律师提供房屋租赁合同非诉讼法律服务操作指引（二）

第88条合同对诉讼与仲裁的约定

88.1一般规定

88.1.1诉讼指司法机关和案件的当事人，在其他诉讼参与人的配合下，为解决争议所进行的活动，是解决合同争议最常用的方式。合同纠纷发生后，当事人可以直接到人民法院提起诉讼解决争议（合同约定调解为前置程序或约定仲裁解决纠纷的除外）。

88.1.2仲裁是指各方当事人自愿将他们之间的争议提交给各方选定的仲裁机构进行审理和裁决，以仲裁机构的裁决作为最终解决争议依据的法律制度。

88.2律师为出租人提供法律服务的业务

88.2.1根据房屋租赁合同的房屋性质和用途的不同，从有利于出租人的角度帮助其选择约定调解、仲裁或诉讼作为解决方式。

88.2.2审核诉讼管辖地或仲裁机构选择的约定是否合法、有效。

88.3律师为承租人提供法律服务的重点内容

88.3.1综合考量承租人的经济条件、房屋性质和用途等情况，为其设定解决争议时采用诉讼还是仲裁途径。

88.3.2诉讼管辖地应注意，虽然对于租赁合同纠纷管辖地究竟是适用不动产专属管辖还是适用一般合同纠纷的管辖有一定争议，但一般认为，租赁合同纠纷管辖地应当适用不动产专属管辖。

88.4律师为承租人提供法律服务的风险提示

合同中约定仲裁机构仲裁的，未经双方协商，不得擅自变更。

88.5律师为出租人提供法律服务的业务

    参见88.2。

88.6律师为出租人提供法律服务的重点内容

    参见88.3。

88.7律师为出租人提供法律服务的风险提示

    参见88.4。

第十节合同的成立、生效、登记与备案

第89条一般规定

89.1房屋租赁合同生效当以合同的成立为前提。

89.2房屋租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两个阶段。

89.3房屋租赁合同是要式合同，当事人应订立书面合同。《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁合同应采取书面合同形式，约定租期、租赁用途、租金、修缮责任等权利义务，并且双方当事人应到房产管理部门备案。”

89.4如果房屋租赁双方当事人虽没有签订书面合同，但已实际履行合同的，应认定合同已经成立。《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

89.5房屋租赁合同的签订应符合法律规定的合同生效要件，生效要件是衡量合同是否具有法律效力的标准。

89.6当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

89.7当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

89.8房屋租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

（1） 登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时生效；

（2） 经登记的房屋租赁合同，具有对抗未经登记备案且未合法占有租赁房屋的第三人的法律效力，详见《房屋租赁合同司法解释》第6条的规定。

第90条律师为承租人提供法律服务的业务

90.1起草、审核、修改房屋租赁合同的成立、生效、登记备案条款。

90.2参加承租人与出租人签约谈判。

第91条律师为承租人提供法律服务的重点内容

91.1审查出租人主体资格的合法性、合同条款内容的合法性及生效时间。

91.2审查合同对登记备案的约定。

第92条律师为承租人提供法律服务的风险提示

成立的合同应提醒承租人进行登记备案，如果合同中约定以登记备案为前提条件的，应提醒承租人不登记备案的法律后果。

第93条律师为出租人提供法律服务的业务

参见第90条。

第94条律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见第91条。

第95条律师为出租人提供法律服务的风险提示

参见第92条。

第三章

房屋租赁合同的效力

〖1*7〗第一节房屋租赁合同的生效

第96条一般规定

96.1房屋租赁合同的成立，是指出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成一致的意见。

96.2房屋租赁合同的生效，是指出租人与承租人之间就房屋租赁事宜达成符合法律规定及双方约定的合意，并在履行法定及约定的相关手续后，该合意对出租人与承租人即发生法律效力。

96.3关于合同生效的相关法律规定

根据《合同法》第44条、第45条、第46条的规定，在合同生效时间上，通常是合同成立即生效，但如果法律、法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的，应当依照规定办理相关手续，否则合同不能生效；此外，合同生效可以由合同主体在合同中约定附期限或附条件，在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效。

房屋租赁合同的生效只要遵循上述法律规定即可在出租人和承租人双方之间发生法律效力，同时作为房屋租赁合同附件的相关资料或文件（包括《业主管理规约》等）也当即发生法律效力。

96.4关于房屋租赁合同生效的特别提示

根据《租赁管理办法》第14条、第15条的规定，在我国，房屋租赁合同当事人应当在合同签订后30天内向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。实际上，这是一种政府的行政行为，根据相关法律规定，备案登记并非房屋租赁合同的生效要件。但出租人与承租人约定房屋租赁合同履行备案登记后才生效的，则从其约定。

第97条律师为承租人提供法律服务的业务

    律师应仔细审查房屋租赁合同的合法性与完整性，包括审查出租人的主体资格、合同条款内容、生效时点及程序等。

第98条律师为承租人提供法律服务时的重点内容

    在合同生效要件上，如果合同为附条件、附期限的，律师应提请承租人注意生效的条件或期限是否已经成就或届至；如果双方约定登记备案生效的，律师应提请或代为承租人办理相应的登记备案等手续。

第99条律师为承租人提供法律服务时的风险提示

99.1《租赁管理办法》规定房屋租赁合同需要办理登记备案手续。律师应当提醒承租人，虽然登记备案并非房屋租赁合同的生效要件，但具有对抗未经登记且未合法占有的第三人的效力。

99.2律师在审查房屋租赁合同时，可以向承租人出具书面的合同审查意见。

第100条律师为出租人提供法律服务的业务

律师应仔细审查房屋租赁合同的合法性与完整性，包括审查对方当事人的主体资格、合同条款内容、生效时点及程序和承租人提供的合同文件是否齐全等。

第101条律师为出租人提供法律服务时的重点内容

参见第98条。

第102条律师为出租人提供法律服务时的风险提示

参见第99条。

第二节房屋租赁合同的无效情形

第103条一般规定

103.1概念界定

合同无效，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立，但不具有法律约束力且不受国家法律保护的合同。无效合同自始无效，但部分条款无效的，不影响其余部分的效力。

103.2关于房屋租赁合同无效的相关法律规定

《合同法》第47、48、50—52、54、56—59、224条，《合同法司法解释（一）》第4、9条，《合同法司法解释（二）》第14条，《房屋租赁合同司法解释》第2—5、9、16—18条等，均对房屋租赁合同无效的认定及合同无效的后果作出了规定。综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同无效的情形归结为以下几类。

第一，房屋租赁合同本身的无效：

（1） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的。

（2） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。

（3） 以合法形式掩盖非法目的的。

（4） 损害社会公共利益的。

（5） 承租人未经出租人同意擅自将房屋转租的，该转租合同无效；但出租人知道或者应当知道承租人转租且在6个月内未提出异议的除外。

（6） 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的除外。

（7） 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的除外。

（8） 其他违反法律、行政法规效力强制性规定的行为。

第二，房屋租赁合同被撤销的，自始无效：

（1） 因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；

（2） 在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的；

（3） 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的；

（4） 限制民事行为能力人订立的房屋租赁合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；

（5） 代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。

第三，效力待定的房屋租赁合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同：

（1） 限制民事行为能力人订立的合同，未取得法定代理人追认的无效；但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同除外；

（2） 代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的；

（3） 无处分权的人处分他人财产，签订房屋租赁合同，未经权利人追认的。

103.3关于房屋租赁合同部分条款无效的相关法律规定

《合同法》第39、40、53、56、214条，《合同法司法解释（二）》第9、10条，《房屋租赁合同司法解释》第3、15条等，均对房屋租赁合同部分条款无效的认定及后果作出了规定。综合上述相关规定，可以将房屋租赁合同部分条款无效的情形归结为以下几类。

