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「西安房哥 」是本地第一个业主运营的房产自媒体平台。房哥决心凝聚每一位业主，揭开买房真相，为购房者发声！公众号：西安房哥 这个名单其实从一月份就不断有业主在问，房哥你整天说城改的项目，慎重购买，那么西安城改性质的商品房到底是哪些项目，开发商又不会主动说，你什么时候给统计下？ 先说一个观点，城改项目不是不能买，而是小开发商，五证不全的一定要慎重。 很多城中村位于城市核心地段，要在这地方盖房，就必须搞城改，城改本身没有错，房子靠不靠靠谱，首先看五证是否齐全，其次看到底是不是大的开发商。 城改房与商品房最大的区别就是拿地的土地性质不同，在原有宅基地上重新规划建设的住宅。安置剩余的房子在完善手续后可转变为商品房对外销售，是可以取得产权的。 但是开发商要把城改房作为商品房出售的话必须进行土地出让，将土地性质由城中村的集体土地出让转变为国有土地，土地出让完成后与普通商品房没有什么区别了，而且一般城改占据的都是繁华地段！所以现在很多大开发商也加入到城改项目中来，因为拿地便宜，即使缴纳出让金也比直接拿国有土地便宜，还有就是城中村所在的地理位置了！ 其实西安市面很多在售的楼盘都是城改盘，只不过有的是边卖边办证，证不全就卖，大家熟知，有的是等证完全办全再开盘发售！证不全的城改其实边卖边办证是违法的，但是政府那样说，根本不管，基本睁一眼闭一眼，其中的利益我们也无从知晓，具体哪些没证，出问题停工的加QQ群问！ 以下名单是房哥统计到的，只是其中一部分,大家如果知道别的,欢迎留言,我及时补充： 另外，很多人问城改的手续为啥难办，房哥也简单的说下： 1、流程复杂。我们去过政务大厅的人都知道，政务大厅的手续办理都是有严格的流程，资料齐全窗口收件后都会在规定的工作日内办理完成，并将流程公示。并且还有回访人员与经办人沟通办理过程中是否有遇到刁难等。 但城改的手续大部分都是在一个叫城改办办理。为什么说他是个畸形单位，首先它是在一个特定的时期产生的，其次是由土地、规划、质监等部门抽调人员组织起来的新部门，受城改办主任管理但同时也受各局分管领导管理，双向汇报。这个地方办事可真的就是看心情了，没有时限，没有回访，我跟你关系好我就帮你快点办。关系不好？那您等着吧。我一点不夸张的说他今天在家让猫挠了，都能成为不给你办的理由。 2、手续滞后。举个例子，比如我们项目是2012年开工，时至今年3月底才拿到土地证，目前还没有办施工许可证，但已即将到交房日期。也不是我们不积极办理，主要是确实办不出来，西安的城改项目大多这样，手续滞后导致的最严重后果就是不能办理预售证，而没有预售证就不能办理银行按揭程序，拿不到房款，也就是说你投入的所有的钱都会压在那，十几个亿的资金，想想都害怕。 没有预售证不能卖房，同样，没有施工许可证就不能施工，但工程不能停，区政府会催你赶紧干，但是市上自然会罚你，也就是我不给你证，我还要你干，最后我还要罚你未批先建。这还不算，最后是截至到你拿到土地证之前，这个地按法律上来说还不定是你的。 3、矛盾处理。这个怎么说，按正常来说，大多数情况应该都是净地出让，也就是说我拿地的时候应该已经完成了拆迁补偿、青苗补偿等工作，而且这个理应由当地政府来完成。但有关部门真的都有一个习惯就是空手套白狼，你开发商来出钱搞拆迁、安置等，把费用算完我后期再土地款里给你抵扣。
这一来有关部门没出钱就拆迁了棚户区，安置了居民，也做了开发完成了税收和政绩。但是对于开发商，简直就是噩梦，也就是说你一边忙着搞开发，一边忙着处理赔偿搞得好了也就罢了，搞得不好有关部门嘴一歪全是你的事。 |
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