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为共筑和谐社会添砖加瓦  目录 一、租赁合同与转租合同的解除 二、租赁合同解除后各合同当事人的救济途径 三、添筑律师建议 本文共计2983字，建议阅读时间10分钟  引言：转租，即承租人通过与出租人订立租赁合同，从出租人处取得租赁房屋后，又将租赁房屋出租给次承租人。此类租赁关系涉及出租人、承租人和次承租人三方当事人，一般涉及两类合同，即租赁合同和转租合同。  一 租赁合同与转租合同的解除 01 未经次承租人同意，出租人与承租人是否有权解除租赁合同? 租赁合同当事人是出租人和承租人，根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。而次承租人并非租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，出租人与承租人无需征得次承租人同意即有权解除租赁合同。 02 租赁合同解除是否必然导致转租合同的解除？ 意见一：租赁合同与转租合同是主从合同关系，即租赁合同是主合同，转租合同是从合同，主合同解除从合同随之解除。 意见二：租赁合同与转租合同并非主从合同，二者是相互独立的两份合同，出租合同解除并不必然直接导致转租合同解除。 笔者倾向于第二种意见，即租赁合同与转租合同虽然基于同一标的物，但转租合同下，承租人与次承租人均具有独立于租赁合同的权益，即承租人获取租金，次承租人取得对租赁房屋的使用和收益，两份合同在法律效力上是互相独立，转租合同并不具有附随性。根据合同相对性，出租合同的解除并不必然导致转租合同的解除。但是，租赁合同解除，承租人会因此丧失租赁权，转租合同可能因此无法继续履行。 根据1995年6月1日起施行的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止”。这应该是第一种意见的直接依据，但该办法已被《商品房屋租赁管理办法》（发布日期：2010年12月1日，实施日期：2011年2月1日）废止。 但一些早于《商品房屋租赁管理办法》发布时间制定的现存地方条例中仍留存相关规定。如上海市人大常委会1999年12月27日发布的《上海市房屋租赁条例》第三十二条明确规定“房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除”；又如广东省人大常委会于1994年4月30日通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条也明确规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止”。 因此，在有类似地方性条例的地区，司法审判中可能引用这些地方性条例作为裁判参考依据。而在司法审判未引用这些条例或没有相关地方性条例规定的地区，通过司法审判裁判租赁合同解除，并不必然裁判转租合同的解除。 二 租赁合同解除后各合同当事人的救济途径  01 出租人的相关救济途径 （1） 出租人基于租赁合同解除向承租人行使权利 《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”； 《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。 据此，租赁合同解除后，出租人有权依据法律法规规定，以及合同条款的约定要求承租人恢复原状、返还租赁房屋、赔偿损失或采取法律规定的其他补救措施。 （2）出租人基于物权请求权要求次承租人返还租赁房屋 现实中租赁合同解除后，往往出现次承租人拒不返还或者迟延返还租赁房屋的情形。根据上述分析，租赁合同与转租合同相互独立，出租人无法就合同关系向次承租人主张权利，但租赁合同解除后，出租人作为房屋的所有权人可依据《物权法》有关物权请求权的相关规定要求次承租人腾出房屋。 （3）出租人根据司法解释要求次承租人支付逾期腾房费用 出租人还可以根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，要求次承租人支付逾期腾房的相关费用。 在一些经济发达的地区，部分高院就类似案例也有相关的指导意见，如《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条：“房屋租赁合同租赁期限届满、和解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任”。又如《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发（2013）462号）第十九条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定”。 