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写在最前面 很久以来，始终想做一个关于设计研发的基础知识专题！网上资料也看过很多，要么晦涩难懂，要么照本宣科，始终不甚满意！今天利用休假时间，用图文对照的方式阐述一下我对房地产研发中：平面组合·建筑结构·建筑构成与构件·户型创意与建筑格调知识，希望大家喜欢。 住宅按层数划分 一、低层住宅为一层至三层； 二、多层住宅为四层至六层； ①独栋别墅：独门独院，私密性极强的单体别墅。 ②双拼别墅：一般由两户住宅并靠组成。双拼式住宅一般每个单元楼上楼下为一户。 ③联排别墅一般由多个独门独户的居住单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子。 ④合院别墅：联排别墅的一种，突出类独立别墅的概念。以院落为核心的别墅，注重私密性。 ⑥花园洋房为多层的一个特殊形式， 6层以下多层住宅，层层退台，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。 ⑦多层公寓——指四层至六层的住宅 ⑨高层住宅——指十九层以上的住宅 ①小区会所 ②社区商业：社区商业的服务对象主要以小区居民为主。 特别提示：小区内的配套设施．多数会所在前期兼具售楼处的功能，后期售楼完毕即撤消售楼处。也有部分售楼处与楼盘不在一起。 一.楼层平面 1.多层单元拼接； 二.平面形式 1.点式住宅； 点式住宅一般为一梯多户，此种住宅在进深和面阔方向尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个“点”，它四面临空，故体型可以比较自由活泼，朝向多。 2.点式板式结合； 点式住宅与板式住宅的结合，提高容积率的方法。 同廊式住宅——由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 1.砖混结构； 砖混结构住宅中的“砖”指的是异型粘土砖、空心砖等 ，“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅。砖混一般用于别墅或多层（六层以下） 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。框架一般用于小高层、别墅。 剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。剪力墙一般用于高层 剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 4.框-剪结构 在框架结构中，设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取长补短，共同抵抗水平荷载，这是框架－剪力墙结构体系。 5.框筒结构 如果把剪力墙布置成筒体，围成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面，可称为框架－筒体结构体系。具有较高的抗侧移刚度，被广泛应用于超高层建筑。 ①住宅建筑——窗 ②立面构配件:单元入口 单元门（别墅类）（别墅类的单独入户门）配以户外楼梯踏步 单元门（公寓类）（多层及高层的出入口处） 无障碍设施 信报箱 车库门（别墅的独立车库） ③立面构配件:栏板、栏杆、阳台、露台 1.栏板、栏杆。如玻璃栏板，欧式铁艺栏杆，金属栏杆，实体栏板等； 2.阳台、露台如普通阳台、双层挑空阳台、改成房间的阳台、露台等 双层挑空阳台（有顶）配玻璃栏板、金属栏杆 露台（没顶）配玻璃栏板、金属栏杆 ③立面构配件:其他 1.檐口； 1.木材； 1.大堂 1.入户花园； 入户花园式户型是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。住户可在入户花园内摆放一些绿色植物和休闲物品。入户花园一般用于高层和花园洋房 空中花园——高层的绿化阳台，有顶无窗半封闭，算一半建筑面积。空中花园一般用于高层即高层的绿化阳台。 凸窗不计入建筑面积 露台不计入建筑面积 两层挑高阳台一般用于高层，两层挑高阳台不计入建筑面积 5.内庭院 内庭园——建筑内部围合出来的院落空间 1.中式风格 北京四合院的灰色坡屋顶．筒子瓦及一定高度的院墙围合方式．院落或园林式的布局．