[视频版]有一家开发商，原本可以过得很舒爽

原文转载自 一个人的地产媒体ArchDaily

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在重庆这样一个房价不高的城市，日子好过的开发商并不算多。

但如果你在很多年前，用很便宜的价格拿了一大块地，那就不一样了。

 

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举两个例。

2001年，我在一家代理公司上班，有个开发商请我们老板帮忙去看一块地，我跟着去打了趟酱油。这块地在南滨路上，准确的地理位置我已经记不清了，印象中应该就在今天东原的1891附近，当时南滨路还在建，说是第二年就通车，地价是30万一亩，开发商问我老板怎么看，我老板回答说，这个鸟不下蛋的地方，30万一亩只怕是贵了。开发商信了……后来……他们再约喝酒唱歌吃饭，我老板从没好意思让对方买过单。

九龙坡有个大盘，叫广厦城，我记得地价不到20万一亩，这是什么概念呢？按2.5的容积率计算，楼面价也就150块左右，和白送差不多。10来天前，同样是在九龙坡，财信买了块地，位置没广厦城好地块没广厦城大，楼面价4000，相当于大概15年时间，地价涨了25倍。

 

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15年25倍，即使是按复利计算，年回报也达到惊人的77%，这个利润率连放高利贷的都不敢想。

以后会怎么样不好说，但在过去20年，囤地绝对是门好生意，某位被众人称为教父的港商，在大陆房子修得不怎么样，但囤地这件事，一直都很擅长——这或许也正是人家高明的地方。

如果只看房价，重庆便宜得都不好意思说自己是直辖市，但即便如此，如果你能在七八年前、一环以内，搞到一大块地，你多半仍然是当之无愧的人生赢家。

这种地块，现在还没开发完的，已经不多了：江与城一个（新江与城不是），融侨一个（现在转给了金辉），融汇两个，一只手大概就可以数完。

 

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其实还有一块地，拿得比这几个楼盘更早，准确来说应该和广厦城差不多。北起南滨路，南至南坪东路，东起福利社，西到海棠晓月，整个一大片都属于这个地块，在重庆整个房地产历史中，如果评选最划算的土地交易，我个人认为它应该可以排进前五，甚至前三。

如果你是洋世达老板，今天的你，一定很感谢当年在土地出让合同上果断盖章的自己。

拿这块地的开发商，叫洋世达，这块地上开发出来的第一个楼盘，叫阳光华庭。

今天，这块地已经开发到最后一期，名字叫南滨特区，也就是今天这篇推送的主角。

 

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我和这块地还有点关系。

我买的第一套房子，就是阳光华庭二期，我在这套房子里一直住到2013年。套内面积47平米，两室无餐厅无景观阳台，不看中庭当西晒。在同一个小区里，关于朝向视野和景观资源，不管小户型乐不乐意，它们都必须要孔融让梨，至少在买房子这件事上，有钱确实了不起。

交房后让我感到意外的是，从生活阳台望出去，我居然还可以看到江，虽然我能看到的江面，只有网红的锥子脸那么大一块，但不管怎么样，老子住的也是江景房。我怀疑自己之所以能看到点江，十有八九源于洋世达在设计工作时的疏忽，不然这巴掌大小的一块江景，多半也会被割让给隔壁的大户型。

这套房子套内面积价格2000多一点，按照当时的建材价格和人工费用标准，即使是按这个价格卖，洋世达也应该还小有薄利，总价10万——我估计它很可能赚了我12000块钱左右，在我这样一个24K纯屌丝身上赚这么大一笔钱，实在是没有人性。

 

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10多年后，这个楼盘终于快要收官了。用10多年钱的地价做开发，卖今天的房价，这样的开发商，日子原本可以很舒爽。

如果我是洋世达的老板，对于这最后一期，我会随便找个项目总来看门，自己一点都不费神，只要规划设计不犯大错，示范区做得漂亮一点，去年9000块一平米开盘，轻轻松松就卖出去了，到今天，价格已经可以慢慢涨到1万左右，甚至略微还出点头。自己周游几圈大世界，泡几个小明星，岁月静好云淡风轻。