第一，房屋租赁合同免责条款的无效：

（1） 造成对方人身伤害的；

（2） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

第二，房屋租赁合同格式条款的无效：

（1） 具有《合同法》第52、53条规定情形的；

（2） 提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的；

（3） 提供格式条款的一方违反《合同法》第39条第1款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款并获得人民法院支持的。

第三，房屋租赁合同超过租赁期限条款的无效：

（1） 租赁期限超过20年的，超过部分无效；

（2） 经出租人同意转租，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分期限无效，但出租人与承租人另有约定的除外。

103.4几种特殊房屋租赁合同的效力问题

103.4.1违法建筑物的房屋租赁合同效力问题

违法建筑物主要指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。具体包括：

（1） 未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；

（2） 擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；

（3） 擅自改变了使用性质建成的建筑；

（4） 擅自将临时建筑设置为永久性建筑；

（5） 擅自扩建房屋的。

按照《房屋租赁合同司法解释》的规定，属于违法建筑物的房屋租赁合同应认定为无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，该房屋租赁合同应认定为有效。

103.4.2临时建筑物的房屋租赁合同效力问题

103.4.2.1临时建筑，是指在城市、镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。临时建筑的使用期限一般为两年，对确需延长且不影响城市规划的，一般只能延期一次，延期时间不得超过两年，在使用期内不得改变用途、买卖或转让。

103.4.2.2临时建筑的主要法律特征包括：

（1） 权利人有权在临时建设工程规划许可证记载的使用期限内利用临时建筑物；

（2） 在临时建设工程规划许可证取得的使用期限届满前，权利人应当自行拆除临时建筑物；

（3） 权利人应当按照临时建设工程规划许可证记载的临时建筑物的使用用途，利用临时建筑物。

103.4.2.3基于临时建筑的上述特点，《房屋租赁合同司法解释》规定：

（1） 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，合同可以认定有效。

（2） 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第104条律师为承租人提供法律服务的业务

一旦房屋租赁合同被确认为无效，律师可以根据实际情况向承租人提供相应的法律服务，内容如下：

104.1律师首先应帮助承租人分析导致合同无效或合同部分条款无效或可撤销的原因及责任方，判断是否可以采取补救措施，以使合同满足生效要件。在向承租人充分提示相关利弊的基础上，根据承租人的意见帮助承租人采取相应措施。

104.2若是因承租人原因导致合同无效或合同部分条款无效的，律师应提请承租人注意与出租人进行友好协商，确定具体的赔偿金额，尽量在不涉诉的情况下解决争议，减少双方损失。

104.3若是因出租人原因导致合同无效或合同部分条款无效的，律师应提醒承租人注意证据的收集，并提请承租人注意及时履行催告、告知等义务，协助承租人与出租人友好协商，确定具体的赔偿金额。若协商不能达成一致的，应注意诉讼时效的把握及违约金、赔偿金额的计算。

第105条律师为承租人提供法律服务的重点内容

律师在为承租人提供服务时，应注意了解承租人对房屋租赁合同的效力预期，若其希望该合同有效的，则律师应尽力帮助承租人采取相应的补救措施，争取在起诉前使合同满足生效要件；若其希望该合同或合同部分条款无效或可以撤销的，则律师应尽力帮助承租人收集证据材料，及时履行催告、告知等义务，在相关时效内向法院提出申请。

例如，房屋租赁合同因代理人没有代理权、超越代理权、代理权终止后以被代理人名义订立合同或者出租人为限制民事行为能力人的，则房屋租赁合同效力待定。此时，如承租人确无租房意愿的，则应提示承租人及时行使撤销权，使房屋租赁合同自始无效；如承租人希望该合同有效的，则应提示承租人及时行使催告权，请求被代理人或者限制民事行为能力人的法定代理人在1个月内进行追认，若该被代理人或法定代理人在规定期限内予以追认的，该合同仍有效。

例如，出租房屋为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑、租赁期限超过临时建筑的使用期限的，则该房屋租赁合同无效或超过临时建筑使用期限的部分无效。此时，如承租人确无租房意愿的，则应提示承租人及时返还房屋并要求出租人返还相应租金；如承租人希望该合同有效的，则应提示承租人及时督促出租人办理手续以取得相关许可证或者主管部门的批准，使合同有效。

例如，承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，应提示承租人尽快取得出租人的同意；如转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应提示承租人与出租人尽快另行达成协议，以使转租合同或超出承租人剩余租赁期限的转租期限有效。

第106条律师为承租人提供法律服务的风险提示

106.1律师应提示承租人，房屋租赁合同无效的，应向出租人返还房屋并可要求出租人返还租金，但出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般会得到人民法院的支持。

106.2律师在为承租人提供法律服务时，首先应全面了解情况，要求当事人提供与纠纷相关的所有材料，在此基础上判断导致合同无效的原因及责任方，并根据承租人对合同效力的预期提供相关的法律服务。

106.3律师在提供服务的过程中，如发生承租人承租的是违法建筑物或者临时建筑物的，应提醒承租人，房屋租赁合同可能存在的无效的法律风险，并协助承租人与出租人协商。同时，要求出租人予以补正相应的合法文件，以确保承租人的租赁目的。

第107条律师为出租人提供法律服务的业务

参见第104条。

第108条律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见第105条。

第109条律师为出租人提供法律服务的风险提示

109.1律师应提示出租人，房屋租赁合同无效的应要求承租人返还房屋并可要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

109.2承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，如出租人不同意将该房屋转租的，则应提示出租人自知道或者应当知道承租人转租之日起6个月内提出书面异议，否则将丧失胜诉权。

第110条房屋预租合同的效力问题

    房屋预租一般是指房地产开发企业在新建商品房办理预售许可证但未取得房地产权证前,与承租预约人签订商品房租赁预约协议。房屋预租合同属于效力待定合同，房屋预租合同效力的认定参见本章关于房屋租赁合同的效力认定。

第四章

房屋租赁合同的交底

第111条一般规定

111.1合同交底主要指合同的谈判人、签订人、管理人或律师根据合同的主要内容进行分析后，就合同双方的权利、义务、履行要旨等事项向合同履行人作出解释和说明，并就合同的特殊性进行说明。

111.2本操作指引所指的房屋租赁合同的交底指承办律师根据所签订的房屋租赁合同，在房屋租赁合同履行前，对于房屋租赁合同的效力（参见第二编第三章）以及出租方或承租方在房屋租赁合同中的权利行使、义务履行进行提醒、交代，以便做好各项房屋租赁准备工作，确保房屋租赁合同的全面、正确履行。

第112条律师为承租人提供法律服务的业务

律师应根据出租人与承租人双方的房屋租赁合同，并结合有关法律、法规的规定，对双方合同中有关事项进行书面提示，主要包括以下内容：

112.1关于租赁房屋

112.1.1主要应提醒承租人，根据房屋租赁合同关于承租房屋基本情况的约定，对承租房屋的产权人、产权性质、坐落、用途、建筑结构、面积等标的基本情况、现状进行核实，如与实际有出入的，应及时函告出租人并要求其予以解决。

112.1.2审查租赁房屋是否属于违法建筑物（即未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及建筑物，以及违反临时建筑管理规定的临时建筑物）或产权归属不清、权利人不确定的，则提醒承租人，合同可能面临无效的法律风险，并应及时催促出租人提供或办理有关审批文件或准许使用的文件。