材质多选用地域色彩浓厚的灰砖。 平缓的坡屋顶，明快的颜色，现代休闲的飘檐；具有亚热带建筑风格的回廊 陡峭的侧三角形屋顶；屋檐几乎无装饰,木板大门；斜网格窗；精致大烟囱；对称的开窗形式 外观简洁大方，没有过多的装饰；美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构；平缓的屋顶；横向的水平线条；立面材料上多采用砖和涂料 将古典的繁复雕饰经过简化,建筑基本特点是讲究细节,尺度,比例.线脚简化,采用简约柱式装饰.三段式建筑立面 线条的挺拔向上；塔楼式的退台；简洁流畅竖向线条；建筑高贵而内敛,优雅 富丽的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克、洛可可风格；立面采用富丽的装饰及雕刻；对称的形态；装饰性的柱式 细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究；建筑多采用对称造型；屋顶上多有精致的老虎窗 来源：房地产经理人联盟
课程背景 房地产开发项目建设周期长、投资数额大，管理及组织协调复杂，对市场反映敏感，在各个阶段的不可预见因素较多，因此各个环节的把控都不能疏忽。本次课程剖析房地产质量及现场管理，通过标杆地产企业的丰富经验介绍和案例剖析，帮您在琐碎的企业管理中，找到核心环节和实战解决方案，切实从开发商的角度破解管理难题！ 课程收益
l 掌握运用标准化项目管理工具和方法，从项目前期策划开始，实现进度、质量、成本、安全与文明施工等各个维度的精细化管理掌握体验区设计策略、选址规划、景观特征、成本控制等关键节点的方法及策略； l 大量经典标杆企业案例分享借鉴； l 掌握成为房地产工程管理专家的秘诀和方法 课程对象
房地产开发企业项目总经理、运营总监 工程总监、工程经理 技术部相关负责人、主管工程师 师资介绍
周老师：中建博雅特约讲师。任职机构：龙湖地产集团的城市公司工程总 专业特长：高级工程师、工程硕士，在龙湖地产工作十多年，在工程管理、质量全过程控制领域具备丰富的经验及独到的见解，其在工程建造领域总结了很多实用又有效的方法，所负责的城市公司工程质量位居集团前二，一直作为标杆项目供全集团学习战、落地著称 授课风格：工程管理实践为主并与项目管理理论相为融合，体系感强，强调实用。实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。无论是原则、方法，还是标准，都会匹配大量成功和失败的案例做对比讲解，切实破解你所遇到的工程管理难题！
课程大纲 一、工程管理典型的质量问题表现与根源剖析及龙湖式破解 1. 各专业常见问题。 针对总平面布置、建筑、结构、电气、给排水、暖通、地库、市政配套、装修、园林景观等现场典型问题，进行多达30个以上的案例描述和分析，提供龙湖式的破解方法和建议供参考借鉴，对于一线工程人员非常实用，能够快速学会并能学以致用，迅速提高工程管理质量，提升公司的品质。 2. 住宅常见渗漏问题及破解。业主老是索赔、威胁媒体曝光，怎么办？ 针对地下工程、屋面工程、厨房、卫生间、阳露台、外墙部位的常见渗漏问题，通过图片、原理、大样分析，遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜、综合治理”的原则，提供龙湖式的破解方法和建议供参考借鉴，已经在多个项目推行，效果非常显著。
二、如何有效预控工程质量问题发生 1. 施工图设计老是错漏碰缺，施工方抱怨连连，质量和进度如何确保？开盘销售和按时交房效果怎么保证？ 2. 施工单位不靠谱，能力差，老是要增加费用，如何预控不再发生？ 3. 施工单位不缺劳动力不缺钱，进度滞后，怎么办？ 4. 同一个项目，施工图设计相同，而各个标段的施工单位做出来的房子不一样，是怎么回事？ 5. 物管用房按照政府要求修建了，物业公司却说不好用、后期运行成本高，如何解决？ 6. 工程质量管理的八大前控，事半功倍的解决关键问题。
