租来了商铺，消防局通知不能营业怎么办？

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一、承租人在承租房屋时应当要求出租人提供商铺已经通过消防验收的证明

公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。

公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。

——《消防法》第十五条

实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。

——《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条

根据法律规定，商铺在投入使用前，承租人应当向消防部门申请消防安全检查。如果承租的商铺不符合消防安全要求，承租人将不能将该商铺投入营业，从而使其经营目的落空。

因此，为减少风险，承租人在决定订立房屋租赁合同前应当查看该建筑物已经经过消防验收合格的证明；如果承租的商铺是经过装修的，还应当查看该商铺的装修消防验收合格的证明。

二、商铺没有经过消防验收合格，订立的房屋租赁合同有效吗？

在2013年之前，出租房屋未经消防验收合格的，租赁合同的效力被分为了三种情况：

（1）对城市房屋，如果建筑工程从设计开始就没有相应的消防设计，也未经公安消防管理部门审核就开工，导致消防工程不合格而影响租赁合同履行的，应以标的物违反法律强制性规定而认定合同无效；（2）如果有消防设计并经审核施工，竣工后因用途变更导致消防工程需要进一步完善、整改，且公安消防管理部门未责令停止使用的，不宜认定合同无效。（3）对城郊结合部农民集体自建的房屋出租后作为公众聚集的场所，如果标的物的出租不符合《消防法》的强制性规定，可在责令相关当事人办理相关的消防工程验收手续后，认定租赁合同有效；对租赁等房屋虽未办理产权证但产权明确为出租人的，或者房屋虽未经竣工验收但各方对房屋质量没有异议的，应当认定租赁合同有效。

——《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》

该解释在2013年2月18日被废止。

根据现行有效的规定，宜统一认定该类合同有效，同时赋予承租人解除权：

因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一） 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二） 租赁房屋权属有争议的； （三） 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条

案例：

陕西嘉亨实业发展有限公司与陕西东大万尚置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，最高人民法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，

案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的情形，并不导致案涉《租赁合同》无效。

……综上，嘉亨公司与东大万尚于2012年3月23日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不属于合同法第五十二条第五项规定的无效之情形。原审法院以案涉租赁房屋至今未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》关于依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用之规定，认定案涉《租赁合同》无效，属于适用法律错误，应予纠正。

（以上意见引自最高人民法院 （2016）最高法民申818号民事裁定书）

对未经消防验收合格而订立的租赁合同认定为有效，将赋予承租人有更多的选择权，并且承租人可以在合同有效的基础上向出租人主张违约责任，从而更大限度的保护守约方的合法权益。

三、承租人如何维权？

1.承租人有权解除合同

经消防部门认定，商铺不符合消防安全要求，从而禁止营业的，承租人有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，解除该合同。

同时，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方有权解除合同。因此承租人有权解除该租赁合同。

2.承租人有权主张装饰装修残值损失

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一） 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二） 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三） 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四） 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条

承租人承租商铺后往往会根据经营需要对商铺进行一定的装修，在合同解除之后，承租人有权取走可以拆卸的装饰物。对于已经形成附合的装饰装修物，按照双方在房屋租赁合同中的约定处理；如果没有约定，则承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

3.承租人有权要求承租人承担违约金责任

双方在合同中约定了违约金的，有权要求出租人支付违约金。

4.承租人能否要求出租人返还已支付的租金

出租的房屋没有经消防验收合格，合同解除后承租人能否主张返还已支付的租金？对于超过实际承租期部分的租金，合同解除后承租人当然有权要求返还。但是对于属于实际承租期内的那部分租金，目前并没有规范支持承租人这一诉请。笔者认为这部分租金能否返还首先要看双方的约定；如果没有约定，应以不支持该主张为宜。理由是：（1）承租人在订立合同前应当尽到合理的注意义务，出租的商铺是否通过消防验收这一事项，承租人在签订租赁合同前就应当进行审查。商铺在承租后才发现不能用于经营，承租人对此也有一定的过失。（2）根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同是继续性合同，解除的效力没有溯及力，因此承租人不能要求出租人返还实际承租期内的那部分租金。（3）承租人可以主张违约金、履约保证金等权利，若支持承租人返还全部已付租金的请求，将会使承租人获得额外的利益。有违我国违约责任制度中“以完全赔偿为原则，以惩罚性赔偿为例外”的设计。

实践中有些法院支持了承租人返还全部租金的请求，但这是基于租赁合同因违反《消防法》的强制规定而无效所自然衍生出的结论。但笔者认为不宜认定租赁合同无效（理由如上），承租人要求返还全部租金的主张似难获得支持。

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