112.2关于租金、保证金等费用支付要求

应审核合同中关于租金、保证金、水电气费、物业管理等费用交纳的时间节点及计量标准、支付方式等要求，并提醒承租人应严格按约交付租金等费用，否则，可能承担违约责任。

112.3关于租赁期限、房屋交付及返还的要求

律师应就房屋租赁合同中有关租期、房屋交付及返还的要求详细地向承租人作书面说明，并提醒承租人，在未经出租人同意或出租人违约的情况下，承租人不得擅自提前终止或解除合同；在出租人交付房屋时，应结合房屋租赁合同中关于交接清单（可参考40.13）所列明的要求进行审核确认，如有不符的，应及时向出租人提出予以补正；同样，在租期届满后，承租人应按此清单返还租赁物。如承租人承租的是临时建筑，应提醒承租人，租赁期限应在临时建筑允许的使用年限内，否则，房屋租赁合同将面临无效的法律风险。

112.4关于房屋使用要求及维修责任的约定

112.4.1律师应提醒承租人，享有承租房屋的使用收益权，并享有居住安全、排除他人妨碍与生活不受干扰的权利；同时，承租人也应依照双方合同约定使用租赁房屋，如合同没有约定，则应根据房屋的性质综合判断房屋的使用要求；如果承租人没有按照合同约定或房屋的性质使用房屋，致使租赁房屋损毁的，出租人有权请求承租人停止侵害行为并承担相应的赔偿责任。

112.4.2审核双方合同中关于维修责任的约定，如没有约定，一般由出租人履行维修义务，如承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，并应予以维修配合，且应保留好通知维修的书面凭证。

112.5关于装饰装修

律师应提醒承租人，装饰装修前应征得出租人的书面同意，严格按照合同约定、经有关部门审批、备案的装饰装修方案对承租房屋进行装饰装修，并结合有关法律法规和合同约定，对租期届满后装饰装修物的归属问题向承租人作书面说明，提醒其履行中需注意的事项。

112.6关于转租

律师应提醒承租人合同中有关转租的约定，审查出租人是否允许承租人转租；如没有约定，承租人又拟转租的，应取得出租人的同意，否则，该转租行为无效，出租人和次承租人均可要求承租人承担违约损害赔偿责任。同时应提醒承租人，注意《房屋租赁合同司法解释》中对转租有条件予以承认的几种情形。

112.7关于违约责任

律师应根据合同约定以及法律规定，向承租人说明出租人和承租人可能承担违约责任的情形，并提醒承租人应严守合同约定履行义务，而在出租人违约时，应及时行使救济权，采取有效措施，以维护承租人的合法权益。

112.8关于争议解决方式

律师应就合同中关于争议解决的方式向承租人说明利弊，供承租人在发生争议时选择。

112.9关于房屋租赁合同的成立、生效、登记与备案

律师应结合合同约定及法律规定，向承租人说明合同的成立、生效要件以及登记备案的必要性，并提醒其及时向有关部门进行登记备案，以有效保护其权益。

第113条律师为承租人提供法律服务的重点内容

113.1再次审核出租人是否具有合法主体资格，出租房屋是否满足承租人的承租目的（参见第9条），审查合同中有关承租人享有的权利，并就该权利向承租人陈述清楚（主要包括出租人是否提供了符合约定的租赁物、出租人的维修责任等)。

113.2应仔细审查房屋租赁合同中有关承租人的主要义务，并就义务履行中须注意的事项向承租人陈述清楚，必要时，应就承租人的主要义务制作详尽的书面意见。主要包括以下内容：

113.2.1审查租赁房屋的装饰装修及添附、改造。

主要包括房屋租赁合同对承租人进行装饰装修、添附改造有无约定；装饰装修、添附改造需办理的审批、备案手续；承租人对装修公司及其工人的管理及应承担的责任；装饰装修、添附、改造引起的纠纷或对周边造成影响的责任和解决办法；租赁期满及解除合同对装饰装修、添附、改造的归属和费用的承担。在审查完上述事项后，律师应提醒承租人，按约定进行装饰装修与添附、改造，否则，将承担违约责任，甚至被解除合同。

113.2.2审查租赁房屋的使用与修缮。

审查房屋租赁合同对租赁期间房屋、装饰装修、添附改造物的修缮责任的约定，双方需要配合协助的事项，如没有约定的，则应按有关规定执行。律师在交底过程中，应着重向承租人说明应妥善保管租赁物，合理正确地使用房屋，不得擅自破坏房屋的结构，在交还时应保证出租房屋符合合同的条件。

113.2.3其他需要审查的方面。如租赁房屋用于经营的，则对承租人申领营业执照出租人应给予协助配合的约定；房屋用途与利用从事经营活动是否相符；房屋租赁合同需要备案登记的，则备案登记手续办理及对合同效力影响的约定；租赁房屋是否需要办理保险，保险范围和种类，投保主体及费用承担；房屋转租、承继的约定；房屋及附属设施设备的交付接受的手续；租赁期间房屋遭遇政府征收、拆迁等遗留问题的解决。

第114条律师为承租人提供法律服务的风险提示

114.1出租房屋擅自改变用途存在的风险，如“住改商”等，可能导致承租人的承租目的无法实现的风险。因此，应提醒承租人，严格按房屋的规划用途承租及办理相关审批手续。

114.2房屋转租的风险。根据我国法律的规定，承租人转租房屋的，必须经房屋所有权人（即出租人）的同意，如承租人擅自转租的，出租人可主张房屋转租合同无效，并要求解除房屋租赁合同，如因此导致转租合同无法实现，承租人不仅要向出租人承担违约责任，还要向次承租人承担违约责任。

第115条律师为出租人提供法律服务的业务

律师应根据出租人与承租人双方的房屋租赁合同，并结合有关法律法规的规定，对双方合同中有关事项进行书面提示（参见第112条）。

第116条律师为出租人提供法律服务的重点内容

116.1再次审核出租人是否适格及出租房屋是否合法（参见第9条），以及出租的房屋是否符合房屋租赁合同约定的条件。

116.2应仔细审查房屋租赁合同中有关出租人的主要义务，并就义务履行中需注意的事项向出租人陈述清楚，必要时，应就出租人的主要义务制作详尽的书面意见，并审核房屋租赁合同中关于出租人行使通知、催告、采取措施的权利行使条件，并提醒出租人应按此约定及时行使相应的权利。

116.3审查房屋租赁合同中有关出租人享有的权利，并就该权利向出租人陈述清楚。主要包括承租人是否按时交付租金、是否对出租房屋尽到了善意使用等。

116.3.1审核承租人支付租金、保证金或押金的时间及方式。提醒出租人，在承租人未按约定交付相应费用时，应及时发催款函，必要时可行使合同解除权，以维护出租人的合法权益。

116.3.2审核房屋租赁合同中有关装饰装修的规定。涉及房屋装饰装修的，装饰装修的设计施工方案有无提交出租人审查，装饰装修前是否通过了相关部门的审批，有无向所在物业公司提出申请办理相关手续。

116.3.3审核房屋租赁合同有关转租的约定。提醒出租人，对承租人转租行为的限制或禁止的约定及监督检查，如发现承租人擅自转租的，应及时提出异议，并要求承租人承担相应的责任。

116.3.4提醒出租人，如承租人未按约定使用房屋，对出租房屋可能造成损害时，应及时固定承租人违反义务的证据，必要时可行使解除权，以确保租赁房屋的完整性。

第117条律师为出租人提供法律服务的风险提示

117.1提醒出租人，应按合同约定交付房屋及附属设施设备，否则，将承担违约责任。

117.2对承租人装饰装修房屋约定不明存在的风险。如对此约定不明，可按照国家有关规定执行。但为了最大限度维护出租人的合法权益，可建议出租人通过补充协议等方式明确装饰装修的处理原则（参见第56条）。

