浅析公有物业租赁业务的风险防控2019-04-30 10:35 来源:湖南联交所 编者按：随着越来越多的公有物业租赁进入产权交易机构公开交易，公有物业租赁也逐渐走向了阳光化、规范化。公有物业租赁因其自身交易频繁，金额小，标的个性化需求明显，交易流程灵活度高，各类纠纷也随之增多。如何把控公有物业租赁业务公开挂牌过程的风险，值得我们深入研究。下面笔者就产权交易机构在公有物业租赁挂牌交易过程中几个重要风险控制点，谈谈自己的几点看法，供各位同仁参考。 01 权属不清淅的房屋能否出租 没有房产证的房屋能否出租 虽然《房地产管理法》第52条给房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。但该条并非法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，也没有规定租赁合同的出租人必须对租赁标的物享有所有权，否则合同无效。按民法理论，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅是所有权人还包括合法占有人。且《商品房屋租赁管理办法》第六条规定不得出租的房屋不包括没有产权证的房屋。所以，产权机构在审核出租标的时，如果出租人不能提供出租标的的产权证，但是能提供材料证明出租人是出租标的的合法产权持有人即可。湖南联交所曾经成功承办过一栋房屋的出租（用途为经营性酒店），这个出租人并未持有房产证，但其提供了政府有关部门将出租标的移交给出租人，并全权委托其管理，并能收取支配租金的相关证明文件。 权属有争议的标的能否出租 权属有争议的标的意味着出租人有可能不是租赁标的的最终所有权人（或者是有权占有、使用并取得出租收益的权利人），其在出租标的没有被最终确定为出租标的所有权人的情况下所签订的租赁合同应是效力待定合同（有待于真正权利人的确认），在租赁合同效力待定的情况下，如承租人要求解除合同，最高人民法院有两种处理意见，第一、如权属有争议已经导致承租人无法使用房屋，承租人合同目的无法实现，租赁合同解除或者被确认为无效，出租人承担相应的责任。第二、虽然权属有争议，但没有影响承租人对标的的使用，法院不会直接确认承租人的解除权，应等待房屋确权的结果之后再进行相应的判决。很多时候，这类标的物由于历史遗留问题，确权的过程非常的漫长，持有人出于经济的角度考虑有出租的需要非为不可（目的是避免资产长时间闲置，实现“物尽其用”）。但对于此类标的，产权交易机构在挂牌的过程中有几点需要把握：一、租赁期限不宜过长。二、公告信息中要如实披露租赁标的权属有争议的重大瑕疵，风险由承租人判断。三、出租人对解除租赁合同拥有主动权。四、出租人能保证租赁期间承租人能正常使用租赁标的物，不受外界干扰（这也是承租人的核心权益所在）。 02 出租项目中优先承租权问题 很多公有物业在挂牌过程中原租赁合同并未到期，且其原租赁合同中约定原承租人享有在同等条件下的优先承租权，其约定已经在当事人之间产生债权约束力，因此如何妥善保障原承租人的优先承租权就显得非常必要。 优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权目前并无法律明确规定，租赁合同中的优先承租权在我国并非一种法定权利，当事人更多是通过合同加以约定，因此属于一种约定权利。根据合同的相对性原理，该权利义务只限于合同双方当事人，对第三人没有约束力，出租人与善意第三人签订的租赁合同不会因此而无效，但出租人如果没有法定理由违反约定则应当对原承租人承担违约责任（即出租人因为没有依约保障原承租人的优先承租权而向其承担违约责任）。因此在此类项目挂牌时，产权交易机构应提醒出租人履行如下程序或者义务。 1、通知义务。出租方应在挂牌前通知原承租人按挂牌公告的要求行使优先权，并在公告中对原承租人的优先权的行使方式做出相应的明确安排。 2、同等条件的处理。目前来看，很多在原租赁合同中只简单约定“同等条件下，原承租人享有优先承租权”，很多人仅仅理解为同等的价格条件。但综合来看，同等条件应该不仅仅包括价格条件，还应该包含支付方式以及其他交易条件（类似于优先购买权的行使）。因此在挂牌公告中这些条件应该予以充分披露，并在租赁合同中予以体现。 3、部分房屋承租人对整体房屋出租的优先承租权的处理。优先承租权来源于交易双方的约定，非法定形成权，因此笔者认为在出租人对整体房屋进行打包出租的情况下，部分房屋承租人对整体房屋的出租不享有优先承租权（其实，部分房屋承租人对整体房屋的优先购买权也有类似问题）。 03 没有通过消防验收的房屋的出租问题 我国《消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”所以房屋未经消防验收或验收不合格，房屋租赁合同因违反法律的强制性规定可能会被认定无效。但最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对房屋租赁合同无效的范围进行了界定，仅将违法建筑物为标的的租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效，并未将未经消防验收或验收不合格的房屋确定为违法建筑或列入合同无效的范围。对未经消防验收或验收不合格的房屋租赁合同不再认定为无效合同，承租人可以向法院起诉要求解除合同。所以，目前房屋未经消防验收或验收不合格，不影响房屋租赁合同的效力。同时，从另外一个角度看，《消防法》第十三条第三款属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，因此，按照合同法原理，违反该管理性强制性规定不当然导致租赁合同的无效。 但是，对于经营性用房的租赁来说，消防验收并验收合格对正常的经营活动影响很大。同时产权交易机构作为交易平台，为避免纠纷，在挂牌出租标的明显未经消防验收合格的，应该建议出租方事先做好安排。首先要在公告中披露出租标的未经消防验收合格，明确告知承租人租赁标的该瑕疵。其次在租赁合同中对消防验收的期限或者申请验收的义务作出安排，同时也可就因未经消防验收，在发生火灾时未能有效扑救而造成承租人损失应如何承担责任等相关问题。 为彻底消除隐患和纠纷，最好能在房屋投入使用前通过消防验收，在消防验收确有困难的情况下，应当按照通常的消防要求和标准，自觉做好消防各项应急准备和必要的消防设施的安装，毕竟天有不测风云，防范于未然才能有效避免以后不必要的纷争。 |
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