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如果说，2014年“PPP模式”尚属“星星之火”，2015年这把火已成燎原之势。曾在鸟巢项目成功探索和实践PPP模式的央企中信地产，正是燎原大势中的明星和范本。 早在4年前，中信地产就特别成立了城市运营部，专门负责城市运营项目。很多地产商都在转型做城市运营商，但大多仍是以地产为主导，然后再来完善其他的配套，而中信地产所提倡的PPP模式可以说完全摒弃房地产这一个概念。 甚至，有不少行业人士认为：政企合作的PPP模式给拥有雄厚产业资源的中信地产带来弯道超车的机会。 以下是中信地产副总裁林竹在2015中国产业新区高峰论坛的主题演讲实录（略有修改），颇具阅读与思考价值： 今天我们的交流，主要是基于两个基本前提： 第一个基本前提，中信地产在研究跟探索产业园区，是基于城市运营的模式来进行的。 第二个基本前提，就是PPP，我们从PPP的角度怎么来研究跟看待产业园区的发展？ 这是今天我想汇报的两个主要的基点，一个是城市运营模式，还有PPP模式。 城市运营模式是中信地产四年前创立的一个创新板块，经过四年的摸索，我们认为在一个新型城镇化的战略引导下，以土地运营为基础，以产业运作为保障，以资本运作为核心，构筑整个城市的系统的产业链。在我们的视角下，产业的发展是整个系统当中的一个主营部分，不是我们的全部。 基于这样一种系统、整体的理念，来看待产业的发展，会有一些新的理解跟运作的方法。最终我们怎么获取回报？通过一系列的土地管理、城市公共基础设施建设以及城市投资等一系列的资源整合，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而共同获取城市整体产业链的基本认识。
在整个整合资源的过程当中，其实无非就是整合三个要素： 第一、土地要素。就算是中关村这个产业园区，首先，第一个得有中关村实体空间，这个实体空间是构筑在房地产开发的基础上。 第二、产业要素。产业的运作是给我们这块土地，给这个土地上构筑的整个空间的需求提供保障，没有产业链的认证，不可能单独的形成土地和所谓的价值，这是我们认识的第二个方面。 第三、资本要素。你想把大规模的土地、产业整合形成到一个具象的空间里面，还是会讲到一个产业链的孵化和融资问题。融资的手段当中，有一个就是资本运作的手段。现在大家看得到，整个世界说，包括世界的IT技术，向加州、硅谷方向的集聚，15年前的集聚，20年前的集聚，包括最近Facebook跟Google在整个美国西海岸的集聚，更主要是资本的集聚，资本选择了加州，就成为了世界著名的IT的一个基地。中国的资本选择了中关村，中关村就成为了中国的新兴的创新的众创空间这么一个基地。包括深圳，深圳的很多最新的2014年统计报表出来，GDP主要的支持部分是创新产业。 那么，中国自主创新的很多产业基地为什么会落在深圳？落在中关村，而不是落在别的什么地方？背后都有大量的资本驱动，深圳那边很多是海外资本，还有本土资本的支持，可能中关村很多的资本是国有资本，包括国外资本的支持，形成了两个成功的创新理念，背后都是要整合资源。所以，我们也看到了整个资源整合的背后的推动力量是资本方面。我们整个巨大的城市系统的构造还是最终要靠资本的运作去推动。 那么，推动了这些要素资源之后，我们要追求五大系统，叫五位一体的系统，这么一种集成。这五大系统里面，今天我们整个主题契合点就是五个系统当中的产业系统。我们的目标从城市运营的视角去看一个城市的发展，要让这个城市可居，宜居，宜业，具备各种方面的吸引力，需要五个方面都要相对均衡。但是，不等于我们在造城过程当中，五个要素要平均分配，不完全是这样。主要是看我们城市的定位。 比如说，我们的文化。文化的构成在整个城市当中是一个灵魂的概念，这一点在一些老城区的改造中尤为重要。比如说我们中关村位于海淀区的西北边，有清华，有北大，这样一种人文的环境里面，如果能植入一些文化的要素，这样的产业园区会具备灵魂，交通、生态。还有产业，没有产业，一个巨大的城市系统是没办法形成的。 