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一个片区要进行整改，无非是因为片区结构存在问题，或者是发展不足。 近日南山区政府与深圳市投资控股有限公司签署了高新北片区升级改造战略合作框架协议。也就是说，高新北将采取“政府主导+片区统筹”的模式进行改造升级。 今天，笔者带着一些问题，来到了深圳高新园区北区进行实地考察。 其实，高新北区的整改工程早在两年前就已经启动了。2014年7月18日，深圳前市委书记王荣等领导出席深圳高新区北区整体改造启动仪式。 去年，深圳市长许勤在全市重点区域开发建设总指挥部第七次会议上，也着重强调了深圳高新北的改造工程，并听取了市总指挥部办公室、市科创委、市文体旅游局和各分指挥部相关工作汇报，审议了《深圳市高新区北区产业升级改造实施方案》。 高新北，为什么要改造？ 就像文章开头所说，一个片区进行整改是因为存在问题。 整个高新区分为北区、中区和南区。深圳高新区位于深圳经济特区西部，北起广深高速公路，南到滨海大道，西临麒麟路、南油大道，东至沙河西路，面积11.5 平方公里。北环大道和深南大道横贯其中，将高新区自然分割为南、中、北三个区域。 虽然高新北区与高新中区和南区同处高新区，然而面貌却相差很大。北环大道就是一条分水岭，将中区和南区的繁华阻挡住了。就像当年的深圳湾，使得香港的繁荣与内陆的荒凉泾渭分明。 导致这种结果的原因，主要是因为三个片区的产业结构不一样。中区和南区是高科技的中心，这里寸土寸金。集聚着中国许多NB互联网科技公司。 最具代表性的就是腾讯，中兴还有大族激光。
相比于中区和南区的产业的“高大上”，北区就显得特别荒凉。北区产业结构层次不高。农副产品、食品加工，玻璃、塑胶制造，化工生产等低端传统产业用地占高新区北区产业用地的四分之一，且半数以上企业处于停产、半停产状态。 除了产业结构之外，这个片区给我切身的感受是，整个商业配套、交通、教育以及服务业，均和中区南区差的不止一点点。
我是在片区的最西边下的车，然后一直往东走，沿路都是电子科技工厂，没有小商铺，更没有什么像样的商业，矿泉水都是在报亭买的。 整个片区的商业主要集中在图中东边的小圈子里面。主要是这里有几个小区和一所松坪学校。
西边也有一些出租公寓，主要是出租给周围工厂里面的工人，然而怎么看都觉得有些荒凉和寒酸。
片区内没有地铁，离它最近的高新园站直线距离也有两公里。然而就这么一个大部分是工厂，没有地铁，商业极不完善的片区，仅有的几个小区房价也不便宜，二手房均价在5~6万/平方米。 这主要是享受到了中区和南区片区溢价。寸土寸金的中区和南区，二手房价格最高已经达到10万+，一般的小区也已经达到7~8万/平方米。 市政府看到北区存的这种种痛点，和与中区和南区之间巨大的落差，以及作为南山区腹地，发展的不匹配，所以决定必须要更换面貌，更新改造。 高新北，怎么改？ 先来看一下2015年出台的《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》，方案提出：
简单地说，就是进行产业升级，扩大产业规模。增加商业配套，改善教育，消除交通拥堵状况。 项目总投资超过500亿元，更新单元11个，规划目标“1年正式启动、3年全面铺开、6年明显改观”。
笔者最关心的就是交通情况。规划中提到，要通过科苑大道打通北环大道和茶光路，通过朗山二路打通北环大道与科技中二路，新建次干道与内部支路，优化内部道路微循环系统；拓宽科苑大道北环以北路段、朗山路、朗山二号路等道路，提高道路承载能力等。
规划提到，要新增途经高新区北区地铁线路及站点，增加公交车投放量，增加新能源通勤车、自行车的投放力度。
然而笔者查阅了很多资料，也没有发现有哪一条线路经过高新北。不过，这里规划的自行车投放，目前实现的规模还不错。
但是，你有没有发现，这种交通规划，只是增加片区内货物的运输渠道，让北区与中区南区的商业联系的跟紧密，也方便了片区内人群的活动。但是，对于该片区与其他片区人的互通，却没有实质性的改善。 笔者观点： 对于片区内的房子，笔者并不看好。 当然，作为刚需，在附近工作人可以购买。但若是用来做投资，笔者觉得这个地方并不是好的选择。 理由有二： 1、高新北片区，在产业、教育、商业以及交通全面升级后，房价上涨不在话下，但是，这个片区发展的再好也不会超越中区和南区，所以该片区的房价不会高于高新中区和南区，投资北区还不如投资南区。 2、《方案》规划只是改善了片区内商业与工业交通，提升了商业工业价值，房子在这上面获得的溢价有限，因此上涨空间也有限。 3、尽管将增设幼儿园，扩大中小学规模，但是片区内的学校质量一般，并不是什么名校，所以房子的教育溢价也有限。 【版权声明：本文为“深圳看房团”原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前署名，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权。】 |
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来自： peterchiu60 > 《区域发展》
