不可不知的合同审核与修改经验大总结

BossYoung律师 2017-03-31

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文/李剑北京市京师（南昌）律师事务所

本文由微信公众号京师南昌律所（jingsh_nclaw）向无讼阅读供稿，转载请联系公号

一、审查合同内容和流程的合规性

（一）合法性审查：对合同内容是否符合法律的审查

1、当事人的名称或者姓名和住所；

（1）审主体：三证，特许经营，还要求对方有相应的资质、许可。

（2）审注册资本：对方是否有缔约能力？对方承担责任的能力如何

（3）审经营范围：是否超过对方的经营范围？

2、标的：法律对该标的是否有特别的规定。禁止流通物？限制流通物？其他。

3、合同签订形式

看合同是否需要以招标、拍卖等特殊的方式缔结，尤其是一些建筑工程合同、土地出让合同和政府采购都可能涉及特殊的和创始签订方式。

（二）合规性检查：对合同的内容和流程是否符合公司的各项内部制度规定

（三）实践性审查：对合同的各方面的实际操作性进行审查，以求贴合实际要求

1、标的；

（1）约定要求详细、明确，做到指向对象具体，比如房屋买卖，食品卫生检疫。

（2）对合同标的为货物买卖的，一定要写明货物的名称、品牌、计量单位和价格等.

（3）对合同标的是提供服务的，一定要写明服务的质量、标准或效果要求等。否则，一旦纠纷产生，往往就造成“合同约定不明”的状况

2、数量：是否具体。计较单位是否明确。

3、质量：

（1）质量标准，具体，可行。

（2）验收方式，双方出具书面的验收材料等。

（3）质量保证，可以要求对方提供相应的保证。

4、价款或者报酬：金额大小写规范，支付期限明确。逾期不履行的后果。

5、履行期限、地点和方式；

（1）期限地点方式是否明确，是否公平合理。

（2）履行方式一定要具有可操作性，

6、违约责任；需要对潜在的纠纷有较全面的预测，审查违约责任的是否与潜在的违约形态相对应，是否具有实践性。

7、不可抗力条款。一旦出现不可抗力的自然灾害或是国家政策因素影响合同履行问题。

8、解决争议的方法。是否有约定，约定是否对己方有利。由于我国的地方保护主义严重，往往宁可在其他条款上妥协，也要取得有力的管辖权的约定。

9、知识产权和保密义务。乙方提供的产品是否侵犯第三人知识产权。双方之间是否有约定相关保密义务的必要。

10、合同生效盖章的法律风险。

二、常见具体的合同审核

<一>项目施工合同或是装修设计合同或是安装合同

（一）项目概况。1、项目名称，2、施工地点，3、工程造价。

风险点：在工程造价方面，总价是否有约定含税价或是不含税价？工程价款是否有约定包括货款、水费、施工费、运费、安装调试费、保险费等其他一切费用？施工方对合同价款的修改是否须经发包方的同意等。

（二）施工期限。风险点：其中是否有约定不可抗力因素导致施工延期的例外。

（三）承包方式。风险点：需要明确是否选择包工包料还是其他方式

（四）工程价款结算和支付。1、价款的数额，2、价款的支付方式，3、发票信息。

风险点：价款的数额是否包含税价？支付方式是选择现金还是转账还是支票或是其他方式，以及是否选择一次性支付还是分期支付？发票信息是否是开具普通发票还是增值税专用发票？对方是否有提供开具发票的信息？另外是开发票之前付款还是付款之后再开发票，如果选择付款前开发票，未及时开发票是否有权拒绝付款并不承担逾期付款的违约责任？都需要进行明确的约定。

