编辑同志：在今年初签订的房屋租赁合同中，我公司和承租人约定了如果连续两个月不付房租，我公司有权断电、断水。最近，有家承租单位已三个月未付房租，我公司准备对其断电、断水，但听人说断电、断水是违反法律规定的，因此来信请教：我公司是否可按约执行？
律师点评：在房屋租赁关系中，出租人对违约承租人能否采取断电、断水的措施是个很有普遍性的问题。最近，有文章指出出租人无权对承租人断电、断水，理由是出租人不是供电、供水的权利主体。但如果租赁合同中对此有约定的，则出租人可以对承租人断电、断水，理由如下：首先，租赁合同中约定当承租人拖欠租金等违约行为达到一定程度时，出租人可以行使断电、断水的权利，不违反法律的强制性规定，属于当事人意思自治的范畴。出租人之所以和承租人作出上述约定，是为了保护自己，因为实践中有些承租人拖欠租金却又赖着不走，而出租人又不能自行采取强制手段，通过诉讼途径往往费时数月甚至几年。
其次，按约断电、断水的行为属于《合同法》规定的同时履行抗辩权。《合同法》第６７条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中，承租人的主要权利义务是取得房屋并能正常使用，同时向出租人支付房租；出租人的主要权利义务就是收取房租和提供能正常使用的房屋，能正常使用的房屋中包括供电、供水等内容。因此当承租人不按约定支付房租先履行且又占据房屋不走的情况下，出租人完全可以依法行使同时履行抗辩权，对承租人进行断电、断水使其不能正常使用房屋。
最后，依照《合同法》及有关国家政策法规的规定，供电、供水主体是国家特许经营的单位，与用电、用水的主体包括出租房屋的房东之间是个合同关系，因此房东享有对自己房屋内用电、用水权利的处理权，即可以按照约定对承租人进行断电、断水。
同时提醒出租人，在按照房屋租赁合同的约定对承租人进行断电、断水时，应当事先通知承租人，以避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的责任。