但是我们这里讲的产业不完全是今天各位朋友听到的我们主题所对应的那样，我们所认为的产业应该包括一个城市发展当中所具备，所应该要求的各种产业当中的集成。比如我们讲的制造业，高科技产业，其实一个城市形成一个系统，还需要酒店业，商业，还需要很多娱乐业，体育产业等等，这些产业的集成，都是我们站在城市系统的视角下所应该去整合的一种资源。我们把五个要素的资源系统整合之后，应该说这个环境是具备一个我们心目当中所认为达到的相对均衡的这么一个问题。 整个新型城镇化的战略给我们市场带来很多空间，住宅地产是来源于新型城镇化所带来的居住新城的需求。商务办公，大家今天讲到做众创空间的时候，一些朋友讲到，就是这个项目的世鳌，世鳌的领导讲到Service Office，就是从商务办公延伸出来的办公空间。环保、交通、市政、休闲、旅游、独家，包括文化、健康、产业、医疗，这些都是重要的要素。在新型城镇化推动过程当中，我们产业园区的发展如火如荼，我想，2015产业新区高峰论坛就是基于这样的需求，我们看一下我们投资的园区，或者这个园区的投资人，运营者要孵化里面的某一个产业链的时候，可能都离不开我们要熟悉、跟了解一个非常宏大的战略背景，就是我们是在一个中国，这个国家推动的新型城镇化战略这么一个庞大和宏大的背景下推动的。当我们看到这些市场机会的时候，我们才会想到如何去捕捉产业的发展机会。 那么，今天的主题叫产业园区，产业新区，从房地产开发的角度，它自然而然会把房地产跟地产放在一起。 回顾过去20年，产业园区一般由两个系统去做： 一个是政府的系统。比如苏州工业园区，就是由新加坡政府跟苏州市政府共同孵化跟打造的这么一种园区。那么，政府推动的它的架构是委员会，成立一个园区委员会，运用很多行政方面的措施和手段来调动社会资源，支持整个园区的发展，这个是产业园区里面推动的一个力量。 另外一个是市场的力量。市场的推动力量，最先来自于房地产开发商。房地产开发在整个获取大量土地的情况下，按照城市规划的定位，去孵化一些企业的时候，出现了产业地产。后面我们会讲到，未来的产业园区发展，会逐步走向去地产化，但是产业地产本身，应该说最近这段时间涉足“产业+地产”的企业很多，像华夏幸福基业等等。包括国外的一些资本方，像黑石，淡马锡他们都在用不同的角度进入产业园区。他们的操作当中，基于过去中国市场当中的各种回报率的评判，他们会搭建一个“产业+地产”的架构平衡现金流，两者不平衡，资本是没法进入的。我们看到产业地产应该是一个重要的市场的方向。 工业地产，从制造业逐步向高新技术、知识密集型转变，中关村的产业园区，从一开始的定位就非常高端，应该说带动了整个北中国地区产业的升级换代。在东南部，华南地区，更多是向深圳方向走，这些都是受资本的推动，向资本密集型，技术密集型的一些创新的产业方向走。 从整个产业地产的未来发展方向来看，大概会有几个方面的趋势： 第一，符合国家战略的一些新兴的产业类型会受到资本的青睐。 第二，在区域的集聚方面，现在越来越清晰了，向某些区域做产业集合。现在一般的城市，也头脑发热，想去搞一个什么产业园区，不太可能。因为我们在各个地方做开发的时候，经常会跟地方政府接触。政府会说，我们现在也要做产业，隔壁的五个大城市在做一个园区，他们也想做一个园区，这是不太可能，基于市场的人才、资本跟资源要素的流动，不可能选择向一个没有吸引力的方向移动。产业园区，在区域上，一定是向更加集合的方向去走。 第三，模式方面，产业的去地产化越来越明显。之前的“产业+地产”是简单的方式，之后可能逐步会走向“产业+服务+运营+资本运作”的综合方向。 我们观察到的一个市场的情况是： 1、产城融合。新型城镇化在一个城区发展，加上一些产业的联动。 2、定位的差异化。你隔壁的区域做的产业引导，它基于自身的资源类型去推动，你必须要差异化。区域之间的产业竞争，应该说越来越加剧。 3、专业运营。园区的整个管理跟运营可能向更加专业化的方向走，政府的主导可能会逐步的退出。 4、多元化。“互联网+”，不管是+办公，还是+制造业，还是+健康，+医疗，“互联网+”之后，会让产业的形态出现一种多边、灵活的趋势。 5、轻资产化趋势。 6、资本主导。我们感觉到产业的集聚跟发展还是靠资本主导，刚才有一个老总讲的非常好，现在你的工资选址在哪里、搬迁与否，主要业态的变动是否是老总说了算？