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「西安房哥 」是本地业主房产自媒体平台。房哥决心凝聚每一位业主，直言买房真相，为购房者发声! 相信以下截图的这个问题，是很多业主心中的疑虑，为什么买房就能像支付宝一样，钱先不让开发商拿走，等房子建好了，业主觉得行再支付，不行就退款，其实除了钱的问题，这中间其实牵扯的是商品房预售的制度，为什么是先交钱再交房的疑惑缘于这个制度本身!  商品房预售制根源 筹集资金 为目的 这个话题说深了怕被封，房哥大概点一下，有兴趣的业主自行度娘，商品房预售制度最好是香港发明，后来引进内陆的，毕竟香港的商品房市场是要早于内陆，预售制在香港活跃了市场，但在内陆却出现了诸多问题。 房哥以为最终的原因还是信用出了问题，提前掏钱按期交工的基础就是互相信任，这也是香港预售制推行好的原因，同样内陆看开发商和业主的关系就看得出。  基于信用要求很高的预售制不仅没有被市场淘汰，反而成为开发商同行的范本，说到底还是资金问题，开发商盖楼集资需要钱，地产行业本就就要求资金密集，但中国的融资工具本身却不多。 在这种情况下，预售(卖楼花)解决了开发商的资金不足问题，降低了开发门槛，提高资金周转，通过预售开发商仅需要少量的资金，通过融资购房者手头的钱，就能实现“空手套白狼”，让买房的人承担资金和利息，一句话总结，就是开发商缺钱，通过预售融资盖楼!  制度本身并没有错，好与坏全在执行上，按理讲只要开发商遵守契约，给业主承诺的如期做到即可。但大开发商还好，有品牌的支撑，小开发商以追利为根本，假若不遵守契约，就容易出问题，那么在政府监管的层面，卖地经济也决定了有关部门势必是和开发商站在一起的，这导致了天然的信息不对称，业主作为弱势群里没有能力判断开发商的资质，房屋水平，而外部的监管一旦缺失，最终倒霉的还是买房的人! 具体表现为: 1、一旦市场不景气，开发商资金断裂跑路，买房者就是血本无归，作为一辈子买一套房的百姓，没人能输得起，在西安的案例有汉城湖畔、紫翰庭院、优活城、易合坊等。 2、其次没有跑路的，能否按照合同约定的交房，打个问号?西安的案例有十里锦绣的供暖纠纷，台北湾的房产证纠纷，格林春天等。 3、最后，如期交房，业主收房发现与预想相差太大，开发商虚假宣传，业主申诉极为困难，西安的案例表现为海伦国际纠纷、海亮新英里等一大票上学问题。  在信用体系缺失情况下，最好的办法就是一手交钱一手交货，也就是买现房，但具体到市场，现房较少价格高，期房依旧是市场主力。回归到制度本身，为什么在国内做预售制有必然性，这是由地产开发的特征决定的。 虽然大家对预售制度本身颇有微辞，但事实上亚洲和欧美的多数国家，都是期房制度，期房做为销售手段，本质上是没有利弊之分的--利弊在于实施的制度而非手段本身。 国内的地产开发集中为三个特征: 1、资金要求高:首先就是土地的成本，在房价成本中，土地本身的出让费用占比是比较高的，开发商在完成招拍挂拿到土地后，需要支付全部的地价，这是一笔非常多的钱，西安的按照区域不同，差别也较大，但稍好的地块出让金都是上亿元，所谓羊毛出在羊身上，这些都会摊在房价上，另外建设资金，营销费用等等成本也很高! 2、盖房子的时间长:以西安大多数33层的高层为例，假设买地到开工的前期规划等需要6个月，地下室及主体施工需要1年，装修等后期需要再6个月，等到能交付最少也是2年了，这还不考虑销售、回款本身还会持续至少6个月，整体下来快则2年半，遇到像汉城湖畔这种中途资金断裂停工的则五六年都见不到房。 3、融资渠道少:在此前的文章中，房哥有分析过西安城改五证不全的根源，当时有提到五证不全违规销售其实就是小开发商资金不足的一种融资渠道，在没有 土地证，预售证，无法在银行贷款的前提下，从买房的人那回款就是盖房的融资渠道，开发商除了在造楼过程中再做些开发商货以外，也只能通过销售回款。  因为融资的渠道少，所以更经不起这么长周期的消耗，买期房时间等的越久风险越大的道理大家都懂，资金和周期的双重因素又让银行限制了资金的借贷，形成循环，三者是相互关联的。 在这种情况下，如果不推行预售，开发商本身要求资金高还赚不到钱，就没人来搞开发，然后大家也缺房子住，房价又会涨，没有开发商政府又收不到地钱，导致的结果就是大家都不好，有人说那总有资金实力雄厚的开发商来开发商，刚好淘汰了小开发商，既保证质量，开发商规模还扩大了。但这有一个前提，如果有开发商愿意干，必须解决如下问题: 1、有很强的关系公关，在占据房价大比例的土地款和工程款上延期支付。 2、缩短开发的周期，一个小区一年或者更短时间盖好。 3、有银行以外的其他资金渠道，保证资金链正常。  预售制度影响房价 期房比现房便宜 再说老百姓最关心的，预售制对房价的影响，一句话卖期房的价格是要低于现房的，这个道理大家买房的时候都明白。 一般期房销售最快五个月就能收回前期 投资，卖到七成基本就可以收回土地款。一般情况下，基本清盘要比现房交付提前好几个月甚至一年的时间。这时候，或许开发商只用卖到1万元/平米就够了。 但要卖现房，等于是开发商拿到地以后，要等三年之后(100亩的地块)才开始卖，再卖个一年半才能偿还融资本息，这意味着融资成本成倍往上翻的。这时候，只能卖到2万元/平米了。 假设开发商一个项目成本20亿，现房销售意味这20亿投入三年内不见回报，并且这个投入还会随着利息变化越来越高，开发商是逐利的，自然这种亏本买卖不会去干，老百姓也不希望房价因为开发商的利息变化被炒高。  既然预售制度无可避免，业主的购房款预售资金的监管就非常重要了。事实上，西安早在2011年就开始实施商品房预售资金监管，实施商品房预售资金监管，对开发商来说，使用预售资金时好似被戴上了“紧箍”，想花钱并不是那么容易。 购房者交的房款，要优先用于所购楼盘的工程建设。开发商在使用时，要向监管银行申请，由预售资金监管银行根据项目进展情况或实际资金需求进行审核后予以拨付，申请获批后银行直接把需付款打给第三方，开发商在此过程中见不到现金。 但房哥还是上面那句话，制度本身并无好坏之分，区别就在于执行了，预售资金监管的的目的，就是为了防止购房款被开发商挪作他用，以免影响工程进度甚至出现烂尾楼。但在具体执行中，违规挪用预售资金的情况，就是你懂的，房哥也不用往下多说了，有兴趣的业主留言讨论! |
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