第118条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

118.1住宅

118.1.2如需将住宅改为商铺（即“住改商”）的，须按规定取得相关利害关系人的一致同意。

118.1.3装饰装修改造涉及共有或公共部位的，应取得相关共有人的同意。

118.2商铺

118.2.1承租人租赁房屋所从事的具体经营业务、范围是否受到房屋租赁合同的限定，是否需要服从所在区域业态的整体要求，与周边业态相协调。

118.2.2办理营业执照前须先办理的各项前置审批手续，包括但不限于符合规划、消防设计的房屋装饰装修方案；排污、废水处理。

118.2.3保证经营所需的水、电、气、话等管线相适应的容量及可能涉及的办理增容手续、归属，以及相应费用标准调整。

118.2.4装饰装修改造完成投入使用前须通过主管部门的验收合格。

118.2.5商铺未经出租人同意、许可不得转租他人或转包他人经营。

118.2.6如系改变原规划用途的，须办理相关变更手续及补缴相关费用。

118.3工业厂房

118.3.1出租人将工业厂房出租，他人擅自改变原有土地用途的，会面临行政处罚。

    118.3.2注意房屋租赁或土地租赁与土地连同地上厂房一并租赁的区别。

118.4酒店式公寓

酒店式公寓的设计、物业管理与住宅不同（例如，不按住宅规范设计；水、电、气的计价标准、物业费标准等均按非住宅、居民的价格标准计收）。某些酒店式公寓，由开发商统一出租（返租）给专业公司从事酒店业经营，并给予业主每年固定的回报，所有权与使用权分离。

第五章

房屋租赁合同的履行、变更、转让、解除与终止

〖1*7〗第一节房屋租赁合同的履行（包括一房数租问题、扩建问题等）

第119条一般规定

房屋租赁合同的履行就是指出租人按约定提供符合合同约定条件的房屋及附属设施供承租人使用，承租人按约支付租金等费用的行为。在房屋租赁合同履行过程中，出租方与承租方应遵循《合同法》中关于合同履行的基本原则，即双方均应本着诚实信用、公平合理的原则全面、适当地履行合同中约定的义务，同样双方均可适用先履行抗辩权、同时履行抗辩权与不安抗辩权以维护自己的合法权益。

第120条律师为承租人提供法律服务的业务

在履行阶段，律师应提醒承租人，按照房屋租赁合同的约定全面、正确地履行合同。律师在提供服务过程中须协助承租人做好以下事项：

120.1关于租金、保证金、定金等费用的支付

120.1.1律师应提醒承租人，按约定时间支付租金等有关费用, 支付租金等有关费用时应当要求出租人出具发票等财务凭证，现金支付的还应当要求出租人出具收条。

120.1.2律师应提醒承租人，定金的性质且定金以实际交付为生效条件,在出租人不履行合同时,应要求出租人双倍返还定金。

120.1.3律师同时应对电费、水费、物业费等有关费用的计算基数查表确认,由承租人承担的应取得相关支付凭证。

120.1.4律师应当提醒承租人，保证金扣除一般是对违约责任的约定,并不以实际交付为生效条件,出租人可以在合同履行过程中要求承租人支付。

120.1.5如承租人拖延支付租金时,律师应当提醒承租人有无抗辩事由,主要审查是否存在以下情形:

（1） 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁房屋使用、收益的；

（2） 因不可归责于承租人的事由，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的；

（3） 租赁房屋存在质量、安全隐患而出租人未及时修复的；

（4） 出租人未及时履行维修义务导致承租人生活、生产受到严重影响的；

（5） 法律、法规规定的其他可以减少或拒付租金的情形。

如律师审查后认为符合上述五个条件且满足《合同法》三大抗辩条件的，则可行使三大抗辩权，否则，应当告知承租人如拖延支付租金的行为构成违约，将承担违约责任，甚至出租人有权解除合同。此种情况下，应提醒承租人积极与出租人协商解决。

120.2关于租赁期间、房屋交付及返还时的注意事项

120.2.1律师应提醒承租人，按照房屋租赁合同约定的房屋交付日期接收房屋,如出租人拖延交付房屋的，应及时通过函告或公证等方式予以固定证据，并要求出租人按实际交付日期计算起租日或者通过减免实际租期减少期间的租赁费用。

120.2.2在交付房屋时，律师应协助承租人审核确认房屋是否符合合同约定的交付条件。如出租人是单位的，应要求出租人的经办人员提供单位授权委托书，并认真核对授权期限和权限。

120.2.3办理房屋交付时，应办理书面移交手续，即对于房屋的基本情况应进行核实确认、对室内设施及其状态进行书面明确（交付表格参见40.13），必要时可通过摄像等方式固定交付时的基本事实。交付时应重点审查以下方面：

（1） 房屋坐落、地址是否与房屋租赁合同约定相符；

（2） 房屋面积是否与约定相符，尤其是没有产权证的情况下，如房屋租赁系单独分割租赁，应对面积进行实测；

（3） 房屋的设施、设备应当予以审查确认，如果是商铺租赁或工业厂房租赁的，对于相关配套设施都应当予以审查确认。

如出租人交付的房屋及附属设施不符合房屋租赁合同约定的，应及时提出异议并要求出租人在合理期限内添置，同时可考虑依据合同的约定或法律的规定追究违约责任。

120.2.4如承租人承租的是违法建筑物的，或者承租的是临时建筑，其租赁期间超过临时建筑的允许使用年限的，应提醒承租人，房屋租赁合同会面临无效或部分无效的法律风险，承租人可要求出租人尽快补办相应的准许使用的文件，以确保房屋租赁的合法性。

120.2.5房屋租赁合同到期，承租人继续使用租赁房屋，出租人也继续接受租金的，律师应当提醒承租人及时续签房屋租赁合同；否则，视为不定期房屋租赁合同，出租人有权随时终止该合同。

120.2.6房屋租赁合同终止时，承租人应当按照合同要求及时腾空房屋并返还给出租人。如承租人不及时返还的，应承担逾期腾房的占有使用费，除合同另有约定外，一般参照约定的租金标准计算；承租人向出租人返还房屋时，同样应当办理书面移交手续。

120.3关于房屋的使用及维修的处理

120.3.1在取得租赁房屋的使用权后，应提醒承租人，应妥善保管使用租赁物，尽到一个善意使用人的义务。如承租人对租赁房屋进行改建或扩建的，应事先征得出租人的同意，并办理合法建设手续；如果未取得出租人同意，费用则由承租人承担，承租人还有可能被要求恢复原状或承担由此给出租人造成的损失，出租人甚至可依约定解除合同。如出租人对出租房屋所在物业进行改建或扩建的，应事先征得承租人的同意，承租人可要求减免相应的租金或延长相应的租赁期限，如改建或扩建给承租人正常使用和营业造成影响的，承租人对造成的损失可提出补偿要求。

120.3.2若是需供暖地区，律师须为承租人把握好供暖期、供暖时间、供暖方式、供暖的温度标准、供暖的设备以及供暖费用等事项是否符合合同约定或国家、地方标准，以避免发生供暖纠纷，具体可以参考各地相关供暖管理办法。

120.3.3如果在使用过程中需要出租人进行维修的，提醒承租人应及时按房屋租赁合同约定的方式催告出租人维修，并配合出租人进行维修；如确实因房屋质量或第三方侵权导致房屋租赁目的在一定期限内无法实现的，可向出租人提出减免租金的请求，律师可协助承租人与出租人进行谈判。

120.4关于装饰装修的处理

120.4.1装饰装修前应当取得出租人的同意,尤其是合同中没有明确约定的,承租人更应当取得出租人的书面同意。

120.4.2装修之前，承租人应当将房屋原状进行拍照并由出租人确认。一旦发生争议，在出租人要求恢复原状时有比较参考的依据。

120.4.3承租人装修时，应注意房屋租赁合同对房屋租赁期限届满后装饰装修价值是否有特别约定。如果没有特别约定，按照《房屋租赁合同司法解释》第12条的规定，租赁期满后，对于装饰装修的价值，承租人无权要求出租人补偿。因此，承租人应当结合租赁年限自行考虑装修价值，使得装修价值与租赁年限相匹配。

