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法律知识要点：房屋租赁合同中，出租人有两个重要义务：一个是交付房屋的义务，即出租人应当按照约定将房屋交付承租人；二是对租赁物承担瑕疵担保责任。下面笔者来解读一下关于出租人对租赁物的瑕疵担保责任。 什么是瑕疵担保责任？瑕疵担保责任原来是买卖合同中，卖方的一个重要的法定责任，指卖方必须就出卖标的物的瑕疵承担担保责任，包括物的瑕疵担保和权利瑕疵担保。租赁合同与买卖合同一样，属于是有偿合同，存在一定的共性。租赁合同中的出租人与买卖合同中的出卖人一样，需要对出租的租赁物承担瑕疵担保责任。 租赁合同转移的是租赁物的使用权，这与买卖合同转移物的所有权不同，承租人订立租赁合同的目的是为了对租赁物的使用和收益，出租人在租赁合同中，承担主要是物的瑕疵担保责任，就是说出租人应保证出租的房屋具备租赁合同约定的使用价值。 房屋租赁合同中的出租人对租赁物的瑕疵担保责任，体现在两个不同的时期：一是在租赁物交付时，出租人要保证交付的租赁物符合约定的用途，使承租人能够正常使用。例如，房屋不能漏水，房屋内的供电设施正常等等；二是在租赁期间，出租人要保持租赁物符合约定的用途。在租赁期间如果租赁物出现问题，除另有约定外，承租人请求出租人进行维修时，出租人应对其进行及时地维修，以保证承租人的正常使用。 为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！ 案情简介 原告服装公司诉称：2013年置业公司将其开发的位于某地的皮草批发广场建筑面积7000平方米地下负一层出租给原告用于经营服装超市，双方约定了租期、租金、保证金及违约责任等内容，并约定了其他权利与义务。原告按照约定全面履行了自己的义务，而置业公司违反诚信原则，构成根本违约，致使合同目的无法实现，依据法律规定，应解除双方间的租赁协议。 原告服装公司请求判令：一、解除双方间签订的租赁协议；二、置业公司返还保证金10万元，退还多收取的电费98415.46元，赔偿超市的装修、设备及在用低值易耗品损失4026210.17元，企业形象策划设计费30万元，装修设计监理费20万元，支付违约金100万元，合计5724625.63元；三、可得利润损失以评估鉴定为准。 置业公司答辩称：对于解除合同没有异议，被告已经通知对方解除合同。由于服装公司未按合同约定交付房屋租金，构成根本违约故被告根据合同法的规定，依法以通知的方式解除双方签订的房屋租赁合同。 法院经审理查明：2013年5月至6月，置业公司开发的位于某地的皮草城负一层对外进行招商，服装公司于2013年6月20日经过与置业公司进行磋商达成合意，并于当日交付100万元（其中保证金10万元，租金90万元）。 2013年9月21日，置业公司招商部制作了皮草城负一层超市能否进场装修的文件会签单，并经过了会签，同意服装公司进场装修。服装公司于2013年11月1日正式接收租赁物并进场装修施工。2015年2月26日服装公司因租赁物建设规划审批用途为地下车库，没有办理变更用途审批手续，向置业公司寄发通知函要求解决。2015年2月28日置业公司向服装公司发出《解除合同通知书》，并于2015年3月2日通知服装公司于2015年3月7日前撤离场地。 判决要点 法院审理认为：置业公司与服装公司之间签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，双方之间的租赁合同关系成立，双方均应如约履行。对于置业公司而言，其应按照约定向服装公司交付租赁标的物。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 该案中，置业公司作为出租人应该按照约定将租赁物交付给服装公司，同时还应保证租赁物符合约定的用途，即作为商用经营超市。然而，根据建设工程规划许可证附件、消防验收意见书等证据材料及置业公司庭审陈述，可知诉争的租赁物性质为地下车库，并非商业用房。但是在双方签订的《房屋租赁协议》中置业公司明确承诺租赁物的性质为商业用房。 置业公司将实际性质为地下车库的租赁物作为商业用房出租给服装公司，且未依法办理改变租赁物用途的规划、消防等审批手续。置业公司的行为明显不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，据此被告构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定如一方违约，赔偿对方100万元，该约定有效，按照约定应由置业公司支付服装公司违约金100万元。 因双方当事人均提出解除《房屋租赁协议》，故予以支持。因租赁协议约定的租赁期限为15年，服装公司为了履行该租赁协议和经营大型超市，进行了装修设计、企业形象VI策划与设计、进行了装修、购置了设备及低值易耗品，置业公司在庭审时对服装公司装修装饰及所投入的资产数额无异议。合同解除后，服装公司有权就其损失向置业公司主张赔偿。 在置业公司向服装公司提供承租的标的物时，服装公司应明知标的物的性质为地下停车场，非商业用房。在此种情况下，服装公司仍进行装修，自身存在过错，对于其装修损失，应承担相应的过错责任。结合本案案情，服装公司承担30%为宜。 结合本案情况，服装公司的损失含有装修损失，其中包括三项内容，即装修设计费用、企业形象VI策划与设计费用、装修设备及低值易耗品费用。装修设计费用、企业形象策划与设计费用均有相应票据予以证明，应当予以支持。装修、设备及低值易耗品费用系经评估部门进行评估作价，且置业公司当庭对该评估价值予以认可，予以支持。 判决结果 综上，法院判决如下：解除双方间签订的租赁协议；置业公司返还服装公司保证金10万元；置业公司赔偿服装公司装修、设备及在用低值易耗品损失4026210.17元，形象策划设计费30万元，装修设计监理费20万元，合计4526210.17元的70%，即3168347.12元；置业公司给付服装公司违约金100万元。 律师点评 对租赁物承担瑕疵担保责任，是出租人的主要合同义务。在该案中，出租人置业公司将地下车库出租给原告服装公司经营超市，原、被告双方《房屋租赁协议》中约定，该租赁物的性质为商业用房。置业公司将实际性质为地下车库的租赁物作为商业用房出租给服装公司，但依法办理改变租赁物用途的规划、消防等审批手续，被告置业公司交付的租赁物不符合双方订立的租赁合同中约定用途。据此，法院认定被告置业公司构成违约，并判决其承担相应的法律责任。 |
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