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2009年4月，杨某与魏某签订房屋买卖协议一份，约定杨某将其名下的一处房产以23.6万元的价格转让给魏某，杨某收到首付款7.6万元后，为魏某办理房屋权所有权转移登记手续，魏某以该房产取得银行抵押贷款的同时支付余款16万元，杨某再行交付房屋。之后，魏某向王某借款人民币15万元，将其中7.6万元支付给了杨某。杨某又与魏某、王某就房产转让一事签订了一份补充协议，并将房屋所有权登记在了王某名下。2009年7月，王某与孙某签订借款合同一份，约定王某向孙某借款16万元，月息3%，期限为一个月。为保证还款，王某以登记在其名下的涉案房产为孙某办理了房屋抵押登记手续。后杨某以魏某、王某为被告，以孙某为第三人提起诉讼，主张其与魏某、王某签订的买卖合同及补充协议无效，并请求人民法院判令将涉案房屋产权登记重新变更至其名下。 法院审理查明了上述事实，认为魏某存在欺诈的心态，真正目的是倒卖房屋赚取差价，并无购房目的。而王某虽然表面上实施了购买房屋的行为也已经登记成为房屋权利人，但其购买房屋并非真实意思表示，只是一种为了实现债权采取的担保方式，导致杨某在违背真实意思的情况下，签订了房屋买卖合同，因此杨某与魏某、王某签订的房屋买卖合同及补充合同均属于无效。而王某向孙某提供的抵押房产，其所有权人原为杨某，王某无权处分该房产，在杨某不予追认的情况下，孙某不能因抵押登记合同取得抵押权，孙某可向王某另行主张权利，但该诉争房产的抵押现状不足以否定和排斥原告杨某要求将房屋产权变更登记回去的诉讼请求。因此判令王某与孙某涂销房屋抵押登记，并变更登记至原告杨某名下。孙某不服一审判决，上诉至二审法院。二审法院认为在孙某与王某的借贷关系中，王某所提供的抵押房产，所有权非属王某，孙某也不能因此取得相应抵押权，因此判决驳回上诉，维持原判。 本案审理焦点除涉及买卖合同的法律效力外，还涉及孙某作为王某的债权人是否已取得涉案房产的抵押权。而正是在后一个问题上，本律师认为，本案未能正确适用法律，判决结果值得商榷。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，其内容为：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。善意取得制度建立的目的是为了维护正常的市场交易关系，保护善意的交易相对人，促进社会经济秩序的稳定。 本案中，孙某取得涉案抵押权的情形也正符合适用这一制度所需的各个要件：首先，抵押人王某虽登记为房产所有权人，但是是基于无效的民事行为，王某对涉案房产确实不享有实际上的处分权，他将房产抵押给孙某的无权处分行为正是本案应适用善意取得制度的前提；其次，一审、二审判决均未能考虑到孙某作为善意第三人应享有的合法权益的保护问题——王某虽然对涉案房产没有实际处分权，但其将房产抵押给孙某即孙某的抵押权设立时，房产确实是登记在其名下，孙某系基于对房产登记情况的信赖而向王某提供了借款，且抵押权登记手续也已经依法办理，因此，孙某对涉案房产的抵押权系善意的、有偿的，其就涉案房产享有的优先受偿权应受法律保护，并应在本案裁判结果中予以体现。 本案判决未能适用善意取得制度进行正确处理，说明对于这一物权法中的重要法律制度，在司法实践中还存在误解和忽视。其实在经济活动日益活跃的今天，以不动产设定抵押，是十分常见的债的担保方式。在传统民法上，善意取得只适用于动产，权利类型也仅限于所有权。但在物权法实施后，对于善意取得制度适用的范围作了相当的扩张，不再局限于动产所有权，不动产所有权、不动产抵押权、动产质权等也已经包括在内。在这类案件中，房屋名义登记人与实际权利人不符，而且往往因为当事人众多，各方权利义务交织，审理起来有一定的难度，各方代理律师、法官的思路都应当清晰，对各个法律制度及法律条文运用也应当熟练，以便分清对各方当事人的权益保护的顺序及内容。 其实，对于本案中各方当事人的权益应当如何保护的问题，物权法已经设定了正确的处理方式：即确认孙某对涉案房产已经依法享有优先受偿权，现有抵押权登记不予涂销，涉案房产实际权利人的损失应由无权处分人王某负责赔偿。 |
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