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《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是关于承租人优先购买权限制的规定。 （一）房屋共有人行使优先购买权的 《民法通则》第七十八条规定：“……按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这是对按份共有人优先购买权的规定。按份共有人通过优先购买权可以使得所有权更加“集中”，更加有利于物的使用和收益，更加有利于物尽其用，使得物的价值最大化。而如果允许承租人行使优先购买权，则在份额转让之后，物依旧是按份共有。且按份共有人之间应该有一定的人身信赖才能更好的发挥物的价值，但是承租人和其他按份共有人之间可能是陌生人，甚至之间存在矛盾，这就非常不利于物的价值的发挥。因此，从现实需要的角度看，按份共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。共同共有不存在份额，不存在出卖份额的问题，也不存在共同共有人购买共有人的份额问题。 （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 本条规定的近亲属和《民通意见》第十二条【民法通则中规定的近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。】规定的近亲属的概念一脉相承。亲属关系在熟人社会是一种非常重要的社会关系，房屋在近亲属之间流转往往可能夹杂着亲属感情因素，价格可能低于市场价格。因此，规定近亲属的优先购买权优先于承租人是有道理的。 （三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是对承租人优先购买权的基础性规定，其中关于“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”的规定本身即含有“承租人应当在合理期限内作出同等条件下购买或不购买的意思表示”的意思，如果承租人没有在合理期限内作出同等条件下购买的意思表示，即视为其放弃了优先购买权，其当然不能再主张优先购买权。但是该条款中的“十五日”的是对“合理期限”的最新解释，值得注意。 （四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”这是关于善意取得的规定。但是，承租人的优先购买权得不到法律规定并不是因为第三人“善意取得”标的房屋，因为房屋本身即为出租人所有（特殊情况除外），出租人（房屋所有权人）出卖自己的房屋是有权处分，不是无权处分，没有善意取得制度的适用余地。此条规定的“善意购买”的重点在于“善意”，即保护善意的第三人，保护法律秩序的稳定。 但是，由于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定了：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即承租人的优先购买权本身即更多的是一种倡导性的规定，违反该规定并不会导致合同无效，只会产生出租人向承租人的赔偿责任。而且第二十一条没有规定合同效力不受影响以第三人（购买人）善意为前提，因此，第二十四条第四项（第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的）就显得有点画蛇添足。 附上海开佳五金机电有限公司与上海恒立房地产有限公司买卖合同纠纷 案情简介：2005年1月31日，案外人夏某某、王某某依法登记为上海市北京东路XXX号XXXX室房屋权利人。2006年8月9日，夏某某与上海恒立房地产有限公司(下称恒立公司)签订租赁合同，约定夏某某向恒立公司承租位于上海市北京东路XXX号裙房XXXX室房屋用于办公，租期1年。租赁期间，开佳公司于1996年8月30日依法注册登记成立，夏某某登记为开佳公司法定代表人。租期届满后，按年续签租赁合同，承租方亦由夏某某变更为开佳公司，而最后一份租赁合同约定之租期届满日为2011年8月19日。 原审法院另查明：2010年4月，恒立公司拟对上海市北京东路XXX号商场内90套房屋进行销售，而欲售房屋之前均由恒立公司或案外人上海新黄浦置业股份有限公司(下称新黄浦置业公司)予以出租。同月8日，恒立公司及新黄浦置业公司在五楼售楼处张贴《通知》，告知裙楼房屋将公开对外销售，并要求裙楼租户于2010年4月22日前至售楼处商洽购房事宜，同时申明如租户逾期未至，则视为租户已放弃优先购买权。