以下内容来自于《英才》近5年对王健林采访，从中可见万达不断达成目标的轨迹。 独家高端领袖对话·2015——“投资足球不可能赚钱” 为何高估值 《英才》：怎样看待文化产业板块估值高的特点？ 王健林：文化产业在中国，可以说是稀缺资源，所以会有高估值现象。但文化体育板块，本身在世界上就属于高估值板块。在美国，亏损的电影公司，比如做动漫的梦工场，从来都是亏损的，最高时有40多亿美元的净估值。还有很多电影公司都是亏损的，但市值也是一两百亿美元。所以在全球资本市场上，文化类、体育类板块的估值本身就比较高，当然中国更高，因为题材稀缺。 《英才》：万达文化集团有怎样进一步的发展计划？ 王健林：我们文化集团上市的现在就只有院线公司，在这个影视产业里我们还有自己的电影制作公司，有发行公司，内容的制作和发行方面，我认为从今年开始会有较强的爆发性或者跨越式的增长。 万达已经签了文化集团的发展目标，在制作发行方面，希望三年内可以做到中国第一。发行我们有天然条件，万达院线在不断做大，市场份额较高。而且我们的发行公司还有几家股东都是全国知名的院线共同组成，所以它发行起来是有天然优势的。 说足球赚钱的是骗子 《英才》：万达是否还会收购国内足球队？ 王健林：在这方面，我们内部还在评估，但现在万达集团已经在全力以赴地支持中国足球。没有一个企业像万达一样一年花掉好几千万，送百多个小球员到西班牙去训练，而且它每年增加30个，费用还有递增。 足球，现在我们集团内部对这个还没有做出最后的评估，我们还在看最后这个改革的整体方案。现在方案还没有公布，但已经可以看到，足球不是简单的体育了，它已经被放在深化改革突破口的重要位置上了。 足球和股市过去是最难的两个行业，但现在股市已经出现了转机，足球现在还相对困难，但我觉得中央这样把它放到顶层来设计，而且明确提出来要政企分离、市场化运行、引进西方的电视转播付费制度等等，就已经指出了方向。总而言之，在中国足球最困难的三年过去后，我还是先拿了5个亿出来，这显示出了我对足球明确的态度。 《英才》：投资足球的盈利情况怎么样？ 王健林：怎么会赚钱呢？足球是不可能赚钱的。现在有些人说足球挣钱，那这个人要么就是骗子，要么就是脑袋有点不太好。应该说我是接触西方足球最早的人之一了。1992年就出国考察，差不多这十几家顶级的俱乐部我都去考察过。 《英才》：你怎么看西方足球俱乐部的运作模式？ 王健林：西方足球俱乐部的运作是这样：从财务报表上来看，他现金流平衡，但这种平衡并不是说它能产生多少盈利。比方说，全世界最出名的两个俱乐部巴萨和皇马，每年预算是5亿欧元左右，这个已经在全世界所有俱乐部当中叫超级强队。 在西班牙来讲，他们两个是5亿欧元，第三名往下就是一亿欧元级别，为什么差距那么大呢？过去分配体制带来的。西甲的整个电视转播权每一年各25%切给这两个俱乐部，就这两个俱乐部分一半，其余的50%分给剩下的20来家，那剩下的俱乐部很想“造反”，但如果没有这两个俱乐部，电视转播权也卖不了这么贵，这也有其合理性。这两个俱乐部分到的转播权收入就接近预算收入一半，每年分两亿多，这一下就奠定了基础。 要把商业地产竞争对手屏蔽掉 《英才》：对于万达商业地产的估值是否满意？ 王健林：在香港资本市场，金融股、房地产金融一大堆，房地产一大堆，其他的可能相对比较少，科技、生产这一类，它是一个特殊股票市场，实际上不是特别合理，这是由历史造成的。正因为房地产公司比较多，特别是大陆房地产公司去了以后，市盈率都比较低。 另外，这还有一个对转型后的万达商业地产重新认识问题。我们不急，时间会证明我们的价值，万达现在也在逐渐改变我们的经营模式，向轻资产转变，我相信两三个财报过后，世界会逐渐认识到我们股票价值。 《英才》：上市之后，万达商业地产有怎样的运作规划？ 王健林：自从有了电子商务，我发现做电子商务很重要的问题就是规模，就是你要有足够的商家，足够的会员。而且，在上市以后，我们也需要争取五年之内，把中国的地级市和主要县城扫一圈。这不是说跟谁竞争的问题，而是在中国这个市场上，基本上要把搞商业地产的对手屏蔽掉。 一个四五十万人口的城市，万达在市中心，别人再去能活吗？就算有胆量去，那肯定也是活得极其艰难的。