120.4.4承租人应当按照房屋租赁合同的约定将装修设计方案、施工合同等提交出租人审查或备案，如果合同未作此类约定的，承租人应当注意保存好此类依据，以在双方发生争议时作为装修价值的评估依据。

120.4.5装饰装修物区分形成附合与未形成附合，并适用不同的处理规则。一般而言，墙壁粉刷油漆、墙纸、地板、吊设天花板属于形成附合，而其他照明设施、空调管道等属于未形成附合，双方在装饰装修完成时可以对此进行进一步确认。

120.4.6在房屋租赁合同履行过程中，一旦房屋租赁合同被确认无效，对于已经形成附合的装饰装修物，根据《房屋租赁合同司法解释》第9条的规定，由出租人和承租人按导致合同无效的过错分担现值损失。如过错在于承租人，律师应提醒承租人，尽量与出租人协商解决装饰装修，若由出租人继续利用，则承租人可取得折价补偿，否则，损失由承租人自行承担；如过错在于出租人，则承租人可以将出租人愿意的折价补偿价值与装修现值进行比较后，采取合理的方式行使救济权。

120.5关于转租的处理

120.5.1转租的规则

转租是房屋租赁合同纠纷中常见问题之一。依据《房屋租赁合同司法解释》的规定，律师在为承租人提供法律服务时，应提醒承租人注意以下几项规则：

（1） 依据《合同法》第224条的规定，转租需要出租人的同意，未经出租人同意的，转租无效，出租人可以解除合同。

（2） 出租人同意转租的，其转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人的剩余租赁期限的转租行为无效。

（3） 如出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认为转租合同无效的，人民法院将不予支持。因此，如出租人不同意转租的，应在知道转租事由后6个月内提出。

（4） 转租合同的次承租人，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

（5） 因承租人拖欠租金，出租人要求解除合同时，次承租人可以代承租人支付租金、违约金等费用作为一个合理的抗辩理由，在代为支付的同时，应请承租人对支付行为以及金额先行进行确认，以避免将来发生纠纷。次承租人就超出其应承担的租金和违约金数额，可向承租人追偿或折抵租金。

（6） 房屋租赁合同因届满、解除等原因而使租赁关系消灭后，次承租人有义务将房屋腾出，否则将支付逾期腾房的占有使用费。

120.5.2出租人同意转租的情形

在出租人同意转租的情形下，律师应提醒承租人注意以下事项：

（1） 承租人与次承租人所订立的房屋租赁合同内容不得侵犯出租人的合法权益，也不得违背出租人的意志。必要时，承租人可在转租合同中设立出租人同意转租的条款，并征得出租人的签字同意，以确保转租合同的效力。

（2） 由于转租的法律关系基于原房屋租赁合同关系，因此，转租合同的内容不能超出原房屋租赁合同规定的范围，如超出原房屋租赁合同内容的范围，须征得出租人的同意。

120.6关于违约行为的处理

律师应结合合同的有关约定，提醒承租人有关双方的违约情形及责任，并提醒承租人应严格按照房屋租赁合同履行义务，否则会承担相应的违约责任。如发生出租人违约情形时，应及时固定出租人违约的有关证据，并以书面函告的形式督促出租人予以解决，并协助承租人与出租人进行谈判，必要时可通过诉讼等途径予以追究。

120.7关于争议的解决

如承租人在履行房屋租赁合同的过程中，与出租人就合同有关内容产生了争议，律师应提醒承租人，可根据合同约定的解决方式予以解决，并结合法律规定，根据双方的实际争议情况，将各种解决方式的利弊向承租人说明，供承租人决策，并协助承租人与出租人谈判解决该争议。

第121条律师为承租人提供法律服务的重点内容

121.1承租人的优先购买权

参见第二编第六章。

121.2律师为承租人在“一房数租”问题上的重点服务

出租人对于同一房屋订立两份以上房屋租赁合同的属于多重租赁。如果几份合同均有效，且承租人均要求出租人履行合同的，对于租赁权的取得应依据《房屋租赁合同司法解释》进行认定。该解释第6条对“一房数租”的处理原则作了如下规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一） 已经合法占有租赁房屋的；（二） 已经办理登记备案手续的；（三） 合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

当承租人未获租赁权时，律师可从以下几方面帮助承租人进行救济：

（1） 合同法上的救济。主要是依据《合同法》第94条和第113条的规定，请求解除合同，并在解除合同的同时要求出租人承担违约责任，赔偿所受损失。

（2） 侵权法上的救济。对出租人多重租赁的侵权行为的索赔，主要是赔偿债权损害所造成的间接损失，即受到损害所造成的可得利益的损失。

第122条律师为承租人提供法律服务的风险提示

在房屋租赁合同履行过程中，律师应提醒承租人特别注意以下风险：

122.1承租人不按时交纳租金，出租人有权解除合同并追究违约责任。

122.2承租人不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，否则将承担解除合同与赔偿责任；承租人不得擅自装修或扩建，否则将承担恢复原状或赔偿损失的责任。

122.3承租人未经出租人许可不得擅自转租，否则将导致转租合同无效，承租人可能向出租人与次承租人均承担违约责任。

122.4承租人应按约定或房屋的规划用途使用房屋，否则将可能无法实现租赁目的。比如房屋的性质是居住用房，承租人不得将其用作经营性用房。

第123条律师为出租人提供法律服务的业务

在履行阶段，律师须为出租人提供的法律服务业务可参考第120条，以避免出租人自身的法律风险。

第124条律师为出租人提供法律服务的重点内容

在房屋租赁合同履行过程中，律师应重点告知出租人关于房屋扩建费用的正确处理方式。要弄清房屋扩建费用的正确处理，须提醒出租人注意以下两个方面：

124.1未经同意的房屋扩建费用的处理

《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同司法解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，未经同意的房屋扩建，所发生的费用由承租人负担，承租人必须在出租人要求的合理期限内恢复原状，否则，出租人可以依据《合同法》第219条的规定解除合同并要求恢复原状、赔偿损失。

124.2经同意的房屋扩建费用的处理

（1） 对扩建费用有约定的按照约定处理，当事人可以依据私法自治原则约定费用的处理方法。

（2） 对扩建费用的处理没有约定并办理合法扩建手续的，扩建添附已构成房屋的一部分，是对出租人所有权的扩展，扩建费用应当由出租人承担。

（3） 对扩建费用的处理没有约定且未办理合法扩建手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。若是单纯由出租人的过错造成的，扩建费用应当由出租人承担；若未办理扩建手续单纯是由承租人过错造成的，扩建费用由承租人承担；未办理合法手续，双方都有过错的，依据双方过错程度承担扩建费用；在双方均无过错情形时，则按公平原则，由出租人、承租人分担。

第125条律师为出租人提供法律服务的风险提示

根据《民法通则》、《合同法》与《房屋租赁合同司法解释》的相关规定，律师应提醒出租人，履行房屋租赁合同时的风险主要有：

125.1在租赁期间，如果出租人将房屋出让或与抵押权人协议折价、变卖、委托拍卖时，则应在合理期限内向承租人履行告知义务，承租人在同等条件下享有优先购买权（关于优先购买权问题，参见第二编第六章）。

