如何实现承租人优先购买权？

如何实现承租人优先购买权？
(转载自：来自厚哲和他的朋友们 的微博)
再审案例A大酒店承租由B集团所有的某大厦。在未通知A大酒店的情况下，B集团将大厦转让给C公司并办理了过户手续。A大酒店遂以承租人优先购买权受到侵害为由，将B集团及C公司诉至法院，请求确认B集团与C公司的买卖合同无效，并确立A大酒店与B集团间的买卖关系。审理法院一、二审均驳回了A大酒店的诉讼请求。A大酒店欲向最高人民法院申请再审，遂咨询我所。 法律分析该案是承租人优先购买权纠纷的典型案件，颇具参考意义。笔者就该案所涉主要法律问题逐一分析。1、承租人能否基于优先购买权主张出租人与第三人的买卖合同无效？《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，在相当长一段历史时期内，承租人优先购买权具有对抗出租人与第三人买卖合同的效力。该条款赋予优先购买权一定物权性，造成对承租人过分保护。因与物权法有关规定冲突，该条款已被最高人民法院《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》废止。此后，并无法律或司法解释给优先购买权以新的救济渠道，致使司法实践中出现种种矛盾，有判例仍坚持优先购买权的对抗效力，认定出租人与第三人的买卖合同无效，赋予优先购买权过高效力；亦有判例因《民通意见》第118条的废止而驳回承租人的诉请，致优先购买权形同虚设。为解决上述问题，《房屋租赁合同解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条款基于合同相对性原理，明确优先购买权的请求权性质，否定了优先购买权的对抗效力。该条款理顺了立法中的法律逻辑关系，平衡了对出租人及承租人的利益保护。合同仅对合同当事人产生约束，出租人与第三人合同的效力应依照合同法有关合同效力的规定判断，除非该合同具备法定的合同无效情形，否则即应认定为有效。因此，承租人不能基于优先购买权主张出租人与第三人的买卖合同无效，A大酒店该项诉讼请求不能

得到法院支持。 2、承租人能否基于优先购买权主张与出租人订立买卖合同？有观点认为，承租人行使优先购买权的前提，应以购买房产为目的。如上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）》第二十条中认为，“承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效，而未要求行使优先购买权，经法院释明后不变更诉讼请求的，对其诉讼请求不予支持。理由是：优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。……而法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下，就说明他没有实现这个目的的意思。因此，也就没有继续加以保护的必要。”据此，承租人不但可以，而且应当主张与出租人订立买卖合同。但是，该观点似乎有违合同法的意思自治原理，对出租人较为不利。如江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条第三款的规定，与上海市高级人民法院恰恰相反。该规定认为“出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。”据此，出租人拥有是否与承租人订立合约的选择权。笔者认为，承租人主张优先购买权，自应以购买房产为目的，而订立买卖合同是购买房产的前提。在第三人尚未取得争议房产的所有权时，应承认承租人优先购买权的强制缔约效力，承租人订立买卖合同的诉讼请求应得到法院支持。从反面考虑，承租人如不能基于优先购买权建立与出租人的买卖关系，又不能主张出租人与第三人的买卖合同无效，承租人只能主张损害赔偿而无法实现购买房产的目的，有违设置优先购买权的立法本意，无疑对承租人过于严苛而虚化优先购买权的设置意义。但在第三人已经完成过户成为争议房产所有权人后，承租人再想与出租人订立买卖合同已经事实上不可行，只能选择损害赔偿等其他救济方式。因此，承租人能否基于优先购买权主张与出租人订立买卖合同，要根据房产是否过户作出区分。A大酒店在涉案大厦已完成过户手续的前提下，无法实现再与出租人B集团建立买卖关系的目的。3、在房产已过户的情况下，如何实现对承租人优先购买权的保护？正如前述，在房产已过户的情况下，承租人无法再与出租人订立合同，应根据《房屋租赁合同解释》第二十一条之规定，主张损害陪偿。就损害数额如何认定，法律及司法解释均无进一步规定。其判断标准比较模糊，实务当中法院对期待利益的保护也不够有力。事实上，除非承租人有明确的证据证明自己为购买房产造成的损失范围，否则损害的数额很难用金钱衡量。这是否意味着在争议房产过户后，承租人的优先购买权已基本丧失实际意义？笔者认为，至少承租人主张优先购买权的费用，包括但不限于律师费、交通费等，应被纳入损害赔偿范围之内。但具体赔偿标准，仍有待在司法实践中进一步判断。因此，A大酒店在涉案大厦已完成过户手续的前提下，尽管可主张损害赔偿，但因损害数额难以判断而存在较大诉讼风险。综上，A大酒店虽优先购买权受到实质侵害，但因其诉讼请求设置不当而丧失了胜诉的机会，甚为遗憾。如在一审阶段，A大酒店将诉讼请求设置为损害赔偿，将大大增加其胜诉几率。在本所律师分析后，A大酒店放弃了再审申请。观点结论承租人优先购买权不能影响第三人与出卖人之间的买卖合同效力。如争议房产尚未过户，承租人可主张行使优先购买权与出卖人订立买卖合同；如争议房产已经过户，只能主张损害赔偿。但因该害难以以金钱衡量，在该阶段如何实现对承租人的保护成为疑问。律师提示 尽管在法律纠纷发生后，聘请专业律师解决相关争议可有效减少损失。但解决纠纷的成本毕竟比预防纠纷高得多。在此，笔者提示如下：作为出租人，建议在租赁合同中明确约定承租人放弃该项权利的条款。如无约定，也应在出售房产前促使承租人签署放弃优先购买权的声明。作为承租人，建议在租赁合同中明确约定出租人侵害优先购买权应赔偿的违约金数额，以避免损害赔偿金额认定上的障碍。并且，一旦引起诉讼，应积极采取财产保全措施，冻结争议房产使之不能完成过户，以最大限度维护自身利益。