其他的商家可能招商都费劲，但万达的业务可以做得很滋润，超市我自己的品牌就很有名，百货、理发店等等，都有固定的套路。 《英才》：为什么在这个时间上选择推进轻资产化运营？ 王健林：说实话，不是因为中国房地产卖不出去，也不是我对中国房地产市场长期不看好。核心的问题就是我想万达尽快扩大规模，只有轻资产才能帮助我走得更快。 如果用重产模式，就是一定要卖掉多少房子，靠这个利润再来投资。但中国的房地产已经不能再支持这种模式，接下来房地产市场是一个趋于平稳、甚至逐渐萎缩的市场，所以我们判断，想要使我们的规模翻番增长，靠重产模式是绝对不可能的。所以我们现在是轻重并举，加快布局，就是这个目的。 《英才》：三、四线城市的租金收益会比一、二线城市高吗？ 王健林：低多了。但我们追求的不是这个。评价一个项目合不合适，不应看租金多少，而是看回报率多少。所以单纯比较租金高低，是一个极其愚蠢的办法。统计年报上发表的去年租金多少，结合租金回报率多少，才是最科学的评判方法。 最终来讲，做企业是看你投了多少钱，拿回多少钱。所以要评价项目合不合适，在资本市场最关心的是投资回报率，这才是真正评价项目合不合适的最重要指标。 我们之所以愿意做轻资产，就是要尽快把中国的地级市城市和主要县城全部占领，说穿了什么意思？我要加快布局全国的物流体系，为我们将来“O2O模式”的电商提供更强大的资源。 《英才》：轻资产项目都是在一线城市运营吗？ 王健林：恰恰不是。做轻资产就是要加快对三、四线城市的占领。最近的三年我们发现一个现象，来自一线的增长都在放缓，不管是消费也好、文化也好，但是来自三、四线的增长在急速提升。 独家高端领袖对话·2012——万达图谋消费帝国 采访中，这位“万达模式”的缔造者在霸气之外，留给人的印象却是缜密和远虑。宏观经济数据信手捏来，对行业指标了如指掌，援引史料印证发展模式，理据充分，逻辑清晰。但他也毫不犹豫：谈“规模”就谈最大，谈“档次”就谈最高端，谈“模式”就谈最前沿。 王健林说过：“只要万达进入的行业，其他企业都没机会做老大！”而这份霸气不只是来自胆略，更来自对现实的判断和掌控力，这或许是万达突进消费“全行业”背后的逻辑。 商业地产增速 《英才》：万达商业地产规模巨大，尽管其他领域增长较快，但今年商业地产似乎有急刹车的迹象？ 王健林：万达今年上半年纯商业地产比去年降低了9%，其实这跟地产行业都有关系。如果在一年的某个时段来看，可能会出现数字同比去年有所降低，但是应该看全面的数字。去年万达商业地产项目是903亿，今年我估计商业地产项目会接近1100亿。如果按照商业地产公司来算，应该接近1200亿。这同比去年净增200亿以上了，在当前经济放缓的情况下，200亿的增长相当于20%以上，也算不少了。 《英才》：那万达曾经的40%年增长还会有吗？ 王健林：万达连续五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增长，去年过了千亿，今年假如到1500亿，那就有40%了。然而随着万达规模越来越大，明年能不能维持就难说了，明年在1500亿的基础上再增长40%，那就需要净增600亿，会感到吃力。但是万达在看得见的这十年之内，每年维持20%以上的增长是不成问题的。 《英才》：你认为商业地产最坏的年份是在两年后？ 王健林：我认为商业地产出现问题高峰应该是在两到三年以后。做商业地产要重视商业资源，先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多做商业地产的企业并不是这样。 《英才》：未来万达的商业地产经营模式是怎样的？ 王健林：今后20年商业地产对万达来说就基本固化和工厂化、标准化，通过万达信息中心2011年推出的“购物中心模块化管理软件”管理。 进军旅游产业 《英才》：旅游产业的投资是否比商业地产更大，比如长白山项目？ 王健林：那当然了。 《英才》：那投资回报相比商业地产是否更好？ 王健林：这个东西还在摸索，模式上其实还是和地产有所结合。长白山这个度假区规划400多万平米的住宅，现在因为这个度假区刚开业，另外人们对这个认识还不够，房价只能卖3000元每平米。但是我相信随着时间的推移，比如五年以后、八年以后，也许能卖到七八千元，那卖个400多万平米就把这个投资收回来了。 