125.2如因第三人主张权利，致使承租人不能对房屋使用、收益的，承租人可以要求减免租金或者不支付租金，并可要求出租人承担违约责任或赔偿损失。

第126条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

参见第15条、第31条。

第二节房屋租赁合同的变更（包括情势变更等）

第127条一般规定

所谓房屋租赁合同的变更，是指在合同履行过程中，经当事人双方协商一致或根据法律规定，对房屋租赁合同的具体内容进行修改和补充。因此，房屋租赁合同的变更是合同关系的局部变化(如标的数量的增减、价款的变化、履行时间、地点、方式的变化)，而不是合同性质的变化(如租赁变为赠与，合同关系就失去了同一性)。房屋租赁合同变更后使变更后的合同代替原合同，因此，合同变更后，当事人应按变更后的合同内容履行，但同时合同的变更并不影响当事人要求赔偿的权利。因此，提出变更的一方当事人对对方当事人因合同变更所受损失应负赔偿责任。

第128条律师为承租人提供法律服务的业务

在房屋租赁合同的履行过程中，律师需依据法律以及出租人与承租人订立的房屋租赁合同，根据租赁房屋使用收益状况的变化与客观条件的变化为承租人控制合同变更时的风险。

128.1律师在为承租人提供法律服务时须注意，房屋租赁合同的变更主要因法定或约定的事由发生，主要有下列情形：

（1） 因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更。在此情况下，承租人应变更原出租人，与新的房屋所有人成为租赁关系的当事人；

（2） 因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租、承租的，应对合同有关条款变更。

128.2房屋租赁合同当事人变更的事由发生时，律师应及时提醒承租人与新的出租人重新订立合法有效的合同，确保承租人的租赁权。

律师应提示承租人，房屋租赁合同当事人变更的主要事由有：

（1） 当事人姓名、名称的变更。在房屋租赁合同履行过程中，出租人的名称或姓名发生变更的，应当变更房屋租赁合同，将姓名或名称变更后的个人或单位作为房屋租赁合同的出租人。

（2） 租赁房屋所有权转移。一是出租人因房屋买卖、继承、赠与、互易等，导致房屋所有人发生变更，房屋租赁合同的出租人应变更。二是出租人因婚姻关系或合伙行为而形成或终止共有关系，出租单位分立、合并或联营，都可能引起出租人或出租单位的变更。原合同继续有效，其权利和义务由变更后的出租人享有和承担。

128.3律师接受承租人的委托后，应结合法律规定与房屋租赁合同的约定，就房屋租赁合同中内容变更的事由进行分析，并向承租人出具书面的法律意见，在发生变更事由时，协助承租人与出租人及时进行变更，保证承租人的合法权益。

律师应提醒承租人房屋租赁合同内容变更的主要事由：

（1） 租金的变更

租金是承租人使用、收益租赁物的对价。在房屋租赁合同履行过程中，双方当事人可以约定或者根据法律规定变更租金：

① 当承租人对租赁房屋的使用、收益状况发生变化时，将影响其支付能力，此时双方当事人可以协商决定增加或减少租金；

② 当出现明显不利于承租人使用、收益出租房屋的状况时，承租人可以根据法律规定要求减少或不支付租金。

（2） 租赁期限的变更

房屋租赁是有期限的，一般房屋租赁期限是由租赁当事人协商确定，最高不得超过20年。房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订房屋租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

（3） 租赁房屋用途的变更

承租人可以与出租人协商一致改变房屋的用途，并变更合同内容，如双方当事人可以协商一致将居住用房用作符合法律规定的经营场所。但变更房屋规划用途的，须取得有关政府部门的批准，尤其是“住改商”的，还须取得有关利害关系人（利害关系人是指本栋建筑物内的其他业主和建筑区划内、本栋建筑物外受到或者可能受到不利影响的其他业主）的同意。

第129条律师为承租人提供法律服务的重点内容（情势变更原则的适用）

在房屋租赁合同的有效期内，律师须重点提醒承租人注意情势变更情形对自己权利义务产生的影响。律师应协助承租人依据情势变更的状况及时变更合同，以保护承租人的权益。

129.1情势变更的概念

所谓情势变更，是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，故需对房屋租赁合同相关内容作出变更。

129.2提醒承租人适用情势变更原则必须遵守以下几项前提条件：

第一，在合同履行过程中须有情势变更之事实。

所谓“情势”，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治、经济、法律及不属于商业风险的种种客观状况，具体如国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值、国内和国际市场运行状况等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。

第二，情势变更须发生在房屋租赁合同生效以后，履行终止之前。

这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势变更发生在合同生效之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势变更，当事人不得主张适用情势变更原则。

第三，情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。

这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作出判断。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更，因为当事人对自己的主观过错应当承担责任。如仅有一方当事人不可预见，则仅该当事人可主张情势变更。

第四，因情势变更而使原合同的履行显失公平。这是适用情势变更原则的实质要件。

我国现行《合同法》虽没有明文规定情势变更原则，但我国司法判决却在运用情势变更原则，《合同法司法解释（二）》第26条也明确了情势变更原则。

根据上述条件，在房屋租赁中，如2003年的“非典”影响或者2008年的金融危机影响，可按照情势变更原则提出减少租金。但是，律师应当充分注意到最高人民法院相关通知和指导意见中指出的，应严格适用情势变更原则。因此，律师在提供法律服务时，应谨慎适用情势变更原则，并提醒承租人，如仅以情势变更为由诉请变更租金，其请求可能无法得到法律上的支持。

第130条律师为承租人提供法律服务的风险提示

130.1告知承租人房屋租金变更的法律风险

承租人应依照合同约定的金额、方式及地点交付租金，不得随意减少租金或改变租金交付的地点、方式等，除非征得出租人同意或者有情势变更的情况出现。

130.2告知承租人提前退租的法律风险

如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。

130.3告知承租人房屋用途变更的法律风险

承租人应按照合同约定使用房屋并收益，不得随意变更合同内容，不得擅自对原房屋租赁合同中约定的房屋用途作变更，否则将承担违约或赔偿责任。

第131条律师为出租人提供法律服务的业务

131.1房屋租赁合同的变更因法定或约定的事由发生，一般须经双方当事人的合意。律师应提醒出租人，遇有下列情形之一的，应当变更合同：

（1） 原承租人死亡，与其共同居住的家庭成员需继续承租的，应变更承租人；

（2） 承租人因工作、生活需要，经出租人同意与第三人互换房屋租住的，应变更承租人；

（3） 因房屋的数量、租金、用途等发生变化，双方当事人同意继续出租、承租的，应对合同有关条款变更。

131.2房屋租赁合同当事人变更的事由发生时，律师应及时提醒出租人与新的承租人重新订立合法有效的合同，确保出租人的权益。

131.3律师接受出租人的委托后，应结合法律规定与房屋租赁合同的约定，就房屋租赁合同中内容变更的事由进行分析，并向出租人出具书面的法律意见书，在发生变更事由时，协助出租人与承租人及时进行变更，保证出租人的合法权益。

131.4如房屋租赁合同约定的房屋在租赁期间改建、扩建或拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应与承租人协商一致，变更房屋租赁合同内容（其他房屋租赁合同内容的变更参见第128条）。对房屋租赁合同部分条款的变更会引起权利义务的变更，因此，律师应为出租人控制好这些风险，避免出租人的义务增多。

第132条律师为出租人提供法律服务的重点内容

律师在为出租人提供法律服务时，应注意提醒出租人，在房屋租赁合同履行期间，如承租人的主体发生变更，应及时变更房屋租赁合同，使原房屋租赁合同的租赁关系得到延续。律师为出租人重点服务的情况主要有以下几方面：

132.1提醒出租人：承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原房屋租赁合同租赁该房屋的，应当变更房屋租赁合同。

132.2提醒出租人：首先，原承租人死亡的，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查符合承租人条件的，可以成为新的承租人。新承租人必须履行原承租人交纳房租和偿付原承租人欠租的义务，但须进行房屋租赁合同的主体变更。其次，《租赁管理办法》第12条第2款规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”根据该规定，租赁期限内居住用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。如承租人共同居住人愿意继续承租，双方则进行合同变更后继续履行原房屋租赁合同的权利义务。

