余良民初字第287号、（2011）浙杭民终字第114号案，即赵安诉浙江现代公司房屋租赁合同纠纷案。

案情

参见本订阅号2月24日推送的“未经消防验收合格签订的房屋租赁合同，有效吗？”一文。

问题：依照现行的法律规定，未通过公安消防验收的房屋租赁合同会无效吗？

法律分析

且听我来慢慢分析——（“文末有彩蛋哦”）

一、合同不是随便判决无效的，无效的条件越来越严

1.合同法第52条规定了合同无效的五种情形，其中第五种情形为“违反法律、行政法规的强制性规定”。

2.《合同法》司法解释（一）第4条对此进一步规定，人民法院确认合同无效，不得以地方性法规、行政规章为依据，仅限于违反全国人大的法律与国务院的行政法规。

3.《合同法》司法解释（二）第14条对此又进一步规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。把强制性规定划分为管理性强制性与效力性强制性两类。

我国法律对合同的效力经历了由紧到松的过程，由开始动辄无效，到如今很少认定无效，这是对交易安全保护、法律行政化淡化、物权与债权分离等认识提高的过程。

二、租赁合同无效的情况并不多见

1．如果符合合同法第52条规定的情形，如缔约时有欺诈、串通等，当然可以直接认定合同无效。

2．司法解释是法律适用的具体化，最高法院“法释”（2009）11号《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》对导致租赁合同无效的情形做了具体规定，主要是针对：

（1）“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前依然未获得许可证或获得主管部门批准建设的”；

（2）“未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前仍未获得主管部门批准建设的”；

（3）“租赁期限超过临时建筑的使用期限的部分，且在一审法庭辩论终结前仍未获得主管部门批准延长的”。

3．本文所涉案件的判决中引用的“2004年3月4日[2003]民一他字第11号最高法院给云南高院的复函”，该复函直接规定未经消防验收的房屋租赁合同无效。

那么，是不是可以根据该批复判决未经消防验收的租赁合同无效？

让我们来看一下这份批复吧！

三、根据[2003]民一他字第11号最高法院复函，能判决未经消防验收的房屋租赁合同无效吗？

最高法院复函的主要内容如下：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。

该复函把没有通过消防验收出租房屋分成两类，即是否属于《消防法》规定必须经过公安消防机构验收的房屋。

值得注意的是，该复函发布在《合同法》、《合同法》司法解释（一）出台之后，而且充分注意到依据的是全国人大通过的《消防法》规定，虽然高法批复针对个案，但效果不可小觑，有些时候甚至比法律还要管用。通俗讲，在没有相反规定出来之前或者批复未废除，可以理解为：凡是属于必须经公安消防验收的房屋租赁，若未通过消防验收就认定合同无效。

然而，五年之后，2008年《消防法》修改了，原来第10条的规定调整到第13条，条款表述也有所变更，但基本精神未变，依然规定未通过公安消防验收的禁止投入使用。所以这个法律修订并未改变最高法批复的精神。

六年之后，2009年《合同法》解释（二）出台，把影响合同效力的法律强制性规定进一步划分为效力性强制性规定与管理性强制性规定。同年，最高法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将租赁合同无效限定在未取得规划许可或未获准建设的情形，而且允许一审辩论终结前补正合同效力。

根据《合同法》司法解释（二）的精神，《消防法》第13条的规定属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，因而不属于导致合同无效的理由。最高法司法解释“法释（2009）11号”便是基于这样的理解下作出的具体规定。

也就是说，到了2009年法释（2009）11号出台后，甚至是《合同法》解释（二）出台后，2003年的最高法批复便与新规定发生冲突了，就不应该在引用该批复。

四、容易引人误解的2004年3月4日[2003]民一他字第11号复函被明文废除，法院不能据此认定未经消防验收的房屋租赁合同无效

2013年，最高法发布了《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，其中的第63个被废除的规定便是该复函，其理由是：与2009年法释（2009）11号规定相冲突。

显然，至此，该批复的使命便宣告结束。

五、反问一句，未通过公安消防验收的房屋租赁合同一定有效吗

也许你会说这是废话，前面辛辛苦苦论述了半天，终于得出结论，消防验收是否通过并非合同生效的要件，未通过消防验收并不导致合同无效。我的担心基于以下理由：

1.究竟哪些是效力性强制性规定？不是谁都一致的。

如果法律或行政法规明确规定“必须……否则合同无效”，诸如此类的规定，当然认定合同无效。然而，现实中的法律并非都是那样直接，有学者认为，“效力性强制性规定”要通过肯定性识别和否定性识别两个标准进行判别。肯定性识别是看该强制性规定是否明确规定了违反的后果是法律行为无效；在否定性识别上，则要结合该规定的立法目的来看，通过目的解释来加以判定。这就难免会有价值判断上的主观偏差。

