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易居沃顿北京段学习，一路走一路学，听了几个故事，关于商业地产，反复咀嚼，反复回味…… 1 ▼ 天津大悦城，一直做的不错。那时5层北区大概2000平米，按照道理来说是最差的位置 按照道理来说这样的位置在一个集中性商业里，KTV是一个正常的出路。但是算下来租金只有3块钱，这个价格对于运营者来说多少有点不甘心，这么点钱一年产出也没多少。还不如我花点时间成本玩点好玩的。 就是秉持着死马当活马医的心态，就是秉持着我就当空着做试验的状态，中粮把这2000平米给到一个做艺术的设计师，让他天马行空让他凭空想象 后来，这2000平米的空间，最后做成了一条非常文艺的街区，名字叫骑鹅公社，这个街区成为了整个天津所有小资青年朝圣的圣地，而且收益上也给到大悦城非常好的回报，从当初的3块到现在的25块 我们都看到这条街区的神奇美妙，我们都看到空间的平效产出极高，但是如果当初没有放弃这个空间的心态，交给一个在我们眼里没有经验的设计师手里，这2000平米最好的出路也是一个ktv或者夜总会，仅此而已。 这个故事想要说的是：有一种爱叫做放手，对于商业地产来说特别是如此
2 ▼ 上海有一条名字很好听的路：幸福路。虽然名字很有文艺气息，但是这其实只是长宁区的一条小巷，周边都是低矮民房。 这条路上有一家国企，是上海橡胶厂。后来这家企业搬到了金山，那么长宁的厂房空着闲置着，因为房子很老了，所以能用来干嘛当时也没想好 后来有一天，一家设计公司想要在市中心找办公地方，大约需要5000平米。你知道对于设计公司，其实是不想要在什么办公楼里面，第一比较呆板，第二说实话也是贵。 后来就看到这个老厂房，觉得嗯位置不错，价格便宜租下来只要两三块一平米。而且自己也是做设计的，房子改一改也许蛮好的。 但是唯一的遗憾就是这个厂房有一万平米，自己只需要5000，那多出来的5000没地方用怎么办。 后来他们想，反正我租着一万的已经比我在边上租一个5000的传统办公还要便宜，我干嘛不租下来，然后多出来的5000平米我转租出去不就好了么 然后项目就一边改造一边对外运营，没想到改造好的空间得到不少商家的喜欢，这里的入驻请求络绎不绝。 改着改着，这10000平米被全部租出去了，单价全部做到10块钱以上。这家设计公司还没在这里入驻办公，而这家企业已经成功转型让自己的业务领域增加了商业运营的属性 而这个地方后来成为长宁的示范单位，集结的上海最有趣的商业 这个地方名字就叫幸福里 如果当初不是因为租下一万平比我租边上五千平还要便宜的现实理由，一家设计公司没有勇气去玩这个商业，也不会有现在的幸福里 这个故事想要说的是：所谓的专业，都是自己骗自己的把戏，做一个自己都想长留在这里的空间，恰恰就是最专业的事情，也许商业地产就需要这样的逻辑
3 ▼ 淮海中路有一个项目，90年初获得开发权，规划设想成为浦西第一高楼，总共250多米高度。 大楼地下设3层商铺，地上4层规划为酒店大堂和和少量配套商业，5层以上到9层为停车，高塔为酒店、写字楼。 这个布局很港式，商业面积集中于地下，地上仅有附属于酒店的少许商业，而停车置于裙房上部。 如果酒店建成，倒应该是淮海路东西两头，可以风光15年，绝无仅有的五星级酒店。 可惜到了“97”，规划设计开始付诸落实实施，发展商遇到一些周转问题。期间不得不放缓进展，以集中资金完成武汉等其他项目。待新世界大楼落成，浦西最高楼已是明天广场。 并且即使在建设阶段，项目定位仍不断在办公、酒店、公寓，取一、取二、取三之间纠结、摇摆不定。 最终大楼落成，才成为地上4层及地下3层商业，塔楼全部办公的功能。 幸亏最初由加拿大公司承包的设计方案，大楼采用的是钢结构，并且是内核心筒策略，边建边改，才有所余地。即使这样，经常锯梁加柱，减电梯加扶梯，也搞到驻场结构工程师精神忧郁。 因为底胚还是酒店的空间和动线设计，工期拉长后商业策划又滞后于时势，开业后商业经营始终不甚理想，地下三层一度关闭歇业。中间几次调整，也未见起色。 直到公司老板长子的出现，80年出生、哈佛毕业、热爱艺术。执掌企业执行副主席，九龙一地标商业体的理念被落地到上海，才有大家看到的景象。
这个项目名字叫K11，淮海路上艺术青年朝圣之地，而这位少帅的名字叫郑志刚，郑公子的资讯网上比比皆是，眼界修养、风度作为，不是内陆某些首富子弟可望项背。 一个强势少帅，因为对艺术的热爱，几乎一己之力把一个商业给彻底激活 如果没有这么铁腕的决策领导，纠结或徘徊与各种市场调研，那么K11沦落为一个“地段不错但其他记不住的商业项目”会是大概率事件 这个故事想要说的是： 我们会因为空间、规划、形态找千百个理由，告诉自己这件事只能治标不治本，其实就是没有壮士断腕的决心，当然换句话来说，在组织结构极度分化的地产公司里面，也没人会提出断腕的方案。一个懂的老板比一群智囊团要重要，特别是商业地产里
▼ 在易居沃顿商业组里，最大的收获在于走访各种商业体的时候，都可以从他繁荣的现在那里听到故事的前世今生。这一次在北京，看了很多商业，听过太多的故事，而最想说的其实就是这么一句话 商业地产的最伟大之处 就是走投无路 当对于一个空间没有报任何希望的时候，交给一个合适的人随便他怎么玩，也许最后就会玩出一个不错的形态 当一个空间可以让你没有很大的经济负担，你才会愿意去尝试和创新，在商业地产供应极度泛滥的现在，只有创新才可以突围 我们为商业地产作为一万份报告，一万种研究，而这些研究其实就是为了迎合自己观点而存在的，放弃调研相信自己，可能才是商业地产能够出彩的第一步。从骑鹅公社到侨福芳草地，大概都是这样的逻辑 现在的商业地方，60分的解决方案解决不了问题，而分工合作，所有人不承担责任的当下，我们给出的方案一定是60分的方案。一个强势的老板，必须要有偏执的理念，可能最后是100但也有可能是0，看上去平均分值还不如60，但是这确是唯一可以解决问题可能的一种模式 就是因为没有什么可以失去的，所以才给到各行各业的人都可以介入到商业地产的机会，不带有任何附加条件，也不带有任何的期望 正是因为没有什么好失去的 恰巧无数个项目 正在给到我们不一样的精彩 以上为正文
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