132.3提醒出租人：承租单位分立、合并或联营引起承租单位变更的，应当变更房屋租赁合同。承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务。出租人应根据新设立公司的工商资料进行合同变更。否则，若出现纠纷，在诉讼中将因主体不同而无法保障出租人的合法权益。

第133条律师为出租人提供法律服务的风险提示

133.1租金变更的有关风险

避免承租人以变更租金标准或是租金计算依据的方式变更租金。如果合同中没有规定，承租人就必须事先征得出租人的同意。如果出租人不同意，承租人就不得变更合同。

133.2租赁期限的有关风险

房屋租赁期限未满，一般不允许随意收回房屋，否则将承担违约责任。因出卖、赠与、继承等原因，将出租房屋的所有权转移的，新的房屋所有权人即新的出租人，除有正当理由可以准许收回房屋外，承租人在原租赁期限内有继续承租的权利。

133.3避免承租人改变房屋用途。由于改变房屋用途会在不同程度上对房屋的使用寿命造成影响，从而降低房屋的价值，因此，出租人应严格限制承租人擅自改变房屋的用途。

第134条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

商铺租赁合同因期限较长，一般会涉及租金变更，变更时应明确约定变更的幅度、起算时间等。

第三节房屋租赁合同的转让（包括承继问题、买卖不破租赁问题）

第135条一般规定

135.1房屋租赁合同的转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让第三人与出租人之间。

135.2房屋租赁合同的转让不同于转租，两者的法律性质是不同的。转租是指在房屋租赁合同有效期限内承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。

第136条律师为承租人提供法律服务的业务

136.1房屋租赁合同转让实质上也是合同承租人的变更，选择适格的受让人及征得出租人的同意是房屋租赁合同转让的前提。受让人继承了原房屋租赁合同的权利义务，必须是一个合格的承租人，否则会导致合同无效。

136.2向承租人明确法律规定合同可以转让的情形：

（1） 我国《租赁管理办法》第12条第2款规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（2） 承租人因工作或生活需要，经出租人同意，与第三者互换所租房屋使用权而引起的承租人变更。

（3） 原承租人死亡或外迁，与承租人长期共同居住而他处无住房的家庭成员要求继续承租的，经出租人审查符合承租人条件的，可以成为新的承租人。

（4） 承租单位分立、合并或联营，会引起承租单位的变更。承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务。

第137条律师为承租人提供法律服务的重点内容（承继问题及买卖不破租赁问题）

137.1针对房屋承租人承继问题的法律服务重点

根据《租赁管理办法》第12条第2款的规定，租赁期限内居住用房承租人死亡并不一定导致房屋租赁合同的终止。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。当然，如果承租人共同居住人明确表示不愿承租，则原房屋租赁合同终止。《租赁管理办法》之所以这样规定，是为了维护承租人的合法权益，维护正常的房地产市场秩序。

137.2针对买卖不破租赁问题的服务重点

《房屋租赁合同司法解释》第20条规定了“买卖不破租赁原则”的适用问题。此原则的规定主要是在出租人出卖房屋后维护租赁关系的效力。本指引中“买卖不破租赁”指的是在承租人与出租人的租赁关系成立后，出租人将房屋的所有权转让给第三人的情形下，原先在该房屋所有权项下的承租人仍然可以根据其与原出租人之间的租赁关系向新房屋所有人主张继续享有房屋租赁合同的权利。

137.2.1买卖不破租赁的法律效力

第一，承租人与受让人之间的法律效力。出租人将房屋的所有权转让给受让人后，原出租人与承租人之间的房屋租赁合同仍然有效，此房屋租赁合同关系基于相关法律规定在承租人与受让人之间继续，可以改签合同，但房屋租赁合同法律关系与原来的不变。由于房屋租赁合同关系在受让人与承租人之间的当然存续，因此并不需要承租人知悉。

第二，承租人与原出租人之间的法律效力。原出租人基于买卖合同将房屋所有权转让给第三人时，虽然不必征得承租人的同意，但承租人享有优先购买权，出租人须在约定或合理期限内履行通知义务，即将出租房屋的交易事项告知承租人，否则出租人将承担因怠于履行通知义务而对其产生的不利的法律后果。

137.2.2买卖不破租赁原则的例外

《房屋租赁合同司法解释》规定了该原则的两种例外情形：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，房屋租赁合同对受让人不具约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对于出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这条是对先押后租的法律规定，依该条规定，抵押权优先于承租权，承租人不得以租赁关系的存在对抗抵押权实现情况下的买受人。

律师应当提醒承租人，虽然存在上述例外情形，承租人的租赁关系不得对抗抵押权实现情况下的买受人，但如果出租人没有书面告知承租人抵押情形，则承租人可以要求出租人赔偿损失。

第138条律师为承租人提供法律服务的风险提示

138.1房屋租赁合同转让须在合同约定的情形出现时，或征得对方的同意，否则不得将合同权利义务概括转移给第三人。

138.2合同转让后，承租人退出房屋租赁合同关系，所有的权利义务都由受让人承担。因此，承租人应避免在转让合同后，又以自己的名义向出租人履行义务，如以自己的名义交租金，则可能与转租行为混淆，面临承租人将被认定为转租人的风险，可能引发法律纠纷。

第139条律师为出租人提供法律服务的业务

出租人若同意合同转让，对其来说是重新选择合同相对人，即新的承租人，为了使合同目的实现，律师提供的服务主要有以下几项：

139.1严格审核受让人是否适格。如是居住用房的，受让人必须把租赁房屋用途作为居住用房、受让人是否符合法律规定的合同权利义务的受让人等，只有适格的受让人才能使出租人出租房屋的目的实现。

139.2严格审核转让合同的内容，房屋租赁合同转让只是承租人的变更，原承租人将合同权利义务概括转移给了新承租人。因此，如果转让合同修改了原房屋租赁合同的内容，则有可能侵犯出租人的利益。

139.3严格审核合同转让的性质，如果转让的不是租赁权而是转租行为，则法律关系与法律责任完全不同。

第140条律师为出租人提供法律服务的重点内容

140.1律师在房屋租赁合同转让中同样要注意法律规定该合同转让无须经出租人同意的情形：一是住宅用房承租人在租赁期限内死亡；二是承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡的。

140.2须明确转让合同的性质是房屋租赁合同转让而非租赁房屋转租。如果是租赁房屋转租，并不改变房屋租赁合同关系中出租人与承租人的权利义务关系，承租人依然按合同约定对出租人负责。但转租的同时又增加了新的租赁关系，承租人与次承租人建立了租赁关系。根据合同相对性原则，两个合同关系的当事人之间发生权利义务关系。因此，出租人若不同意转租的，应避免此情况的发生，在实际中，会给自己造成管理麻烦以及发生纠纷后可能产生难以解决的情况。

140.3房屋承租人的承继与买卖不破租赁问题（参见第137条）。

第141条律师为出租人提供法律服务的风险提示

141.1出租人若同意合同转让，应严格审核新的承租人的主体资格（包括自然人与公司），以防合同无效。

141.2出租人应审核合同受让人是否有履约能力，以防合同目的不能实现。

141.3受让人是公司的，须明确其受让房屋租赁合同及履行房屋租赁合同的权利义务都是公司行为而非个人，以避免主体瑕疵而导致合同无效或者发生纠纷难以向公司追究责任的情况。