现在你得问一下你的员工，问一下你手下的几位大将，现在资本是众筹，力量也是众筹的，如果大家的心没有想到一块儿，资本的力量也不会往那个方面去，这是整个产业发展方面我们观察到的一些动向。 那么，在这样一个市场机会下，要捕捉这样一种市场机会，用PPP的模式是一个比较好的方式，尤其是在大规模推动城市发展这样一个角度下，如果不动用社会资本，你单方面的发展是不够的。所以，我们需要具备整体的规划、策划能力。美国的一本书叫《美国大城市的生与死》，从城市的角度看待整个园区的运作，这样离成功就不远了。整体的策划能力必须的，产业的整合和招商能力也是必须的，最终的整合能力是大规模的资本运作。当你面对一个巨大规模的城区的时候，十亿级，百亿级的资金是必须的。这个时候已经金融，融资上升到资本运作，它的风险系数在增加，你的管控能力跟整合能力需要更加强大。 但是，不管怎么说，这样一个市场机会，这么庞大，等待着我们去捕捉，大的公司抓大的机会，小的公司去抓小的机会。 首先，让自己具备多资源的整合能力。 第二，必须要让资源机制跟能力互补的公司来组成一个联合舰队。这非常符合国家提出的混合所有制，以及PPP的初衷。 第三，以市场为导向，做资源的再创造，要满足政府、市场跟公众三方面的要求。今天讲到的产业园区，如果我们不说PPP，可以说是园区的运营商跟政府之间满意度OK就可以，但是如果做PPP模式，就一定必须要满足周边公众的一些需求，否则很难做到PPP这样的模式，因为PPP的定义是用社会资本提供公共产品投资建设的过程。 最后，政府跟企业之间要构建具有法律意义的大的契约关系。这样才能让园区的运行在长周期的范围内运行下去。中关村的运作是政府推动的，中关村发展集团在长达15年当中，能够确保这个集团跟中关村的发展定位，长期符合政府的意图。但是，如果是社会资本，情况可能发生了一个变化，这是我们看到的这样的市场。 那么，在这样一个市场当中，我们觉得要契合政府的需求，政府的需求产生了市场需求。作为我们中信，是用我们的策划能力、规划能力、资本运作能力、产业运作能力来实现。有一点信息跟大家交流，中信集团除了具备强大的资本运作，我们也分产业链，我们巨大的产业链在做产业园区的时候，是具备相对优势的，这是我们的品牌跟我们资源所赋予我们的优势。 大家看一下最近这段时间，大概在中央的从1月30号以来出台了一系列的推动PPP的文件，最新的是在6月26号，提出推进首批示范项目的实施，加快推动设立PPP基金。所以PPP的产业基金可能未来是产业园区在改革创新孵化新的产业、包括加快园区自身发展、大规模快速发展的一个重要的途径。这种产业基金本身具有它的一些特性，尤其在PPP结构下的基金，会有很多优势，现在有些地方已经在尝试用PPP的产业基金去运作。但是，这里还有一些问题。 第一，如果说在信用担保方面，最后还是政府兜底，会增加政府的潜在债务风险，这是绕过来了。 第二、基金大部分都是政府去建立的。如果政府去建立，政府主导下，它与市场主导还是有一个距离。 第三、风险与回报，它是不是完全匹配，这个基金刚运行一两年，还看不出来。中信准备在PPP基金方面做一些探索，后期也可以邀请广大的朋友、合作伙伴关注我们这块的一些动作。华侨文化试验区主导的政策理念就是金融服务、商务会展、旅游休闲、文化创意、教育培训等等，这些都是目前在我们产业发展当中比较高层级的。我们在推动的过程当中，也积累了一些作用的经验，我们就做了一个园区，具体的形态大概是这样的。这个去分为A区、B区、C区，A区是博览中心，我们准备打造成国内比较有创意的，跟书店类似的文化综合体，中间是文化创意的商业街，二层三层不太具备零售价值的空间，我们会把它做出来做创客空间，这些也是我们项目当中的一些设想。 长三角目前也是反映非常热烈，都希望跟我们的项目去结合，去发展，可能我们会结合长三角现在具备的非常有厚度的产业发展基础，大家共同引入中信的资本，推动他们升级换代，从而推动整个区域升级换代。 本文引自公众号“中信城市运营”，略有修改 点击看更多↓↓↓ |
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