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可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同?

2016-09-27  房产律师...

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

房屋买卖双方之所以要签订严密的书面的合同,一个很重要的原因就是买卖双方之间没有太多的相互信任。尤其是在陌生人社会,交易双方很可能互相不认识,要求双方有太高的信任是不现实的。合同签订后就要按约履行,不得擅自变更或者解除。如果房屋买卖中的一方可以以双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同,那就相当于赋予了合同一方当事人以合同的任意解除权(而且是法定的任意解除权)。这样的话,合同这把法锁也就失去了其存在的价值。合同一方可以以此为由任意解除合同(其实质是任意违约)而不需承担违约责任。

    换个角度看,“房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础”这个结论也不能轻率地得出。以本文所附案例为例,法院以合同双方对涉案公证委托书的功能产生误解,致使未能按合同约定履行而双方对继续履行又无法达成一致(在此不对此事实真伪做评价,姑且认为其是这样的)为由认为房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础。但事实上,“对继续履行又无法达成一致”从法律上理解即双方未能就变更合同达成一致,且此处的变更指的是协议变更。【《合同法》第七十七条规定:“当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”第七十八条规定:“当事人对合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更。” 】所谓的协议变更,通俗地讲,即合同双方当事人达成一个新的协议,对原合同的部分或者全部条款进行变更。即以新的约定部分或者全部取代旧的约定。那么,既然新的约定没有达成,原来的约定还是有效的。不可能说因为新的约定没有达成,原来的约定也因合同双方当事人有变更原约定的意思而推定为原约定被当事人终止。那就不是变更合同了,那就是解除合同了【《合同法》第九十一条规定:“有下列情形之一的,合同的权利义务终止:……(二)合同解除;……”】。

    综上,法律没有规定合同双方互失信任不再具有履约基础可以解除合同【《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”这是关于协议解除的规定。第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”这是关于法定解除的规定】,实务中也不宜直接以此为由解除合同

附:白某某、张某等与上海腾居房地产经纪事务所、上海乐帮房地产信息咨询有限公司等房屋买卖合同纠纷案

案情简介:一、2013年3月,宋某某为购买方,白某某、张某、严某某为出售方,上海腾居房地产经纪事务所(以下简称腾居房产)为居间方订立《房地产买卖居间协议》一份,对本市普陀区富平路889弄6、11号202室房屋及车位达成了交易意向。2013年3月5日,宋某某与白某某、张某、严某某就上述房产签订了编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议各一份,主要约定内容有:1、该房屋的出售方为白某某、张某、严某某、买受方为宋某某、王某,交易总价人民币(以下币种均为人民币)288.50万元,其中房价款为225万元,装修补偿款为63.50万元,税费均由买受方承担;2、双方确认于2013年4月25日前共赴房地产交易中心办理转让过户手续,出售方应于2013年10月31日前腾出房屋并通知买受方交接;3、买受方应于签约当日支付含定金2万元的房款100万元、于过户手续办理当日支付房款122.50万元及装修补偿款63.50万元、于房屋交接当日支付余款2.5万元;4、买受方未按约定期限付款且经书面催告后七日内仍不履行的,出售方有权单方解除合同并按总房价的20%追索赔偿金;出售方未按约定期限交房且经书面催告后七日内仍不履行的,买受方享有对等的追责权;二、上述合同签订后,交易双方并未于2013年4月25日前办理房屋过户手续,出售方与宋某某曾于该交易日前后互致函件,出售方认为,因己方于3月份突然被告知王某无法按期办理过户手续,而己方与案外人另有房屋买卖的合约,故不能同意延期过户,鉴于上述情况,要求买受方及时履约;宋某某则认为,其曾于4月25日前多次联系出售方要求协商未果,之后又于2013年4月25日至房地产交易中心但未见出售方,双方于4月28日会面时又因己方王某、出售方白某某未到场无法继续交易,此后己方一再要求协商而对方缺乏诚意,希望待王某回沪后双方继续交易。2013年5月25日,出售方向宋某某、王某致函,以买受方未按约定日期办理过户,又未按出售方要求支付购房款为由,通知即日起解除买卖合同并由买受方承担违约责任,宋某某回函表示于6月1日收到解约函,但对此单方解约行为不能接受。2013年11月28日,宋某某、王某诉至原审法院,请求判令白某某、张某、严某某继续履行系争房屋的买卖合同。白某某、张某、严某某遂提起反诉,请求判令:1、宋某某、王某支付违约金56万元(已在房价款的20%基础上酌减);2、反诉案件受理费由宋某某、王某负担。一、系争房屋产权人为白某某、张某、严某某;二、房屋买卖合同中载明的居间方为上海乐帮房地产信息咨询有限公司(以下简称乐帮公司);三、合同签订后,宋某某向出售方支付了房款及定金共计100万元;四、王某于2012年9月通过上海市东方公证处出具委托书一份,授予宋某某包括购置房屋在内的多项权限,委托期限至2013年12月31日止,原审庭审中王某对宋某某代其签订的房屋买卖合同不持异议;五、经原审法院向上海市普陀区房产交易中心查询,根据涉案公证委托书载明的委托事项,该委托书可用于本案房屋交易;六、张某、严某某曾于2013年7月为购置他处房屋与案外人发生讼争,原审法院于2013年7月24日作出(2013)普民四(民)初字第1555号民事判决书,判令解除买卖合同,由张某、严某某返还房款并支付违约金10.8万元。