视各地司法实践不同，出租人仅以承租人为被告要求返还房屋而提起诉讼的，法院可能会告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可能基于判决生效后的执行及保护次承租人的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。 02 承租人的相关救济途径 （1）承租人基于租赁合同解除向出租人主张权利 承租人可依据具体情形，适用相关法律法规规定和合同具体条款的约定，向出租人提出相应赔偿请求。如《解释》第十一条规定，承租人在符合条件的情况下可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 （2） 承租人基于转租合同向次承租人行使合同解除权 虽然租赁合同和转租合同相互独立，但承租人租赁权的存续是转租合同的履行基础，如果承租人因租赁合同的解除而导致租赁权的丧失，继而可能导致转租合同无法继续履行，则承租人可依据《合同法》第九十四条的规定向次承租人提出解除转租合同。 03 次承租人的相关救济途径 （1）次承租人基于转租合同向承租人主张权利 如承租人提出解除转租合同，基于合同相对性原则，次承租人无法就损失赔偿向出租人主张权利，但可向承租人主张权利，或者依据《合同法》第七十三条的代位权规定处理。 （2）次承租人基于转租合同向承租人行使合同解除权 解除权的行使和相应请求权参考上述第2 (2)、第2(1)项。 （3）次承租人对租赁合同解除的抗辩权 虽然根据以上分析，出租人在租赁合同解除后可要求次承租人腾房，但依据《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿”。 按前述规定，次承租人可以通过代为履行的方式，对抗出租人解除租赁合同的权利，这在一定程度上突破了合同的相对性。在承租人未履行租金支付义务而致使出租人主张租赁合同解除的情况，次承租人可以通过代承租人支付租金的方式行使抗辩权，从而阻却租赁合同的解除，保留其继续租赁的权利。 三 添筑律师建议 （一）转租关系是个比较复杂的法律问题，需要注意地方性条例和各地司法审判实践的不同。 （二）为避免租赁、转租纠纷和减少相应法律风险，合同当事人可以在租赁合同、转租合同中加以约定相应条款，或采取签署补充协议、重新签署合同的方式。此外，还需要注意租赁和转租可能涉及合法性、租赁物的抵押等其他法律问题。 （三）在签订租赁合同或转租合同时，特别是在商业地产运营模式下，聘请律师等专业人士提供相应的法律咨询和建议。   end  关于我们 广和添筑律师团队根植于广和律师事务所，承继广和“广纳贤才，和内顺外”的文化精髓，由在相关业务领域具有出色工作经验的许凤宁律师、温鹤飞律师作为创始合伙人发起成立，创始团队成员包括杜松枫、陈嘉煜。 团队业务领域：房地产与建设工程、公司治理与股权、知识产权、涉外业务等。 团队曾经与正在服务的客户主要包括：北京龙湖置业有限公司、深圳市前海深港现代服务业合作区管理局、中海地产、建设银行、招商银行、花样年集团、华润资产管理、华润保险经纪、河北交建集团、金晖集团、深圳市粤鹏建设有限公司、华富街道办事处新田社区、深圳市中京实业股份有限公司、深圳槟城电子有限公司、安联投资、中旅大华、华仪仪表、东莞德明、华南国际工业原料城、广前电力、粤源实业、强雄集团等大型企业。 许凤宁律师，现任广和所管委会委员、广和党委副书记，合伙人。广和添筑律师团队负责人及创始合伙人，被评为深圳律协30周年十佳优秀青年律师。同时担任广和青工委主任、广和房地产委副主任、广和所公司法业务委委员、广和所知识产权委委员、深圳市律协房地产委委员、深圳市律师协会律师调解中心调解员、最高人民法院第一巡回庭志愿律师、深圳市女律师志愿团执委会委员。 温鹤飞律师，广和所合伙人。广和添筑律师团队创始合伙人。现任广和青工委秘书长、深圳市总工会法律顾问、深圳市福田区人民法院特邀调解员、深圳市婚姻家事法律服务团成员深圳市人大信访室公益律师、深圳市法律援助律师、深圳市福田区法律援助律师、中国法网首批驻场服务律师、广和城市更新业务委员会委员、广和公司法业务委员会委员、广和刑事业务委员会委员。 杜松枫现为广东广和律师事务所实习律师，广和添筑律师团队成员，毕业于莱斯特大学（英国），获国际商法专业硕士。曾在深圳市康哲药业有限公司任职产品与项目岗法务顾问、莫萨克冯赛卡法律服务公司任法务部副经理。擅长各类合同及法律文书起草、审阅；熟悉海外公司设立、维护及治理，对境外离岸、在岸公司有较深了解，有一定海外律师和供应商资源；英语听说读写熟练，可作为工作语言。 陈嘉煜现为广东广和律师事务所实习律师，广和添筑律师团队成员，毕业于广东财经大学法学院、金融学院，获法学学士与金融学学士双学士学位。 |
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