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即将入秋，各地楼市地王频现，一有风吹草动就排队离婚，房价走势不明朗，让购房者为何时出手而困惑。 对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。 在北上广深这样的限购城市换房更是艰难，特别是那些只能购买一套房的非本地户口人群。换房就意味着必须先卖房，接着租房，然后找房，结果还不一定能买上。 一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房，那种方式更好呢？ 在回答这个问题之前，我先来捋一捋换房原因以及换新房和换二手房的对比。 01 为什么要换房？ 2、 现有房子太小，住不下； 3、 周边环境和房子本身问题； 4、 为了脸面； 5、 有钱任性； 6、 为了和父母近点儿。 对于刚需族来说，换房更具体的原因则是出于生活方面的考虑。 例如，小学弟一家三口现住在一套小两房中，接下来老婆打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。（现实生活中类似的例子不胜枚举，其实小学弟目前只是单身狗，没有换房需求啦。） 02 换新房还是换二手房？ 优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。 劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。 二手房 优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。 劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介佣金、卖方转嫁的营业税、个税等更高。如果是非普通住宅，税费成本通常高达房价的10%。 03 先买后卖，还是先卖后买？ 完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是： 2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险最大。 虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。 换房成本比较 已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元 其中利息总额为131万元。 已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元 其中利息总额为109万元。 由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。 需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。 04 先卖后买有技巧 先卖后买虽然更好，但由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼，以下三个技巧值得注意： 1、适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。 2、可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。 3、如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。 此外，在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的最佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。 2、出售旧房时根据市场行情合理定价。 3、购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。 4、尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。
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