星展银行柯大任：亚洲房价将持续增长近年来，多地政府都在印钱，而大部分的资金则流向增长和收益较高的亚洲。利率下降，带动资产价格上涨，尤其是对利率变化最为敏感的房地产。自2009年三月全球金融危机在亚洲告终以来，香港房价增长了一倍以上。新加坡房价上涨了55%，中国大陆和中国台湾见证了50%的增长，而马来西亚的房价则上涨了40%。 有幸于2009年入场购买房地产的外国投资者，受惠于资金流入，收益跟着房地产价格上涨水涨船高，其所获收益以美元计价提高了20-50% 。由于未能控制资金流入和本地利率，亚洲政府只能选择通过直接或行政管理手段抑制房价的上涨。然而，房价依然持续地上升。较2000年三月，亚洲区的房价同次贷危机爆发前美国房价一样高。次贷危机使全球经济陷入自1929年以来最严重的衰退。 价格还将上涨多少？ 亚洲房地产价格还将上涨多少？又或者已经涨得太高了？如果是这样的情况，GDP或收入增长是否能让房价恢复平衡？房价是否已泡沫化，而唯一的“修复”方式是等待它破灭？ 我们首先回答最后一问，即如何处理房地产泡沫。到目前为止，没有人能在泡沫破灭之前正确诊断出泡沫的形成。如果货币当局能事先诊断得出泡沫的形成，那么泡沫就会不复存在 。如果私人投资者有这个能力，那他们就不会只是空谈，而是作为当局者的参谋者。我们力所能及的就是认真审视数据，对未来做出合理推测。 将住房作为一种投资 虽然多数人买房是为了居住，然而许多亚洲人却视买房为投资。一般来说，他们被指是房价上涨的推动者。新加坡和香港孕育了亚洲最富有的投资者，该地的房价也是亚洲之最。这两者间是否存在着某种联系？更广泛地看，从投资回报角度来看，房价与股票相对如何？ 从长远来看，香港股票和房地产具有类似的投资回报。自1985年起， 股票每年上涨10.6%，比房地产所创的9.8%的收益略高一筹。如果假设租金和股票分红的等值类似，结果还是一样。因此，从投资角度来看，比起股票，房价并未被高估。 新加坡的情况同样如此。以美元计价（以便使投资收益可比香港），新加坡的房价和股票自1985年起，每年平均取得8.1%的收益。 同样假设新加坡房租和股票分红情况与香港类似，那么新加坡房价较股票而言并未被高估。 只要是放眼长期，以下还有几点值得探讨：首先是香港。香港房价近年来的增长要比其他国家来的高很多。虽然香港房价上涨可以被视为自2003年年中非典爆发以来市场反弹的结果，但事实上，自非典爆发以来，香港房价增长了4倍，但比起1997年，却仅上涨了40%。再者，纯粹从技术或价格角度来看，回顾今日的房价，1997的房价并未被高估。 |
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