2010年5月26日，恒立公司及新黄浦置业公司作为开发销售商与上海华燕置业发展有限公司(以下简称华燕公司)签订《科技京城项目全程营销代理合同》一份，约定开发销售商独家委托华燕公司对《科技京城》项目下全部共90套房源提供营销代理服务，期限至2010年12月31日止。签约后，华燕公司即进入商场，在中央大厅及5楼设立售楼处、在2-6楼中庭处张贴大型横幅广告、在每层楼面立柱处张贴海报、在售楼处搭台并设置展板广告、在报刊传媒等登载售楼广告等，以开展房屋销售活动。2010年12月31日，华燕公司撤离售楼现场。 原审法院再查明：项某某、陈某某通过报刊得知售楼信息后，于2010年12月13日由浙江省至售楼现场与恒立公司签订《上海市商品房出售合同》，项某某夫妻以单价人民币(以下币种均为人民币)28,412.30元向恒立公司购买上海市北京东路XXX号XXXX室房屋。2011年1月26日，项某某夫妻登记为XXXX室房屋权利人。现开佳公司以恒立公司售楼行为侵害开佳公司优先购买权为由，诉至原审法院，要求确认开佳公司对XXXX室房屋享有优先购买权，同时要求确认恒立公司与项某某夫妻就XXXX室房屋所签买卖合同无效，并要求恒立公司按照与项某某夫妻就XXXX室房屋所约定之交易条件与开佳公司签订买卖合同。 裁判原文节选： 一审【案号：上海市黄浦区人民法院(2012)黄浦民四(民)初字第633号】开佳公司在诉讼中所称XXXX室房屋即项某某夫妻向恒立公司购买并取得产权之XXXX室房屋，故该系争房屋室号应以房地产权证记载内容为准，即应当记为XXXX室房屋。开佳公司作为XXXX室房屋承租人，在开佳公司承租期间，恒立公司如欲出售XXXX室房屋，则开佳公司享有以同等条件优先购买之法定权利。针对开佳公司该项法定权利，恒立公司作为出租人，负有在房屋出售前合理期限内通知开佳公司之法定义务，而该通知不论以何种形式进行，均须送达开佳公司，如仅以公告等形式进行通知，而未予针对开佳公司进行通知，则恒立公司通知行为并不发生法律规定之通知效果。结合本案案情，目前尚无证据可足以证明恒立公司针对开佳公司已依法履行具有针对性质之通知义务，由此，据现有证据可依法认定恒立公司在售楼之前对开佳公司未尽通知义务。但在恒立公司未尽通知义务情形下，法律对开佳公司行使优先购买权亦有一定限制，即开佳公司应当自知晓房屋出售事实时起合理期限内行使优先购买权，参照法律对出租人应当提前3个月通知承租人售房事宜之规定，开佳公司行使优先购买权之合理期限亦为3个月。结合华燕公司采取之多种售楼宣传行为，开佳公司在华燕公司入场并进行多项宣传活动时，既已应当知晓恒立公司意欲售房之事实，现并无证据显示开佳公司在应当知晓售楼事实后之3个月合理期限内，曾就购买XXXX室房屋作出购房之意思表示，就此，应可依法认定开佳公司实际已以默示方式对其依法享有之优先购买权予以放弃。至于开佳公司提供之2011年8月2日《申明函》，因该函仅系开佳公司单方面申明，其中申明内容未经恒立公司确认，亦无其他相关证据可予印证，故开佳公司该《申明函》尚无法证明开佳公司曾在合理期限内向恒立公司作出购房之意思表示。综上，在华燕公司入场并广泛进行售楼宣传活动起3个月后，即使恒立公司未尽法定之通知义务，开佳公司亦已实际丧失之前对XXXX室房屋依法所享有之优先购买权，此时，开佳公司亦无权要求对XXXX室房屋予以优先购买。至于恒立公司与项某某夫妻就XXXX室房屋所签买卖合同，因项某某夫妻系善意购房人，且买卖双方已实际完成XXXX室房屋产权变更登记手续，故该买卖合同依法应属有效。况且，在恒立公司与项某某夫妻签订买卖合同之前，开佳公司即以默示方式实际放弃了开佳公司之前对XXXX室房屋依法所享有之优先购买权。据此，原审法院判决：驳回上海开佳五金机电有限公司的全部诉讼请求。 二审【案号：上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民二（民）终字第1974号】本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。开佳公司承租系争房屋期间，恒立公司在楼内醒目处以公告等形式告知各承租户将出售包括系争房屋在内的90套房屋，开佳公司亦确认获悉此事，故恒立公司通知行为发生法律规定之通知效果，开佳公司应当自知晓后十五日内向恒立公司明确表示购买意向。现无证据证明开佳公司在知晓售楼后十五日内作出购房意向，恒立公司亦予以否认，故开佳公司主张优先购买房屋，于法无据，本院不予支持。上诉人上诉称恒立公司始终未告知第三方的报价，其无法在合理的期限内行使优先购买权，责任在恒立公司，无事实依据，本院不予采信。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海开佳五金机电有限公司负担。 本判决为终审判决。 |
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