（五）质量及验收。1、验收标准，2、验收时间。

风险点：1、验收标准上，是采用什么样的标准？国际标准还是行业标准？2、验收时间上，是在施工完后多少天内进行验收？逾期验收怎么办？验收不合格怎么办？

（六）施工方对工程质量负责的条件和期限

风险点：1、施工方提供的材料、产品、技术是否符合质量要求？因质量问题造成的损失如何承担赔偿责任？2、质量保修期是否有约定？保修期内的维修和维费用由谁来承担。

（七）项目审计与决算。1、审计，2、决算。

风险点：1、中介机构的审减额的百分比和审计费由谁承担是否进行了约定？2、审计内容是什么？2、项目决算书的签字盖章等。

（八）双方的权利义务

风险点：1、发包方对施工方的配合义务，按约付款义务是否有约定明确？2、施工方在施工过程中致人损害或是自身遭受损害的责任承担问题。3、在保修期内施工方的免费维修义务。

（九）保密要求

风险点：很多项目施工或是装修设计合同中并没有约定此条对施工方的保密义务。施工方在施工过程中极有可能获悉发包方的一些信息资料等

（十）知识产权

风险点：如果选择包工包料的方式，那么施工方提供的材料、技术或是产品是否有侵犯他人知识产权的风险。侵权后的赔偿以及被起诉的责任承担等风险是否有进行约定？

（十一）服务与保证期及后续改进的条款

风险点：服务期的期限是多少？服务期内的维护方案以及维护人员的费用问题是否有进行约定？服务相应的时间是多少？尤其是在产品安装合同过程中涉及到的对产品适用方的培训问题同样也是风险点之一。

（十二）违约责任

风险点：发包方的违约责任和施工方的违约责任是否约定明确具体？对违约责任的约定是否具有可操作性和可执行性？违约后的责任承担方式是什么？

（十三）不可抗力

风险点：在施工过程中如遇不可抗力导致施工逾期完工或其他情形如何处理？要进行明确细致的约定。

（十四）争议解决

风险点：是否有约定争议解决方式？是选择进行诉讼还是选择仲裁？还是约定了既可以诉讼由可以仲裁（建议不作此约定）？选择诉讼的时候是选择了对方管辖还是己方管辖？选择的法院是否具有管辖权？在选择仲裁机构的时候是否明确具体（不明确的话等于没有约定）？

（十五）合同生效

风险点：是签字生效还是签字并盖章生效？是否需要经过法定代表人（负责人）的签字或盖章？合同有效期限是多少？合同的份数以及各方的合同是否具有同等法律效力？都需要进行明确的约定。

<二>采购合同或是购销合同或是买卖合同

（一）采购标的物。1、名称，2、品牌，3、型号，4、数量，5、价格（单价和总价）等。

风险点：1、在采购或是买卖合同中，对标的物的约定一定要细致，以上五点是必不可少。对采购标的物一定得约定详细，以免后期引发争议风险。2、在标的物的价格上，约定的总价要明确是否是含税价？总价格中是否又约定了含包装费、税费、运费、保险费等其他一切合理费用。对后期供货价格的调整是否进行约定？

（二）产品的质量标准

风险点：产品的质量程度要求如何？采用了什么质量标准体系？质量出现问题后该如何去弥补或赔偿等等都是需要注意的风险点？

（三）产品的交付。1、产品的包装，2、产品的运输，3、产品的保险

风险点：1、产品的交付时间和交付地点是否确定？是采用自提还是送货上门？2、产品的运输风险由谁承担？3、产品交付后的所有权转移界限是什么？4、产品的保险和税收由谁去承担和交纳？5、逾期交付的违约责任如何约定？

（四）产品的验收

风险点：1、产品验收的时间是多少？2、是否有进行约定提供验收单据，凭据验收，以及验收合格后的验收报告问题。3、验收后发现质量不合格该怎么处理？如何进行约定？

（五）付款方式。1、价款的数额，2、价款的支付方式，3、发票信息

风险点：价款的数额是否包含税价？支付方式是选择现金还是转账还是支票或是其他方式，以及是否选择一次性支付还是分期支付？发票信息是否是开具普通发票还是增值税专用发票？对方是否有提供开具发票的信息？另外是开发票之前付款还是付款之后再开发票？如果选择付款前开发票，未及时开发票是否有权拒绝付款并不承担逾期付款的违约责任？都需要进行明确的约定。