《英才》：还是用住宅来平衡？ 王健林：事实上还是用住宅来平衡，有地产的模式在里边。包括我现在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅开发这块把我整个投资稀释掉50%，或者稀释掉40%，我就有勇气能投更多的文化内容和综合性内容。 《英才》：这与以前的盈利模式岂不是一样了？ 王健林：应该说核心的盈利模式是有变化的，过去我万达广场靠住宅开发，现在都不是住宅了，在2011年万达销售项目当中60%来自非住宅类。销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。 《英才》：像万达这样的全产业链是否影响整体效率？ 王健林：我们自己也是试验当中。我不敢百分之百打保票说我每一个行业、每一个产业都做的最好。但是如果你不做全，多要素不组合，你就没有创新的能力，你就没有新的吸引别人的地方。 尽管全产业链对我们人才、知识经验都是挑战，但是如果没有这个决心，或者说没有这个胆量，那不去做就永远也做不成事。 中国院线大鳄 《英才》：当初你怎么发现AMC的呢？ 王健林：万达当时就是想把电影院做大，做大以后就要走并购路线，而并购肯定是美国最好。所以我们就派了一个团队去做调研，把前五大院线摸了个遍，我们觉得最优质的资产是AMC。 《英才》：有人说AMC买贵了，你怎么看？ 王健林：不要人云亦云。举个例子，万达花26亿美元，AMC当时账面有3个多亿的现金，它持有的股票是2亿多美元，这两个随时可以抛，加在一起就6亿美元，我就等于20亿美元买下来。20亿乘6.3是126亿，对应5000块屏幕，每块屏幕只有300万多一点。不要说在美国，在中国每块屏幕的成本400万，何况怎么可能同时占有338个这样的地段和资源呢？ 《英才》：AMC未来盈利能力怎么样？ 王健林：想要AMC赚大钱也不太可能。我就是要这个规模，另外利用两个市场的资本差价，在美国就算每年我做到5000万美元的净利润去上市，可能也就是把我的投资拿回来，挣不了多少钱。但是要把它装在中国的资本市场，或拿到香港市场去上市，可能也就完全不一样了。 我再拿这个钱去投资，把所有的影院全都重新改造一遍，院线盈利就真的提升了。 剑指消费帝国 《英才》：未来万达的定位是否已不是一家房地产公司，而是一家文化产业集团？ 王健林：也不是文化产业，我给自己定的方向就是2020年万达彻底转型，万达标志就是以文化旅游为支柱产业，同时包括购物中心、商业地产。文化、旅游、商业地产各为支柱产业的一个企业集团，但是整个企业已经不是以房地产为主业，房地产的收入来自于房地产销售一定要低于50%。 万达现在拼命发展旅游、发展文化产业，而且做零售，做大万达百货，都是为了这个目标努力。为什么呢？有些人会觉得是不是房地产名声不好听我才这么做？不是这样的，只是房地产看不到长期现金流，说穿了就是这种情况。 《英才》：为什么？商业地产毕竟有稳定的租金。 王健林：我做商业地产，但我因为没有上市，需要开发销售来获得现金流。当然如果今后上市了，上市募集这点钱也支持不了我每年投资1000亿或者更多来建这么多购物中心。 《英才》：要依靠旅游文化来支撑？ 王健林：旅游文化它本身是国家扶持的产业方向。国家关于支持旅游发展的意见是今年初才出台的，文化产业大方向的会是去年底才开的，我们这个做到前面去了。而且更重要的是，商业地产说穿了还是在做项目、做现金，是企业层面来考虑的。做旅游投资，特别是做文化产业，是在做历史，做成就感。 其实万达就是围绕一个概念——消费行业，不管是建购物中心、酒店、文化产业、旅游、百货，都是消费概念。为什么围着这个做呢？我始终有一个观点，13亿人就是最好的市场，就是我最大的依靠。13亿人穷的时候是负担，可是13亿人富了以后就是最大的市场。 独家高端领袖对话·2011——王健林： 建了就卖的模式已到头 调控是利好？ 《英才》：你怎么看当前政府对房地产业的调控？ 王健林：我觉得，中国房地产确实到了应该下决心整顿的时候了。这一轮严厉的宏观调控，可能会使系统性风险爆发的可能性减少，或者时间推迟，是一种好事。据我分析，这轮调控绝不是暂时的。住宅“建了就卖”的模式已经走到头了，中国的土地资源支撑不住每年二三十亿平米的开发量。