【房屋买卖】签订认购书后无法达成购房协议，定金能否要回？

一、什么是购房认购书?

　　认购书发生在购房合同签定之前，是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。通过认购书的签署，购房者承诺按约定的条件购买该房产，并交付一定数额的定金，而开发商则保证为购房者预留该房产。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定将来订立正式的合同，而并非最终达到签约。

二、定金是否应当返还?

　　购房者与开发商签订认购协议并交付定金后，双方最终未能签订正式合同，购房者是否可以向开发商要回定金?

　　关于定金是否应当返还的问题，依据《商品房销售管理办法》及其他法律规定，应作如下具体分析：

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不符合商品房销售条件的

　　根据《商品房销售管理办法》第六条规定：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。签署认购书时开发商未取得预售许可证的，与购房者签订了认购书并收取定金的，该认购书无效，开发商应当返还定金。但是如果在起诉前开发商取得预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定认购书有效，定金不予返还。

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符合商品房销售条件的：

　　认购书中明确约定如果认购人不按认购书的条件签订正式合同，开发商不返还定金。对此，作以下具体分析：

　　①认购书约定模糊，权利义务不明确，未明确约定商品房的价格、面积、等具体条件的，而是把这些条件完全留待将来去协商，但后来双方未能就上述条件协商一致，从而未能签订正式合同的，开发商应当将定金返给购房者。因为，此时购房者已经按照认购书履行了合同的义务，并不存在违约行为。正式合同之所以未能签订是因为双方未能就合同的内容达成一致意见，而不是购房者单方存在某种违约行为。按照认购书，购房者仅仅负有依双方约定的条件与开发商签订预售合同的义务而不负有按开发商单方提出的条件签订正式合同的义务，否则违背了合同自愿与公平的原则。

　　②如果认购书已经将将来要签订的正式合同的条件中作了明确的约定，而购房者不同意按认购书的条件去签订正式合同，则购房者承担认购书的违约责任，开发商有权拒绝向购房者返还定金。

　　③如果开发商在签订正式合同时，提出与认购书约定不同的条件而导致正式合同不能签订的，或者开发商已经将认购人认购的房屋销售给他人等开发商的原因导致正式合同不能签订的，根据《中华人民共和国担保法》的规定，开发商应向购房者双倍返还定金。