（六）双方的权利与义务

风险点：采购方的及时验收义务，按约付款义务等是否约定明确？供货方提供货物的质量保证义务和运输过程中的保护义务以及未履行义务该怎么承担违约责任等也要明确约定。

（七）售后服务。1、保修服务期，2、售后服务响应时间，3、对产品的定期保养和维护服务，4、采购产品的培训操作以及技术支持。

风险点：对需要进行保修和维护的产品保修服务期是如何进行约定？个别产品需要技术操作培训和技术支持的相关费用和方案问题是否有进行明确的约定？如果所采购的产品需要定期保养和维护的，是否又进行相关的约定条款？

（八）产品随行的附随物品

风险点：对采购的主产品的附随产品是否有进行约定？是否需要另外付费购买？附随物品未发货是否对合同构成根本违约等问题都需要进行明确的约定。

（九）违约责任

风险点：采购双方的违约责任是否约定明确具体？对违约责任的约定是否具有可操作性和可执行性？违约后的责任承担方式是什么？

（十）保密义务与禁止宣传

风险点：此条往往在合同中很容易被忽略。在采购合同中知悉的对方的商业秘密应当履行严格的保密义务，否则需要承担违约责任。同时是否需要禁止对方将彼此的合作关系进行宣传营销？

（十一）知识产权

风险点：供货方提供的产品是否有侵犯他人知识产权的风险。侵权后的赔偿以及被起诉的责任承担等风险是否有进行约定？

（十二）不可抗力

风险点：在合同履行过程中遭遇不可抗力导致合同无法履行是否需要承担违约责任？该如何处理？不可抗力事由消失后如何恢复合同的履行？

（十三）争议解决

（十四）合同生效

<三>租赁合同（以房屋不动产为例）

（一）租赁标的物

风险点：1、租赁物的详细情况，包括房屋坐落、面积、房屋性质、权属状态（房产证、是否有抵押等）要约定明确具体；2、出租人是否为租赁标的物的实际所有权人？对租赁物是否享有出租权？

（二）租赁用途

风险点：审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致？是住宅用房还是经营性用房？如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。

（三）租赁期限

风险点：租赁房屋最长的期限为20年。合同中约定的租赁期限是否短于最长期限？转租的剩余租赁期限为多少？

（四）租金及交付方式

风险点：1、出租人审查：（1）应当让承租方提供租赁保证金，并且可以在合同中约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。（2）支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。并且约定如果超过合同约定的期限支付租金，每延期一天应向出租人支付相应具体违约金，如果延期超过一定的期限，出租人有权解除租赁合同。

2、承租人审查：（1）租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理；（2）支付方式是现金支付、转帐支付还是其他支付方式，若收款人与出租人并非同一人，应当在合同中特别约定收款人。（3）付款前是否需要开具租赁费增值税发票？对方是否有提供开具发票的信息？以及之后租金每年的递增递减注意事项等，都需要进行明确的约定。

3、承租人与出租人应当审查：在房屋租赁合同中，是否明确，水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、税收等费用，哪些有出租方承担，哪些有承租方承担。

（五）房屋交付

风险点：承租人要求出租人在租赁前交房的，应当在合同中明确具体的交付时间。

（六）房屋装修与修缮责任

风险点：合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。

1、出租方审查

（1）装修：应当约定未经出租人同意，承租人不得对房屋进行装修或者改造。如果承租人有装修要求的，则应当约定承租人的的装修方案应当经过出租人的确认同意，并且应当约定如果承租人对房屋的装修改造造成出租人损失或遭到第三人的索赔，承租人应当承当损害赔偿责任。

（2）对房屋交付时附属设施和设备的状况应当进行明确的约定，最好以制作附件的形式加以明确，并且对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设进行明确约定。

（3）如果有新装修或添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。最好能够在合同中约定，租赁合同期满，承租方在一定期限内不拆除或取回有关物品，视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租方所有。

2、承租方审查

（1）装修：若有装修要求，应在合同中明确出租人同意承租人对房屋进行装修。（2）如果有新装修或添设附属设施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。

3、出租人与承租人都应当审查修缮责任是否明确，合同中应约定房产及其设施哪些部位由出租方进行定期维修保养，哪些由承租方维修。