裁判原文节选:

一审【案号:上海市普陀区人民法院(2013)普民三(民)初字第2694号】涉案房屋买卖合同的签订人白某某、张某、严某某、宋某某均对合同的效力不持异议,王某虽未签订合同,但对宋某某将其列为买受方并代其签署合同的行为予以认可,故法院对合同的法律效力予以确认。房地产买卖合同既已成立,交易双方均应按约定履行各自义务,虽然合同对房屋过户的最后期限作了约定,但交易双方未在此最后期限即2013年4月25日前对具体的交易日期达成一致意见,腾居房产作为居间方亦未就此事宜斡旋成功,根据查明事实,当事人曾于4月28日对交易条件进行了重新商谈,可视为双方对合同有变更意向但最终未果,在此情形下,合同未按约定履行而双方对继续履约又无法达成一致,在交易双方因反复交涉产生矛盾,已失去信任的前提下,合同不再具备继续履行的基础,故法院确认合同应当解除并由出售方返还已收房款,且以双方产生讼争之日为合同解除日,对买受方要求继续履行合同的诉请不予支持。关于违约责任问题,法院认为,交易双方均无证据可证实对方在合同履行过程中有恶意违约行为,而出售方与案外人之间的房屋买卖独立于本案房屋交易之外,其可能产生的交易风险应由出售方进行充分的预估而非本案买受方于签约时所能预见,因此,出售方将此类经济损失转嫁于买受方显然加重了买受方的责任,故对出售方的反诉诉请法院同样不予支持。 原审法院审理后作出判决:一、白某某、张某、严某某与宋某某、王某于2013年3月5日签订的编号为“XXXXXXX”的《上海市房地产买卖合同》于2013年11月28日解除;二、白某某、张某、严某某应于判决生效之日起十日内返还宋某某、王某房款人民币100万元;三、对宋某某、王某的诉请不予支持;四、对白某某、张某、严某某的反诉诉请不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的利息。本案财产保全费人民币5,000元,由宋某某、王某负担人民币2,500元,白某某、张某、严某某负担人民币2,500元。本案本诉受理费人民币13,800元,由宋某某、王某负担人民币6,900元,白某某、张某、严某某负担人民币6,900元。本案反诉受理费人民币9,400元,减半收取,计人民币4,700元,由白某某、张某、严某某负担人民币2,350元,宋某某、王某负担人民币2,350元。

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2201号】本院认为:宋某某、王某与白某某、张某、严某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,合法有效。合同签订后,宋某某、王某按约支付了100万元购房首期款。由于王某在国外,无法亲自至房地产交易中心办理相关过户手续,故委托其母宋某某办理相关手续,并办理了公证委托书。但中介公司的业务员认为该委托书不符合办理过户手续的条件,无法进行交易,导致宋某某与白某某、张某、严某某对此产生误解,进而纠缠于王某是否应当及时回国办理过户手续的问题,而没有向房地产交易中心申请办理房屋过户手续。实际上,经原审法院向房地产交易中心查询,涉案公证委托书可用于本案房屋交易。鉴于双方对涉案公证委托书的功能产生误解,致使未能按合同约定履行而双方对继续履行又无法达成一致,故原审法院认定交易双方互失信任,不再具备继续履约的基础,故而解除房屋买卖合同,白某某、张某、严某某返还宋某某、王某100万元房款并无不妥。关于宋某某、王某是否应当承担违约责任的问题,鉴于宋某某持有可用于本案房屋交易的王某的公证委托书,故可代理王某办理房屋过户手续。但交易双方对该委托书可有用于本次房屋交易产生误解,致使双方最终未办理房屋过户手续,因此不能认定宋某某、王某在本次合同履行过程有违约行为,所以白某某、张某、严某某的上诉要求宋某某、王某支付违约金,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。综上,原审法院依据查明的事实作出的判决正确,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币9,400元,由上诉人白某某、张某、严某某共同负担。 本判决为终审判决。

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