这并不是开玩笑，更不是为了偷懒。以南滨特区的位置和江景资源，和市面上价格九千一万的高层PK，已经有一定胜算、甚至有可能赢得比较轻松。但是如果再往上面跨一步，基本就和主城成熟地段洋房，以及近郊组团的叠拼联排，差不多一个价位，竞争对手就变了，竞争压力瞬间就高了不止一个等级——而洋世达并不是一个在高端市场上很有号召力的IP。

 

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但是有钱人往往就是爱折腾，但也许正是因为爱折腾，他们才成了有钱人。

下面有请著名青年艺术家罗西西同学，用她的画笔，来说明南滨特区和其它普通高层有什么区别。

（单击图片可放大）

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通过这幅伟大的艺术作品，我们不难看出，洋世达的算盘是，在这7栋高楼里面，用7个一楼的架空空间、8个大的空中花园，以及每隔两层一个的休闲平台，来打动买房子的人。

洋世达最初的想法，应该是在用这些花园和休闲平台，摆点桌子椅子种点花，让业主即使在最热或是下雨的时候，也可以出来透口气喝喝茶，我模糊记得它最早的广告语貌似叫“锤子森林”，哦对不起是“垂直森林”，这个广告，暴露了它最早的理想是当一名园丁。

 

在写字楼市场上，目前有一种比较流行的方式，就是通过资源共享，帮助理想丰满钱包骨感的小老板们，在不损失面子和功能的条件下降低成本。比如一栋楼共用几间会议室，一层楼共用一个前台靓女一台打印机，甚至若干家公司共用一家服务机构，比如律师事务所。

在住宅领域，其实也有类似的可能性，你让每家人买一个大的空中花园、甚至是一个40平米的阳台都是很难的，因为预算不允许，但大家共用一个是可能的，既不用多花太多钱，也不耽搁享受和装B。

 

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通常来说，做到上面的步骤，基本上也算是给自己有交代了。但人一旦有了折腾的心，药就很难停。

进入2016年，它的广告语已经换了新版，叫“天空森林城市”。这不只是换了几个字，而是换了定位方向：7个架空大厅加8个空中花园，已经不再满足于种点花花草草，还想用来搞点新的花招，听说，计划中的内容包括健身、有机果蔬卖场、空中餐厅、书吧茶室、儿童游乐场地，甚至包括各种沙龙、展览、讲座、创意市集……

在这栋住宅楼里面，除了住宅，还有商务活动甚至是零售买卖，这或许就是为什么它说自己是一个城市。

“垂直森林”和“天空森林城市”的区别，我再用一幅艺术作品来解释。

（单击图片可放大）

 

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从定位逻辑上讲，这并没有什么可以诟病的地方。

我个人认为，房地产开发进入下半场以后，开发商需要比拼售后的运营能力，你能不能给业主提供新的生活场景，能不能给业主更多的生活内容，将在很大程度上影响开发商的市场表现，因为城市里已经不缺房子了，只是一套可以遮风挡雨的房子已经很难满足人们。

 

如果你觉得我说得太玄太空，我可以举个例。今天稍微像样点的小区，都有不少全职太太，做点家务加上睡觉（无论你是上午睡还是吃完午饭睡），总共花半天都够了，因此注定她们还有半天很无聊，逛街或是约人喝茶都不合适，因为4点多就要接孩子。所以我一直没搞懂，为什么这么多小区，我没看到哪一个，在会所里做一间有很多杂志的咖啡馆或是茶室，你定100种杂志，把市面上所有流行杂志买齐，一个月也就2000块，让她们来消磨半天时间，和邻居聊聊八卦，翻几本杂志了解一下最新的资讯长长见识，不挺好吗？

只要用心想，可以想到很多解决业主实际生活问题的方法、找到很多拓宽业主生活内容的渠道，针对孩子、针对老人、针对夫妻、针对单身狗……，可惜的是，会修房子的开发商很多，懂生活的开发商很少。

所谓品牌，不外乎是用过都说好。怎样才能用过都说好？不外乎就是把用户伺候好。

所以从方向上看，南滨特区至少是符合未来趋势的。

 

