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环证通讯：最近我们的国民公公心很烦啊！为啥？辛苦打拼的天下居然被人贱买贱卖，是可忍孰不可忍，好歹公公也是中国首富。于是王健林被逼着做了一个决定，退出港股，回归A股。13日是万达商业（03699.HK) 于联交所买卖的最后交易日；9月20日，也就是一周后，万达商业将正式在联交所除牌，离开香港，杀向A股。万达商业（03699.HK）2014年12月在港交所上市，创下内陆最大商业地产的上市神话，然而仅仅过了15个月，就匆匆逃离香江北上，究竟是为何?环证通小编来给你算算一笔账，你就清楚了。 王健林的“A+H”股计划 研究港股的小伙伴们都知道，相对于A股市场而言，港股更加便宜。 对于此次私有化，王健林王爸爸自己也表示逃离港交所是因为估值太低。和一般的房地产公司不同，万达商业去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务。前年是30%，意味着每年增长5.2%，2016年至少超过四成净利超过租金行业，不能用简单房地产公司估值。而香港股指只有不到5倍，市值还低于净资产。这种估值让万达无法忍受。 而港股的低估值由来已久，显然王健林王爸爸也不是第一次知道。所以万达商业一开始的上市计划就是“A+H”股模式。也就是在在香港和内陆都上市。这种模式的好处除了可以搞两次IPO，更重要的是在香港的后续融资。 香港是国际四大金融中心之一，有成熟的、高度发达的资本市场。企业融资、两融资是纯市场行为。反观大陆资本市场，再融资是天大的“恩惠”，中国平安、中国人寿、中国石油这样牛X的公司都不是想融就可以融的。特别是对房地产行业，当政府判断房市过热、房价上涨过快，就会一刀切地停止所有房产上市公司的融资和再融资。
“A+H”模式短板 不过“A+H”模式最大的缺点是低估值的H股成为木桶的“短板”，拖累A股，降低公司的整体估值水平。 假如某公司净利润2亿，总股本1亿，在A股上市后市盈率为15倍，则股价30元、市值30亿。假如该公司发行了2000万H股，由于两地估值水平悬殊，投资人南下“捡便宜”。最终A股、H股价格分别稳定在20元和15港元，H/A比价为60%，总市值约合18.4亿，生生被拖累38.7%！ 以南方航空为例，A股价格为7.08元，H股是3.98港元，H/A比价为56%。中国人寿H/A比价是68%，比亚迪不到64%，广汽集团只有32%，房地产开发商“金隅股份”竟然只有25.52%…… 小广告来袭，所以关注环证通的小伙伴们，知道为啥买港股跟捡漏一样了吧。
如果不私有化 王健林将损失千亿身家 A股上市的房地产企业市盈率一般为十几倍。2015年，万达商业净利润超过300亿，若在A股上市，按15倍市盈率，市值可达4500亿。而在提出私有化之前，万达商业H股价格对应市值约合1200亿人民币，市盈率仅为4倍！ 发行A股后，万达商业总股本将达47.77亿股，其中6.52亿H股占比13.66%。假如H股拖累A股20%，王健林将损失千亿身家，实在得不偿失。
轻资产模式 王健林回归A股的底气 上文也已经提到，相较于港股市场，A股市场大多数地产公司只能融资一次，而且还有政策的不稳定因素。那么从港交所退市，回归A股之后，王健林不担心资金短缺吗？ 这和王健林的“轻资产模式”探索有关。 王爸爸的“轻资产经”是：投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。 2015年10月，万达商业转让了阜阳、滨州、烟台、营口、连云港等地的五家项目公司。在上述地区建设万达广场所需42.2亿资金由买方筹集，万达商业将享受物业建成后净租金收益的30%。这宗交易成为万达“轻资产模式”的样板。 2016年计划开业50多个万达广场，其中超过20个采用“轻资产模式”，占比达到40%，这套商业模式探索的成功给了王健林弃港股回归A股的底气。
相关推荐：万达回归概念股 万达商业地产在此次私有化过程中，要约收购H股股份的资金全部来自财团投资者，按照文件披露，万达商业牵头在开曼群岛和英属维京群岛设立的9个投资实体，其中7个投资实体引入了包括杉杉控股、上海持睿、上海褚骅、中国中铁、平安保险、工银国际、渤海产业、国泰君安等多家财团投资者。这些财团获得的回报承诺是获得流通股中2.11%到21.91%的股权配售。 在这9家机构中，万达集团旗下的子公司就有4家，另外5家为外部投资者。5家外部财团，其背后隐藏着数量众多的“中字头”大鳄。比如中国中铁（601390，SH）。中国中铁持有中铁国权投资控股有限公司（简称中铁国权）45%的股权，而中铁国权通过OrienteMagicoInvestmentFundL.P参与了万达私有化。与中国中铁相似，工商银行（601398，SH）也通过旗下工银国际间接参与了万达私有化。此外，保利集团也参与了进来，但与上市公司保利地产（600048，SH）没有关系。
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