房地产开发在任何国家都不是永久性产业，等到人口增长开始下降的时候，房地产的好日子就过去了。再过一二十年，等到中国的城市化率达到70%，我们也会进入这个阶段的。 《英才》：目前的限购政策是针对住宅地产的，这对商业地产是利好吗？ 王健林：目前是一种利好，我们这一两个月就明显感觉到写字楼商铺销售的更好，但这是暂时现象，如果人们对房地产行业的整体预期改变了，他对商业地产的购买也会审慎的。现在商业地产火，绝对是暂时现象，就是个别投资者的预期还没有改变，觉得住宅不能炒我炒商铺吧，但是如果这个风向一改变，他就啥也不炒了。基于这种情况，我们上半年就维持少拿地、不拿地，到6月再看，如果上半年的销售掉到2万亿以内，全年肯定会出大问题，那我们下半年就象征性弄几个得了。其实，我们现在买的地不是为2013年，而是为2014年在做准备，存一点粮食，虽然不像吃新粮那么舒服，但是不至于饿死。 《英才》：房地产业的调控，对中国整体经济结构的转型会有什么影响？ 王健林：内需特别是消费需求不旺仍然是制约我国经济结构转型的关键因素，扩内需、促消费，最重要的是要创造新的消费热点、刺激新的消费需求。近年来，我国消费的发展主要依赖商品房和汽车。2010年，全国商品房销售额约5.2万亿元、汽车消费额约1.4万亿元，两项合计占社会商品零售总额的42%。但从去年下半年开始，商品房和汽车的消费受到明显抑制，政府系列宏观调控政策将使商品房和汽车消费进入平稳增长阶段。在这种形势下，必须创造新的消费热点，以填补住房、汽车消费增速下降产生的空间，从而促进消费增长。今后，应把消费和生产并重，把文化、娱乐、休闲、体育等产业作为扩内需、促消费新的增长点，从传统的“提袋式”消费模式尽快向“体验式”消费模式转变。这也是万达广场在招商时，规定非零售业态，即文化、娱乐、休闲、体育、餐饮等，必须超过50％的原因。 为什么拼命扩张？ 《英才》：你觉得目前中国房地产行业自身还存在哪些问题？ 王健林：内部管控太不精确。像万达，我们拿的每一块地都建立在严格的模型基础上，拿地费用、规划设计费用、建造成本、招商租金，要全部提前算好，误差控制在万元以内。但很多房地产企业做不到这一点。为什么？ 首先，拿地成本没法算，因为住宅地都是拍卖，价格靠大家一轮一轮去加，事先谁也不知道多少钱能拿到。很多房地产企业都是算一个大概，比如大概20亿成本就不拿了，还有企业管它多少钱，拿了再算。地拿到手后，可能账就算不过来了，但没关系，过两年再算，地价不是年年涨么？撑死胆大的，饿死胆小的。 像万科当时在东五环外用1.7万楼面价拿了一块地，如果按照2009年的形势，他早死在那儿了，但是到2010年，旁边房子卖3万多了，行了，他的账又算得过来了。要是买块地捂它5年，就赚大钱了。这几年房地产行业出现了一个很坏的情况——卖的越慢越赚钱，卖的越快越吃亏。也就是说，没本事卖房子的反而赚大钱，营销水平好的、有品牌的，赚小钱。这不成问题了吗？ 《英才》：对于系统性行业风险，万达有什么防范措施？ 王健林：为什么我们现在拼命地快速扩张？就是希望能争取多一点时间。只要再给万达两年时间，到时候我们持有的开业物业超过1000万平米，每年租金收入六七十亿，就算系统风险降临，我们的吃饭、还息都不成问题了。 另外，万达做的主要是持有型物业，涉及的大量是零售、服务业。一般来说，从出现危机、经济下滑、就业下滑、收入下降，到最终波及吃穿住行、消费终端，至少要一年以上的周期。比如2007年爆发金融危机，我们2008年初预感到危机很严重、可能要过冬，就把租金收缴率的标准降了一点，但实际上当年的租金收缴率并没有降低。其实还没等危机波及到我们这个领域，就缓过来了。 对商业地产的忠告 《英才》：你做了十年商业地产，如果让你给新近入者一个忠告，如何避免猝死，你会说什么？ 王健林：商业地产跟住宅地产最大的不同，在于周期。一般住宅地产公司从拿地到销售，半年就能完成一个现金流周期。过去形势好的时候，甚至还有“日光盘”。干得快的企业，一笔钱每年可以用两次。 商业地产则完全不同，从分析、决策、跟政府沟通、拿地、建成到出租，怎么也得两三年周期。所以做商业地产的公司，心态一定要正确，你做这个是为了企业长命百岁、为了长期稳定的现金流，公司才能走得下去。