141.4承租单位进行分立、合并或联营后，新设立的单位继受原单位的权利义务的，出租人应审核相关工商变更资料及新设单位的工商资料，以保证转让合同的效力。

第142条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

营业性用房租赁时，因单位还没有注册成立，故往往先以股东名义作为承租人签订房屋租赁合同，待单位注册成立后，才将承租人变更为单位，因此，应当及时签订变更后的房屋租赁合同。律师为承租人提供法律服务时，应当要求原承租人及股东承担连带保证责任。承租单位分立、合并或联营，会引起承租单位的变更。承租单位进行分立、合并或联营后，因新设立的单位转让了原房屋租赁合同的权利与义务，故新设立的单位继受原单位的权利义务。

第四节房屋租赁合同的解除与终止

（包括违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，房屋被司法机关或行政机关查封后签订的房屋租赁合同等）

第143条一般规定

143.1房屋租赁合同解除的概念及性质（参见第二编第二章第七节）。

143.2房屋租赁合同的终止，是指房屋租赁关系因一定的法律事实的出现而归于消灭的情形。房屋租赁合同必须具备合法的原因并经过法定的程序才能终止，终止的原因主要有租赁期届满、房屋租赁合同解除（包括约定解除与法定解除）、租赁的房屋灭失等。租赁期届满，原房屋租赁合同关系消灭，承租人可以续租，更新租赁关系。

143.3合同解除与合同终止的区别

根据定义来看，二者极为相似，即都发生债权债务关系归于消灭的效力。但是二者还是有区别的，主要有以下两点：

（1） 二者的效力不同。合同的解除既能向过去发生效力，使合同关系溯及既往地消灭，发生恢复原状的效力，也能向将来发生效力，即不发生溯及既往的效力。而合同的终止只是使合同关系消灭，向将来发生效力，不产生恢复原状的效力。房屋租赁合同作为继续性合同，一般不发生溯及既往的效力。因此，房屋租赁合同解除和终止在效力上是等同的。

（2） 二者适用的范围不同。合同解除通常被视为对违约的一种补救措施，是对违约方的制裁，因此，合同的解除一般仅适用于违约场合。合同的终止虽然也适用于一方违约的情形，但主要适用于非违约的情形，如合同因履行、双方协商一致、抵消、混同等终止。由此可见，合同终止的适用范围比合同解除的适用范围广。

143.4房屋租赁合同解除的事由

143.4.1承租人可以解除合同的主要情形有以下几种：

（1） 承租人依约定事由单方面解除合同。可以事先在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，合同即告解除。《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条是关于约定解除合同的规定（参见第二编第二章第七节）。

（2） 承租人依法定事由单方面解除合同。在合同履行过程中，法律规定的事由出现时，承租人有权不经出租人同意而单方面解除房屋租赁合同。根据《合同法》、相关司法解释及有关规定，承租人可以行使解除权的情形有：

① 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，承租人可以随时解除合同；

② 因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的；

  ③ 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；

  ④  租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封导致租赁房屋无法使用的；

  ⑤  租赁房屋权属有争议导致租赁房屋无法使用的；

⑥ 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；

⑦ 因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；

⑧ 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；

⑨ 法律、法规规定可以解除的其他情形。

（3） 与出租人协商一致解除合同。《合同法》第93条第1款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”合同既然是当事人通过相互协商而订立，也可以通过协商而解除。合同的解除应发生在合同有效成立之后、履行完毕之前。在协商解除的情形下，房屋租赁合同终止是双方当事人的共同意思，是当事人协商一致的结果，体现了契约自由原则。

143.4.2出租人可以解除合同的主要情形有以下几种：

（1） 出租人依约定事由单方面解除合同。正如承租人单方面解除合同一样，当出现双方在房屋租赁合同中约定的解除事由时，尽管承租人未提出解除合同，甚至不同意解除合同，出租人都可自行解除合同。但出租人单方面解除合同的，应当通知承租人，为承租人腾房提供必要的条件（参见第二编第二章第七节）。

（2） 出租人依法定事由单方面解除合同。根据《合同法》、相关司法解释及有关规定，出租人在租赁期间遇有下列情形之一的，可以通知承租方提前解除房屋租赁合同：

①   当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。出租人可以随时解除合同但应在合理期限内通知承租人。

②   因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的。

 ③  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，可以解除合同。

④  承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的。

⑤  法律、法规规定可以解除的其他情形。

（3） 与承租人协商一致解除。

第144条律师为承租人提供法律服务的业务

144.1律师应提醒承租人，在房屋租赁合同成立、生效后，应严格按照合同的约定履行合同，确保按房屋租赁合同的约定支付租金，妥善使用、保管租赁物，否则可能面临被出租人解除或终止合同的风险。必要的情况下，应出具法律意见书，以书面形式提醒承租人在合同履行过程中尤其应注意的问题。

144.2如发现出租人存在143.4.1所列情形时，律师应提醒承租人及时进行书面催告，并要求出租人签收或保存邮寄送达的凭证；经催告后，如果出租人在约定的时间内仍未能及时按约履行合同，应提醒承租人可以行使合同解除权以维护自己的合法权益。在提醒承租人行使解除权的同时，律师应根据事实和法律，对整个事件进行详细的分析，并列明行使解除权的利弊、风险所在，以供承租人决策时参考。

144.3在出租人提出解除或终止合同的请求时，律师接受承租人的委托后，应及时对出租人请求的依据进行实质性的审查，并及时回复，协助承租人与出租人进行友好协商，将承租人的损失减少到最低限度。

《合同法司法解释（二）》第24条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”

按此理解，承租人应当在约定的异议期限内提出异议并向人民法院起诉；如当事人没有约定异议期间，应当在解除合同通知到达之日起3个月内向人民法院起诉。否则，承租人关于解除合同的异议权将无法获得支持。

144.4参与双方解除或终止合同的谈判，确保维护承租人的合法权益。

第145条律师为承租人提供法律服务的重点内容

145.1律师须提醒承租人，在非法律规定或约定可以解除房屋租赁合同的情形下，一般为双方协商解除，协商解除时应对租金等费用的结算、房屋的返还等作出明确约定。

145.2律师须提醒承租人，房屋租赁合同解除后，尚未履行部分不再履行，因出租人的过错造成合同解除的，出租人应承担违约责任；双方均有过错的，应根据各自的过错程度承担违约责任；若因不可归责于双方当事人的事由导致房屋租赁合同解除的，应根据公平原则进行处理。

第146条律师为承租人提供法律服务的风险提示

146.1合同解除或终止履行后，承租人应将租赁房屋腾出返还出租人，并保证返还的租赁房屋为约定的状态或房屋性质使用后的状态，应在返还时做好交接单（该交接单应与出租人交付时的附表一致）；如出租人拒绝接收的，应通过公证等方式留存送达等凭证，以证明退还不能的原因不在承租人一方。

146.2在出租人提出解除或终止合同的请求时，承租人应按照《合同法司法解释（二）》第24条的规定行使异议权（参见144.3）。

第147条律师为出租人提供法律服务的业务

参见143.4.2、第144条。

第148条律师为出租人提供法律服务的重点内容

参见第145条。

第149条律师为出租人提供法律服务的风险提示

在承租人提出解除或终止合同的请求时，出租人应按照《合同法司法解释（二）》第24条的规定行使异议权。

第150条律师提供法律服务时不同类型房屋的服务要点（住宅、商铺、工业厂房以及酒店式公寓）

律师提供营业性用房租赁法律服务的，当合同解除或终止后，应办理相关注销手续等。在营业性用房的租赁过程中，承租人往往会依据自己的经营特点对房屋进行必要的装修或扩建，如双方提前终止合同的，应重点处理好装修费用的分担与扩建费用的补偿等。

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(本操作指引由中华全国律师协会民事专业委员会负责起草。执笔人：林镥海、楼韬、裘红伟、陈月棋、钱雪慧、叶劲松、徐巍、郦煜超、张锋平、张惠青、丘坤、姜丛华、左斌、王小咪、张菊香、周丽霞、曹文衔)