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法律知识要点：不少出租人将未经消防验收或者验收不合格的房屋对外出租，这种房屋租赁合同是否有效？在实务中，有两种不同的观点，一种观点认为，这种租赁合同的内容违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同；另一种观点认为，租赁合同的内容没有违反效力性强制性规定，属于有效合同。 对此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定：租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。 从该法律条款可知，如果租赁的房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定的，承租人作为解除房屋租赁合同的法定情形之一，而非认定房屋租赁合同无效的情形，因为解除合同的前提是合同有效，无效合同不存在解除问题。 房屋使用条件的强制性规定主要来源于《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》，例如，《消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。该法律条款，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反管理性强制性规定，并不导致合同无效。 所以，房屋是否经过消防验收或者是否验收是否合格，其与房屋租赁合同的效力没有必然联系，如房屋是未经消防验或者验收不合格的，承租人无法使用时，可以作为解除租赁合同的条件，并不是租赁合同无效。除非双方当事人明确约定了，以消防验收合格作为房屋租赁合同生效的前提条件，这种约定的条件，符合自治原则，当然有效。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 原告李某立起诉称：2015年10月22日，原告与被告签订了《购物中心商铺租赁合同》，2016年9月29日被告收回原合同，重新与原告签订了《ZL购物中心商铺租赁合同》，合同约定被告将面积为35.76平方米的商铺出租给原告经营童装，租金按每次缴纳一年租金的方式缴纳。 合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金20000元、商铺租金14621元，由于商场未进行消防验收无法经营，被告向原告等商户书面承诺减免租金至2017年1月31日，并承诺2016年3月1日试营业，但一直未开业。2016年9月1日，被告向各位商户发出通知1份，决定将租赁合同从2016年6月1日计租调整为从2016年9月1日开始计租。 被告违反《消防法》第十三条第二款规定，未取得消防验收意见书,该商场不具备合法的出租及经营条件，原告无法正常合法经营。 根据以上事实，原告于2017年8月29日向被告寄送了《催告通知书》一份，要求被告在15日内取得消防验收许可，否则，期限届满之日原告解除与被告签订的租赁合同。被告2017年8月30日收到通知后仍不办理消防验收，也不退还原告缴纳的租赁保证金、商铺租金，赔偿原告装修损失。 现原告为维护其合法权益，诉至法院。请求判令：确认原告与被告之间的《ZL购物中心商铺租赁合同》已解除；被告返还原告租赁保证金20000元、租金14621元、以上共计34621元，另加利息。 被告投资公司辩称：原、被告双方签订租赁合同时，原告已明确知晓涉案商铺尚未经过消防验收，在此前提下，其仍自愿与被告签订商铺租赁合同，这已明确说明原告自愿承受涉案商铺潜在的法律风险。 并且在原告使用涉案商铺期间，并未因此受到行政机关的任何阻挠及处罚，商铺是否经过消防验收，并未对原告的经营活动造成实质影响，也难以说明原告使用涉案房屋的合同目的不能实现。原告的各项诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法驳回。 判决要点 法院审理认为：原、被告签订的《购物中心商铺租赁合同》意思表示真实，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。 被告出租的商铺属于人员密集型场所，应当按照法律规定经过消防验收合格才能投入使用。被告未举证证明其出租的商铺经过消防验收，经原告催告后也未在合理期间达到消防验收合格的标准，致使原告无法实现其合同目的。 原告已按合同约定履行了缴纳租赁保证金、租金等义务，被告未按合同约定履行将符合法律规定的商铺交付原告使用等义务，已属违约，应对原告承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款规定，原告主张解除合同，不违反法律规定，法院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的《商铺租赁合同》解除后，原告应将其租赁的商铺归还被告，同时被告应退还原告向其交纳的租赁保证金20000元及按银行同期贷款利率向原告支付该资金占用期间的利息，该请求符合法律规定，法院予以支持。 判决结果 综上，法院判决：解除原告李某立与被告投资公司签订的《ZL装购物中心商铺租赁合同》；被告投资公司于判决生效之日起十日内退还原告李某立租赁保证金20000元及利息（以20000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年10月22日起支付至实际清偿之日），退还原告李某立房屋租金12874元及利息（以12874元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月29日起支付至实际清偿之日）。 律师点评 该案中，被告出租的商铺在商场内，属于人员密集型场所，按照法律的规定应当经过消防验收合格后才能投入使用，属于房屋使用条件的强制性规定，但是，原、被告签订《ZL装购物中心商铺租赁合同》后，被告一直未提供涉案商铺经消防验收合格的证明，原告催告后也仍未在合理期间内提供。因此，原告无法实现其合同目的，符合解除租赁合同的条件。 |
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