如果你仅仅是把商业地产作为一个避风港，或者另一种赚钱模式，说住宅不好赚，就做商业地产吧，然后你做商业地产的时候，还是买了地、卖商铺的销售模式，那是一定走不下去的。 商业地产一定是要找租户进来的，你即使卖，也要替投资者把租户找进来，帮他们做好租金分析，怎么也得让投资者拿到百分之四五的回报，怎么也得高于存款利率吧，这样才可能撑得下去。 《英才》：你想明白这个问题，大概是哪年？ 王健林：2000年5月，我在万达召开了三天“务虚会”。当时我已经经历过两次政策调控了，感觉中国房地产的问题比较多。一个是“政策市”，它不是完全市场化的；第二个，房地产行业高利润率、十几年只涨不跌的态势，传递给人们一种信号，“买就赢”，“买就赚”，一旦形成这种心态，就成问题了。我相信，这个行业一定会出现大波动。 现在房地产行业成了中国产业的一个吸金黑洞，每年市场上将近一半的资金被吸到房地产行业里去了，流入实体的资金大量减少。而且房地产行业的高额回报，让人觉得做其他没意思。比如你投一亿搞了一个工厂，可能一年辛辛苦苦就赚300万，那还不如把工厂卖了，拿这一亿去买10套房，第二年就挣2000万，三年就能翻一番。这对中国经济的发展是很不利的。 全产业链模式 《英才》：据说现在万达的项目百分之百都来自地方政府的邀请。 王健林：商业地产总是比住宅受欢迎得多，政府总是希望有人给他投资一个长期的、持有的物业，这样税收是持续的。当年万达刚开始做的时候，一些知名品牌还没有进入各大城市，而我已经拉到了沃尔玛、家乐福等500强，我去各地谈项目，就承诺除了自己投资做购物中心，还给你拉几个500强，这一忽悠，在政府那里还挺受欢迎的。当然现在我们已经不需要别的企业和品牌撑门面了，只要说万达广场这个品牌，就肯定没问题。目前在中国，商业地产对扩内需促消费起到很重要的促进作用。比如万达去年开业15个店，解决了8万多人就业，带动的其他边际消费更不用说。 《英才》：万达的全产业链模式，有参考吗？ 王健林：全球排名前几的商业地产公司，都有自己的设计单位和管理公司，但一般和开发公司是分开独立的。在欧美、澳大利亚，购物中心更像是金融企业，全球95%以上的购物中心是由REITS（房地产信托基金）持有的。但在中国，我们没有这种金融产品的支撑，被逼得没办法，只好自己做一个全能型选手，设计、开发、管理全都自己来。 《英才》：现在是不是很难把万达称作一个纯粹的地产商了？ 王健林：对，现在万达已经不是地产商了，我们更像一个服务企业，你看我的员工一年增长1万多，每年春节元旦我们都紧张得要命，因为这个季节是销售旺季，物业是节假日，但电影院、酒店、百货店、管理公司正是火的时候。可能再过3年，万达就真的是服务企业了，人才的98%、95%全都是搞服务业的。 要捐出80%以上股权做慈善 《英才》：王石跟你差不多是同年代的人，他现在退休去游学了，你有退休计划吗？ 王健林：我有退的打算，但我想完全退下来大概是10年以后。我这么早退下去没事干呀。而且我身体条件各方面都不错，现在中国经济的发展各方面也挺好，正是发展的好时机。另外，我对商业地产的理解、各方面的经验，可能还需要时间来逐渐贯彻到团队当中去。等到真的退下来，我的股权中百分之八九十要捐出来做慈善基金的。 《英才》：有没有想过你退下来之后的万达会是什么样？ 王健林：戴尔先生曾经说过一句话，他说他这一生最大的功绩是创建了一个伟大的组织。我要说，我这一生最大的贡献是创造了一个优秀的组织，可能是世界级的优秀组织。更重要的是，我交出来以后，它依然是一个优秀的组织。所以我现在要尽可能干吃力的活，盖房子、把物业积累下来，这房子一垛在那儿，百来年它不会出事，对不对？到时候，我交出去的公司，就算发展慢一点，它也依然是一个大公司。另外，我的公司章程再约束得好一点，不让他们搞金融衍生品，就不会有大问题。 《英才》：那你会让职业经理人来接手吗？还是用你的家人？ 王健林：看情况吧，我就一个儿子，从英国留学回来，思想很西化。他现在自己创业，不愿意跟着我受约束。照万达现在一年一万多人的增长速度，等到我10年后交班，这个企业将是20万人、几千亿销售的规模，到时候谁有本事谁接吧。
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