三、龙湖现场施工如何有效过程管控好工程质量问题 1. 公司的工程质量标准图文并茂吗？简单易懂吗？ 2. 主体施工案例解析 1) 钢筋工程通病案例 2) 模板工程通病及应对案例 3) 砌体工程通病及应对节点案例解析 4) 现场及预制构件施工通病及案例解析 3. 建筑装饰装修施工控制要点及案例解析 1) 门窗、栏杆质量控制难点及案例解析 2) 天棚、排烟、排气道质量控制难点及案例解析 3) 外墙涂料、外墙砖、文化石质量控制难点及案例解析 4) 屋面工程施工难点及案例解析 4. 为什么大量施工方缺少劳动力而有的优秀施工方的工人下雨天主动上班还劝不回来？ 5. 学会分析梳理工程现场正确施工的工序。 1) 确保质量和进度 2) 最大限度减轻成品保护的压力 3) 保证参建各方利润的关键 4) 减少各方的矛盾和摩擦 6. 如何让施工单位相互比学赶超？ 7. 辛辛苦苦培养好的施工方，被其它开发企业轻而易举挖走了，不能再让别人来抢了。 8. 如何评估优秀的分供方？如何留下优秀的分供方？
四、龙湖示范区（含售房部样板房）工程管理方法 示范区通常要求工期紧、质量要求高、展示效果好，而施工图错漏碰缺严重、材料设备供应不及时、天气影响施工进度，示范区开放后甚至有可能影响后续的正式工程施工，怎么办？ 1. 示范区选址。 2. 既要保证营销效果，且不影响后续工程施工（尤其是实体示范区） 3. 建筑外立面风格、材料分析。 4. 屋面材料、外墙材料、门窗栏杆材料、景观用材分析选用 5. 编制固化图 6. 解决施工图深度不足问题，对砌体、门窗、栏杆、保温涂料、防水、石材、水电等固化施工图进行编制，达到工人能够施工的目的。 7. 样板带路 1) 小样样板选样、定版 2) 实体样板打样 8. 样板点评 9. 通过对结构、砌体抹灰、防水、外装等样板工程进行点评，达到标准要统一的目的。 10. 工序梳理 11. 正确的施工工序，是最佳的成品保护措施；合理安排施工工序几条线进行、交叉、先后施工顺序，保质又保进度。 12. 设计优化 1) 外立面线条尽可能横平竖直 2) 保证功能使用的合理性 3) 确保分户之间的私密性 4) 外立面墙柱、线条的大小比例合理分配调整 5) 如何突出品质感且少花钱 6) 规避屋檐返碱的措施优化 7) 外立面的雨水立管合并、、移位、隐蔽美化 8) 室内减少现梁现柱 9) 外立面干挂石材的挂钢架锚固位置优化和完善 10) 外立面防流挂措施完善 11) 施工工艺优化 13. 进度管理 1) 编制示范区实施全景计划（含出图、施工方选定、材料供应、点评节点、总分包施工穿插节点、装修进场节点、景观施工周期、营销部品、整改期量、多次清洁周期、开放等） 2) 创新产品的计划余量、难度需要充分考虑 3) 锁定施工图出图时间，可以分批次出图 4) 锁定小样样板选样、定版的时间节点 5) 锁定实体样板打样并认可效果的时间节点 6) 总分包单位按照计划选定 7) 材料设备供应跟踪计划 8) 尽可能减少设计更改造成的大量返工 9) 施工方的劳动力模式选择应正确 10) 外部因素的影响和制约应对 14. 质量管理 1) 装饰柱质量管理重点 2) 外饰材料质量管理重点 3) 不同材料交界处质量管理重点 4) 装修工程质量管理重点 5) 景观工程质量管理重点 15. 成品保护 1) 如何减少外立面污染 2) 门窗栏杆的保护措施 3) 隐蔽管道的疏通导致外墙破坏的应对措施
五、龙湖工程质量优秀案例分享 1. 地基与基础工程 2. 主体结构工程 3. 砌筑工程 4. 墙面、地面装修工程 5. 门窗工程 6. 建筑屋面工程 7. 给排水工程 8. 建筑电气工程 9. 通风和空调工程 六、龙湖&万科工程质量防渗漏体系对比，大钢模工艺的优缺点分析 课程联系
【主办单位】中建博雅房地产商学院 【课程时间】2016年9月24-25日·济南（详见参会确认函） 【课程费用】3800元/人(含讲师费、培训费、资料费、场地费）， 食宿代订，费用自理！ 【咨询】李成老师13241404056 【固话】010-57183811 【邮箱】807868721@qq.com 中建博雅精品课程推荐： 9月 3 - 4 日 合肥 【打造房企社区商业地产租售结合的典范之作】 9月 9- 10日 杭州 【2016经典养老项目考察】 9月24-25日 济南 【房企工程管理典型问题根源剖析及龙湖式破解方法】 9月24-25日 郑州 【标杆绿城地产景观设计与工程管理实操】 9月24-25日 西安 【房地产项目成本策划、采购合约管理与金牌成本管理体系打造四大关键点解析】 9月24-25日 郑州 【社区商业全程操盘之定位、设计、招商、销售、租赁实战解析】 |
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来自： tonneyfuji > 《a.赏析》
