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网络公司和物业约定在小区电梯间内有偿设置网络公司的广告牌位，却逾期不支付费用，物业因此起诉该公司追索欠租10.93万元，并请求拆除广告牌。被告认为广告牌位置属于业主所有，物业无权起诉。 上午石景山法院审理后认为双方合同合法，物业是否享有出租权和收益权不影响与网络公司之间的租赁合同效力，因此物业诉求获支持。但法官表示，物业公司在租赁广告牌位前应征得小区业委会或至少三分之二业主的同意。胜诉后，广告收益应为业主所得。 案情 物业出租电梯广告位 公司逾期欠租金 2013年10月23日，位于石景山区金顶街某小区的物业公司与某网络公司签订了《广告代理合同》，网络公司租用物业管理的电梯广告位发布广告，并按时支付租金，有效期自2013年10月23日至2016年1月23日。 根据合同约定，租金为每年7.37万元，每年1月前缴清，逾期不交每日加收月租金的10%。 网络公司已经于2013年10月28日交纳了3.82万元，而剩余的10.93万元经物业催付仍不缴纳。 此外，根据合同约定，合同到期网络公司应在20日内自行拆除全部广告牌及设施，并恢复原状，但对方也未履行。 于是，物业将网络公司告上法庭，索赔10.93万元广告费并拆除涉案广告牌。 庭审 网络公司认为合同无效 物业无起诉权 今天上午，此案在石景山法院公开开庭审理，涉案的物业公司和网络公司各委派一名代理人到庭应诉。 网络公司代理人辩称他们确实在该物业管理的小区内安装了涉案的广告，但他们认为物业无权起诉他们要求拆除广告牌，因为涉案广告牌位的位置属于业主所有，应由业主提起，物业公司没有起诉权，双方签订的租赁合同无效。 该代理人还称，即使是需要支付，但也应该少付。因为2014年由网络公司提出，双方就协商解除合同，但没有达成一致。根据合同约定，网络公司逾期三个月不交租金，物业公司有权终止。但在此期间，物业公司没有催交过，导致现在产生了这么多的租金费用，网络公司认为应该减少或不减。 网络公司称，涉案的这份双方签订的合同是很多年前签订的了，签订合同的员工都已经离职，所以在岗的很多员工已经不知道这件事情了。 判决 收益归谁不影响租赁合同效力 物业胜诉 石景山法院认为，物业公司与网络公司签订的租赁合同合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。 关于网络公司对物业公司未经全体业主或业主大会授权，租赁合同无效的抗辩意见，法院认为，建筑区划内包括公用电梯在内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，其产生的收益应当归业主所有。 但本案中，租赁合同系物业与网络公司之间签订，租赁标的物亦由物业租赁给网络公司使用，而物业与小区业主或业主委员会之间就租金收益归属问题以及物业与网络公司之间租赁合同关系系不同法律关系。 物业是否享有出租租赁物的权利并不影响与网络公司之间的租赁合同效力，以及物业向网络公司主张租金的权利。故网络公司主张租赁合同无效的抗辩意见，法院不予采纳。 鉴于物业已将租赁物交付给网络公司使用，网络公司应按照合同约定及时足额交纳租赁期间内的租金，因此物业向网络公司主张欠付租金的诉求，有事实和法律依据，法院予以支持。 综上，石景山法院一审判令网络公司支付物业租金10.93万元，网络公司于判决生效后的7日内拆除涉案广告牌并恢复原状。 延伸 专家解读 物业如有业主授权则有权起诉 社区维权专家陈凤山表示，电梯、楼道等公共区域的广告收入是属于业主是毋庸置疑的。 就此案来说，陈凤山认为关键的一点是看这个小区是否有业主委员会。如果没有业主委员会，物业受开发商委托，是有权对小区公共区域进行代为管理的（前提是得到“双过半”业主的支持），广告商使用了小区的广告位不付款，物业公司有权去争取权利。 陈凤山介绍，目前物业公司出租小区的广告位是一件“民不举官不究”的现状。如果业主质疑广告收入如何使用，这是业主与物业之间的问题，是另外一码事。 如果小区有业委会，业委会委托物业公司进行管理，那么物业公司也是有权向广告公司索要广告费的。除非广告公司与业委会直接签订的合同，那么物业无权干涉。如果广告公司是与物业签订的合同，按照《合同法》，广告公司理应支付广告费。 陈凤山认为，广告公司以此为借口，只是不想支付广告费。 法官说法 收益归业主 如不履行可起诉物业 对于赢得的这10.93万元广告费是否归还业主，上午涉案物业公司并未明确表态。 宣判后，承办此案的法官在接受《法制晚报》记者采访时表示，物业在小区公共区内租赁广告牌位应该争取全体业主或业主委员会的同意，如果没有业主委员会，物业应在租赁广告牌位之前进行一定期限的公示，征得至少三分之二的业主同意，才可进行租赁。 鉴于本案中，经向物业和网络公司双方确认，该小区没有业主委员会，而此事就应该在小区内进行公示，并征得该小区至少三分之二的业主同意。 法官表示，此案是根据《合同法》来判决的，判令网络公司履行合同，补齐广告费10.93万元，并应物业要求拆除广告牌位。但由于广告牌位设在小区业主的公共面积，因此，所得收益应为业主所得。如果判决执行后，物业不给全体业主这笔钱，业主有权起诉物业追回。 相关案例 小区广告费纠纷 业主告物业胜诉 事实上，小区电梯广告费引发的纠纷并不罕见。 据媒体报道：2011年至2013年，北京朝阳区观湖嘉园小区业委会起诉北京戴德梁行物业管理有限公司，要求其支付公共区域广告收入38万余元；北京海淀区航天桥西北方向美丽园小区业委会诉鸿铭物业乱收物业费，北京市第一中级人民法院做出终审判决，判令鸿铭物业向业委会返还18万元电梯广告位租赁收益。 2016年3月份，沈阳某小区的业委会将物业告上法庭，诉状称小区物业将公共区域刊登广告获得的26万余元收归己有，违反了物业管理条例，这其中所说的公共空间就包括电梯里的广告牌。受访的居民表示，物业方并没有经过居民同意就自行收取广告费，最终，法院判决这笔广告收入归全体业主所有。文/记者 唐宁 石爱华 法制晚报讯 （记者 唐宁石爱华）（责任编辑： HN666） |
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