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根据上海房产交易中心数据显示，上海一手房成交量连续5天逼近2000套！ 目前，上海市一手房存量44487套，假如继续按现在这种销售速度，不到2个月就会卖完！这是多么疯狂的一个数据！现在上海的购房者已经陷入了疯狂！ 从中国房价走势来看，过去京沪深的房价交替领涨，而从15年开始，京沪深的房价涨幅又一次远超于同期全国房价涨幅，京沪深永远涨成了正在上演的神话。  京沪深房价涨幅远超经济增长，已经泡沫化。 首先，我们比较了京沪深各自的房价涨幅与经济增速，发现两者基本无关。而且从05年到16年，京沪深的房价涨幅均超过了经济名义增长，说明一线城市的房价已经泡沫化。 其中北京房价平均涨幅为13.9%，而同期GDP名义增速为12.2%。上海房价平均涨幅为12.3%，而同期GDP名义增速为10.3%。深圳房价平均涨幅为19.5%，而同期GDP名义增速为13.5%。  京沪深房价神话就是货币现象。 而京沪深房价的上涨也唯有货币可以解释。 从05年到16年，上海的存款总额从2万亿增加到10.5万亿，增加了5倍，年均增速15.6%，完全可以解释同期年均12.3%的房价上涨。 从05年到16年，北京的存款总额从2.7万亿增加到13万亿，也增加了近5倍，年均增速15.5%，也可以解释同期年均13.9%的房价上涨。 从05年到16年，深圳的存款总额从8600亿增加到5.8万亿，增加了近7倍，年均增速19%，完全可以解释同期年均19.5%的房价上涨。这说明深圳房价的领涨并非偶然现象，因为其过去10年的货币增长最快，房价上涨就是彻头彻尾的货币现象。 而且如果我们单独来看京沪深的房价涨幅与各地存款增速的变化，其走势也是高度一致。 上海是这样：  深圳是这样：  北京是这样：  而在中国，房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。这其中有两个重要的含义，一是说明经济决定房价的规律在中国并不适用。大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低。  如果中国房价走势和经济无关，那么到底和什么有关呢？ 我们发现，真正和中国房价走势高度相关的是货币指标，无论是广义货币M2增速，还是全国总存款增速，其走势都和全国房价走势高度一致。 这意味着中国的房价主要是流动性驱动、而非经济驱动。在过去15年当中经济增速最快的是2007年，当年的全国GDP名义增速高达23%，但是全国房价涨幅只有15%。而在金融危机以后的09年，GDP名义增速仅为9%，但是当年的全国房价涨幅高达23%，创下历史最高涨幅，源于当年10万亿的信贷投放，当年M2和存款增速均高达28%。  我们注意到，本轮京沪深房价涨幅惊人，一个重要的原因是其15年的存款增速出现了飙升，而这主要归功于当年金融监管的放松。 前面我们提到，14年底的时候央行宣布将同业存款算作一般存款，直接导致15年1月全国总存款增加了8.5万亿。而京沪深是全国区域的金融中心，比如全国几乎所有的公募基金公司都设在京沪深，而所有大型保险公司的总部也几乎都在京沪深，这也使得京沪深自然成为同业存款的主要集中地，全国一半的同业存款都集中在京沪深三地，所以在对同业存款的监管放松以后，15年1月三地的存款均出现了大幅飙升。  首先来看北京，14年12月时的存款总额为9.5万亿，到15年1月为10.8万亿，净增加了1.3万亿，月环比增幅为13.4%，15年全年北京存款增速为30%。 再来看上海，14年12月时的存款总额为6.95万亿，到15年1月为8.57万亿，净增加了1.61万亿，月环比增幅达到23%，15年全年上海存款增速为42%。 最后来看深圳，14年12月时的存款总额为3.4万亿，到15年1月为4.7万亿，净增加了1.3万亿，月环比增幅达到37%，15年全年深圳存款增速为57%，领涨北上深，也基本预示了之后深圳的房价涨幅。 但是，15年的监管放松带来的流动性增加是一次性的，我们观察到从16年开始，京沪深三地的存款增速就出现了大幅跳水，到了16年7月，仅上海的存款增速还勉强保持在8%的个位数，北京和深圳的存款增速都降至了0增长，这说明北上深三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。  总结而言，京沪深永远涨神话的背后其实是彻头彻尾的货币现象，尤其是15年以来的房价上涨和15年初对同业存款监管的放松高度相关，当时政策的本意是增加银行的一般性存款，促进银行信贷投放能力，让金融支持实体经济发展。但是结果导致了三个区域金融中心的流动性爆炸式增长，并且直接推动了之后两年三地房价的暴涨。 而这个过程，和15年股市的牛市也有惊人的相似之处，当年也是各种逃避监管，资金通过各种渠道配资流入股市，最终形成了疯狂的人造牛市。而美国08年次贷危机的形成，也在于放松了对次级房贷的监管，最终酿成了地产泡沫。 因此，对于目前上海排队离婚的人们，我想奉劝一句，天下没有只涨不跌的资产，没有不破的泡沫！而对于中国经济而言，万幸的是由于房价只是结构性上涨，而且整体涨幅未超过经济名义增速，因此还称不上全面性的地产泡沫，而只是结构性的地产泡沫。也真心希望对流动性的监管能及时归位，千万不要形成全面的地产泡沫！ |
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