2.能否用《合同法》第52条“损害社会公共利益”来解读？

《消防法》以及公安部《建筑工程消防监督审核管理规定》规定，像本案属于超过一万平方米的市场或者学校、宾馆、车站等人员密集的建筑物，未通过消防验收而使用必然存在巨大风险隐患，在此情形下确定的租赁合同是否依然有效？相信必定有人从“损害社会公共利益”来解读或判决合同无效，不仅得到政府的支持，也得到社会大众、媒体舆论的支持，何乐而不为？

但从现行法律来分析，即便属于人员密集的房屋，租赁合同也不应因此而否定其效力。至于出租人违法出租或使用，应当按照有关未通过消防验收的相关行政法律法规追究其法律责任，出租人监恰恰违反的是属于管理性强制性的规定，因而不是否定引起债权的合同效力。

3.会不会借用法释〔2009〕11号将未通过消防验收视同未取得规划许可，进而认定合同无效？

显然，之所以没有在法释〔2009〕11号中规定未通过消防验收作为合同无效情形，绝不是立法的疏忽，而是严格区分彼此的不同。既然如此，就不应该混为一谈，或随意的扩大解释。

4.本案法官在评析文章中认为租赁合同违反“合同标的需确定、可能和合法”，不能满足合同有效要件而认定无效，妥否？

本案二审判决认为：“……上述工程项目在本案的法庭辩论终结前已经消防验收合格，且双方之间的租赁合同也已经实际履行，故认定赵某某与现代公某之间房屋租赁合同有效……”对补正前是否有效没有正面回答。

一审经办法官专门就此案发表文章，在案例评析文章中认为：“……但根据合同的有效要件之’合同标的需确定、可能和合法’之规定，对建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等人员密集场所，未经消防验收或消防验收不合格投入使用，显属是违反了标的需合法、确定之规定内容，由此签订的合同因不能满足合同全部的有效要件被认定无效。”

对此，本人认为该观点难以成立。

首先，“标的需合法、确定”乃法理表述，过于原则，不能作为直接的裁判法律依据。其次，合同标的的多样性决定了有些标的因为合法而直接导致合同无效，如买卖枪支弹药，有些无权处分物并不一定合法取得，但可以通过善意取得而有效。本案未经消防验收的房屋尽管规定禁止使用，但不完全等同于标的不合法。况且，标的的瑕疵尚可通过其他法律来规制。

六、法律结论

1．严格从法律分析，将未通过公安消防验收的房屋出租并与他人签订合同，虽然应在道德和法律上予以谴责乃至否定，但仅从租赁合同效力层面看，依照现行合同相关规定，应认定租赁合同有效。

2．未通过公安消防验收的房屋租赁合同纠纷诉讼到法院，尤其是涉及大型超市、医院、学校等人员密集的建筑物，在不同的法院、法官还是会有一定分歧，若再遇上一场大事件，领导高度重视一下，那就更说不清。这虽然不属于严格意义的法律风险，但作为生意人所面临的则是实实在在的风险。

七、“律图博士”的诉讼策略

1．承租人在签订合同时，尤其是大型或特殊用途的房屋，对消防验收多做个了解，至少把它与违约责任挂钩，让出租人担责。

2．在诉讼时，鉴于每个案子都有其特殊性，原告在委托律师确定诉讼思路时，应当全面、谨慎，应设定两个以上思路进行对比。

3．若房屋为通过消防验收而引起的租赁合同纠纷，除非有其他法律规定的无效情形，作为原告不要轻易主张合同无效。

因为合同无效要要求比较高，要找到具体的法律依据。虽然，主张违约责任也许获赔不多，通过合同无效可以获得“返还租金”的效果。但是，利益与风险成正比，无效的要求也更高。

4．退一步讲，消防验收可能在庭审结束前最终通过，以至于无法获得合同无效的效果。但因为消防验收没有通过的期间，必然对原告使用或招租有负面影响，对该损失有权向出租人主张。如果主张无效且被驳回，那么，接下来只有再另行提起诉讼。这样一来，诉讼费、律师费、保全费等还得再付出。

忠告：