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理论上讲，洋世达理想的未来场景，也有实现的可能。

第一，这15个空间，如果每个按700平米算，总建筑面积大概在10000平米左右，和一家新世纪百货差不多大，面积是够的。

第二，背后的团队也有点来头，除了洋世达，还有两个值得一提的参与者：一位名叫博埃里，意大利人，米兰世博会总规划师，代表作就是米兰的“锤直森林”；另一位叫蔡雪梅，原龙湖和世茂的营销高管，后来自己创业，据说想从南滨特区开始，把“天空城市”，做成一个系列产品推荐给各个客户，在各个城市复制。

第三，洋世达正在搞招募：一是通过比赛，招募各个国家的建筑师来做这些空中花园的定位和设计；二是通过免租，招募本地有特色的商家资源。

听起来这个事情似乎马上就要成了——但实际上肯定没这么简单。

 

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这个计划里还有一个团队，分量一点都不比开发公司、博埃里、蔡雪梅轻，那就是一个运营团队。他们需要对当下城市里最流行的东西、最热门的现象、最受关注的人，都非常了解和熟悉，并能用一个合适的价格和方式，把它们引入到社区里面来，团队要有足够的信息面和敏感度，还需要很好的沟通谈判技巧——要组织这样一个团队，并不比开发一个新楼盘、培育一家新公司容易，甚至很可能更难，因为很少有人有过类似经验。

如果没有这样一个团队，后期运营跟不上，关于“天空森林城市”的构想，有一大半都将很难实现，那7个大厅、8个空中花园，最后会成为业主喝茶吹风遛孩子的地方——和最初的“垂直森林”的定位一样。

 

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至少在重庆，我也并不认为“天空城市”会被大量复制。

以南滨特区为例。7个大厅、8个空中花园，总建筑10000平米，这些面积都是要计入容积率的，也就说按照这个模式做开发，至少会增加三块成本：第一步就是要损失10000平米销售面积，第二步是为这10000平米投入建筑、装修、装置布景成本；第三块为了这个产品概念，出国考察、规划设计、引入各种服务团队、为之包装推广。

这三项目成本相加，至少1个多亿，除此以外还有另外一项隐形成本，这种摸索型的开发方式，前期工作周期会更长，按土地价值10亿、资金年息7%计算，拖一年就是7000万，相当于每年把70台全新的奔驰S开进南滨路下面的长江里。

也就是说，增加的成本应该在2个亿以上——目前重庆的中小开发商，在当前的房价水平上，有几家有实力和胆量，承担这个成本？又有几家敢用高层产品，对龙湖香港置地洋房、近郊别墅亮剑？而大开发商，比如龙湖万科，做高端住宅，又有自己的定位逻辑和产品体系。所以，小开发商没实力做，大开发商又有其它想法，愿意做“天空森林城市”的开发商，能有几家？

 

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所以，即使南滨特区成功，我也不认为会在重庆看到很多“天空城市”，它很难象别墅里的美式法式那样成为爆款。

在我看来，南滨特区更象是一次个人行为：第一，对于开发了10多年的这块地，有点情怀；第二，就象最初说到的，土地成本低老子玩得起。它不是常规行为，没有太多代表性和参考意义，就像我回老家吃米粉一样，所有种类的臊子要加齐，吃的是个回忆。

 

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不过，我还是希望洋世达美梦成真，如果它做到了自己想要的，对自己、对业主、对城市，都是件好事，即使做不到，至少业主也落了十几个空中花园，用来喝个茶遛个孩子也不错，有总比没有强。

这家开发商，日子原本可以过得很舒爽，但它最终选了一条和自己较劲的路，当然你可以说它是为了卖更好的价格多赚钱，但另一面我们应该承认的是，这个世界上绝大部分创新或多或少都是为了赚钱，这些创新很大程度上正是让我们生活变得更好的源泉，从这个角度看，任何认真且正当的努力都值得尊重。

我有一个朋友的老婆，在洋世达工作了很多年，有次吃饭的时候说：我们老板到新加坡过边检应该都可以刷脸卡了，最近几年不知道跑了多少趟新加坡——那是高层建筑内部绿化做得最好的国家。

勤奋总是让人心生好感，所以，10多年前在我很穷的时候、洋世达赚了我万把块这种恶劣行为，我也打算不追究了。