房屋租赁案件处理思路（合同解除）

房屋租赁案件处理思路

       ---合同解除部分

一、长期租赁合同约定承租方逾期十天不缴纳租金，出租方可以解除合同。若承租方逾期未缴纳租金，出租方能否解除合同？

1、合同法227条规定了租赁合同法定解除条件。合同法93条第二款规定了合同当事人可以约定合同解除条件。

2、出租方能够解除合同。合同约定的条件成就时，就可以解除。

二、承租人未正当使用出租房屋，出租人救济方式

1、如果约定了租赁房屋用途的，必须按约定的用途使用；没有约定出租房屋使用方法的情况下，按照出租房屋的性质确定使用方法。

2、承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，根据合同法219条的规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

3、合同法217条

 

三、承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人是否可以解除合同？

1、对于承租人与次承租人间的转租合同效力有三种观点：①依据民法通则54、55条，转租合同有效；②依据合同法51条，转租合同无效；③合同效力待定。

2、出租人可以解除租赁合同，限制条件①承租人催告后合理期限内不行使就消灭；②出租人知道或应当知道转租后合理期限内（六个月）未提出异议，就无权再解除。

3、合同法95条；租赁司法解释16条

 

四、在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理？

1、《建设工程质量管理条例》第15、69条可以作为公法上的参考。合同法217、223作为私法上的操作方法。

2、出租人先依照《物权法》要求恢复原状，合理期限未恢复则可以依照《合同法》219条行使解除权

3、合同法219条；租赁司法解释第7条

 

五、租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？

1、首先是协商解决，如果协商不成则①限期修复或减少租金或者②解除租赁合同并要去出租人承担违约责任。

2、合同法216条

 

六、出租人承担的瑕疵担保义务如何认定，承租人享有什么权利？

1、①瑕疵可分为：价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵；

   ②瑕疵使得租赁物不能按照约定进行使用收益。

2、权利瑕疵：

①租赁合同成立时已经存在而且合同订立后仍然存在； 

②承租人订立合同时不知道；            

③第三人主张权利妨碍承租人对租赁网的使用和收益；            

④承租人及时通知出租人。承租人可以减少或者不支付租金。

3、租赁物本身的瑕疵：

①合同签订前已经存在，承租人知道，一般可以免除出租人的瑕疵担保责任。但是危及人的安全和健康的，可以解除合同；

②合同签订前已经存在，承租人不知道，按照合同法216条处理（租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理）；

③合同签订后产生的瑕疵，如果不是承租人原因造成，可以按照损坏部分减少租金，全部无法使用则可以终止合同。

4、合同法228、231、233

 

七、出租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前收回房屋？

1、合同无效，提前收回

2、合同解除，提前收回：①不可抗力；②擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建；③未经出租人同意转租；④未按约定或者租赁房屋的性质使用；⑤不定期租赁；⑥未支付租金或者延迟支付租金。

3、合同法58、69、94、219、224、227、232；民法通则61；租赁司法解释16

 

八、承租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前退租？

1、四种情况：①合同无效；②法定解除；③约定解除；④承担违约责任的解除。

2、法定解除的情形九种情况：①不可抗力；②出租人拒不交付租赁房屋；③租赁房屋部分或者全部毁损、灭失；④不定期租赁；⑤租赁房屋危及承租人安全或者健康；⑥被依法查封，并导致承租人不能使用房屋；⑦权属有争议，并导致承租人不能使用房屋；⑧违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，导致房屋无法使用；⑨一房数租中的有效合同，但不能实际履行。

3、合同法94（3）、216、231、233；租赁司法解释6、8；建筑法61；消防法13

4、合同解除起算日：①通知解除并向法院起诉确认解除合同通知效力的，解除起算日为通知到达对方之日；②向法院起诉解除合同的，解除日为判决生效之日

5、租赁期间产权变动，原出租人对产权变动前租赁纠纷的处理，两种观点：①产权变动后，原出租人已无权处理；②产权变动后，原出租人仍可处理。本书同意第二种观点，产权变动前的纠纷由原出租人处理（包括追索欠租和解除合同），产权变动后的纠纷由新的产权人处理。

 

九、经出租人同意的转租合同，因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除租赁合同，而次承租人要求继续履行的，如何处理？

1、次承租人代为支付违约金和租金的，要求继续履行的要求应该支持

2、租赁司法解释17条

 

十、承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行的，能否要求解除合同？

  1、承租人无法继续履行合同是违约行为

2、可以解除，但应该承担损害赔偿责任。（如何承担没有规定）

3、合同法94条

 

十一、出租人可否以承担违约责任为代价，解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同？

1、    一般情况下，守约方可以依法行使合同解除权。

2、不可以。原因：①维护诚信原则和社会秩序稳定；②为了判决和执行的互相衔接，有效减少和避免强制迁让。

 

十二、房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？

一、迟延或者拒付租金，考虑到诉讼费时，判决后执行困难；

1、合同对此进行了约定，出租人可以断电、断水。

①先付租金后用租赁物的情况下，是先履行抗辩；

②没有先后之分的，是同时履行抗辩；

③应当事先通知。

2、合同没有约定，拖欠租金不严重，尚达不到解除合同的标准，不能断水、断电。

3、合同没有约定，拖欠租金严重，可以在解除合同后断水断电。解除合同应符合①双方协议解除；②单方通知后对方同意；③单方通知后经法院确认；④法院判决解除。

二、合同已经解除，但承租人仍然占有房屋，迫使交还，可以断水断电。三、合同期满，出租人拒绝续租，要收回房屋自用，可以断水断电。

四、未经出租人同意的转租，出租人不能对次承租人断水断电，否则是侵权。出租人解除原租赁合同后要求次承租人返还房屋（并承担占有使用费）。

四、断水断电后，①未根本影响承租人使用，相应减少租金；②根本影响使用，不必支付租金。（如果合同已经解除，有合理的搬迁期，则应给予出租人合理补偿。）

 

十三、租赁物毁损的原因，是否影响出租人的维修义务？

1、一般来说，不管什么原因，出租人均应承担维修义务。

2、承租人原因造成毁损，维修费用的相应部分由承租人承担。

3、出租人规避承担维修费用的方法：①援用合同法219条，未按约定或租赁物性质使用租赁物，解除合同；②合同法232条，不定期租赁解除合同。

4、合同法219、220、232

 

十四、对于承租人支出的使租赁物改善或价值增加的费用中，如何认定哪些属于应当返还的有益费用？

1、    有益费用的认定：①租赁期内产生；②改善或增设他物（仅用于维持使用状态不算）；③价值增加；④出租人同意。

2、    有益费用，出租人应该返还。

3、    商铺因征收导致租赁合同解除，承租人有权获得补偿款。

4、合同法223；租赁司法解释13；国有土地上房屋征收与补偿条例25