征收时房屋承租人的权利保护

    征收时房屋承租人的权利保护

     合同法:合同是意思自治的产物，在不与法律和行政法规相抵触的情况下，合同中有约定的要按合同中的约定来处理。在合同无约定的条件下，应按以下原则处理:

     而具体政府行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。此类行为，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。一旦具体政府行为被认定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿。因此，具体政府行为一般不能作为违约的免责理由。

     《合同法》

     第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

     第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

     如出租人明知房屋在一定时间内可能被征收，隐瞒情况与承租人签订租赁合同，或者前一承租人在明知上述情况后隐瞒情况将房屋转租或者收取所谓转让费的，而在征收中造成新承租人的重大损失的。此种情况下，应当允许承租人依《合同法》的规定要求解除合同，并由过错方承担承租人的损失。

     物权法:依《物权法》第一百一十七条:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”

     第一百二十一条:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”

     第四十二条: “为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产??征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益??”对房屋所有权人的补偿应当为其丧失物权补偿，而物权包括占有、使用、收益、处分。

     租赁合同实际上是所有权人将物的占有、使用、部分收益权能让渡给承租人的合同，承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、部分收益全能，其收益当属合法，应当与所有权人一道收到法律的保护。在租赁期内，因征收拆迁不能进行履行租赁合同，政府应当对承租人的损失予以补偿。

     国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括??(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”有租赁事实存在时，都让所有权人获得这两项补偿显然显失公平。

     行政法及行政诉讼法:可以以利害关系人身份主张权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项;第二十六条规定:被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。征收补偿方案和补偿决定都属于可诉行政行为。

     《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条规定“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系

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    的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”

     《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十二条规定“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。”应当认定房屋承租人对征收行为具有法律上的利害关系，有权就征收补偿方案或补偿决定中涉及房屋承租人的权利发表意见。 物权法

     第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

     征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

     征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

     任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

     城市房地产管理法

     第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维

     护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务

     院规定。

     土地管理法 第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:

     (一)为公共利益需要使用土地的;

     (二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

     (三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;

     (四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;

     (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

     依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

     征收房屋应补偿哪些项目和费用？

     答:第一，房屋所有权的损失。《物权法》第24条规定:“征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给予拆迁补偿……”(本《条例》第17条)。第二，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的损失。包括搬家费、家具、设备拆卸、搬迁、安装、调试费、误工费、交通费等与搬迁具有直接因果关系的费用。第三，停产停业损失，一般包括设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用;生产产品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;停产、停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金;企业因拆迁倒闭、解散后职员的安置费用;为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏费用;生产、经营证照的重新办理或变更费用，因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用等。当然上述费用或损失可能不一定同时发生。(《条例》第17、23条)。 第四，土地使用权的损失。《物权法》第121条规定:“因不动产或者动 产征收致使用益物权消灭

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    或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得补偿。”第148条规定:“征收房屋的，应当退还相应的出让金。”另外《物权法》第42条第3款、《土地管理法》第58条也有相关规定。第五，承租人的损失。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖、增予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”另外，各地政府还制定有相应的补助和奖励。

     被征收人和房屋承租人就解除租赁协商不成的，是否可以选择货币补偿？

     答:不能。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”最高人民法院《关于贯彻执行

     〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期间内因买卖、增与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。此乃“买卖不破租赁”。所以，在征收过程中被征收人与承租人和征收部门最好达成一个三方协议，解决被征收人和承租人的损失，如果协商货币补偿不成的，只能选择产权调换。

     《国有土地上房屋征收与补偿条例》

     第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。

     第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

     (一)被征收房屋价值的补偿;

     (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

     (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

     市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

     【豪才律师】本条规定的是补偿项目及奖励补助机制。

     本条共规定了4类6种征收补偿款，分别为:1价值补偿款，2搬迁费，3安置费，4停产停业损失补偿，5补助费，6奖励费。

     这6种征收补偿款和第十八条规定的“住房保障”共同构成了新拆迁条例规定的补偿方面的全部内容。

     结合二十三条，从补偿范围来看与原拆迁条例大致相同，但在停业停产的补偿力度上有了明显提高。也明确要求制定对被征收人的奖励机制，有利于维护被征收人的合法利益。

     第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

     【豪才律师】本条规定的是搬迁费、安置费和周转房。

     与《拆迁条例》相比较，有以下不同:

     一、搬迁费只支付给被征收人(即房屋所有权人)，不再向承租人支付。笔者认为房屋承租人因房屋征收而被迫提前终止租赁协议、腾出房屋，其就补偿事宜，可与被征收人协商解决，相应补偿费用由被征收人从搬迁费中给付。

     二、搬迁费、安置费的支付标准仍未明确。具体制定办法，参考条例全文分析(第四条第

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一款)，在没有上级政府新规定的情况下，应由市、县政府制定。

     第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

     【豪才律师】本条规定的是对于停产停业损失补偿的规定。

     在《拆迁条例》中对于停产停业损失补偿的规定，主要存在两个问题:一是未确定停产停业损失的计算方法，二是表述为“适当补偿”。本条亦未明确补偿的标准，而是规定了由省、自治区、直辖市制定衡量停产停业的损失标准的具体办法。笔者认为，实际操作中，由于各行业性质不同，利润点也各不相同，政府仅用统一的衡量标准进行补偿易造成不公平。笔者建议在制定标准的同时引入对停产停业损失的评估制度，力求做到公平补偿。

     另外，用于被征收房屋经营可能是房屋所有人，也可能是房屋承租人。如出现因征收行为给房屋的承租人造成停产停业损失时，根据本条的规定，似乎承租人也可以得到相应补偿。但是本条例明确规定了承租人不是房屋征收的当事人，因此如因停产停业给承租人造成损失，

     承租人是否能得到相应补偿，我们建议省、自治区、直辖市制定具体办法时能够予以重视，以免在实际操作中引起不必要的纠纷。

     第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

     作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

     任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

     【豪才律师】本条规定的是“先补后搬”的方式、被征收人搬迁的义务及禁止野蛮搬迁等规定。

     两次征求意见稿中都没有明确规定“先补偿、后搬迁”原则，条例中明确后意味着无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位。

     政府的政策文件中一直三令五申，要求不得强拆、暴拆，但现实中发生断水、断电后及其他强制措施的强拆事件仍比比皆是，都是因为执法有偏差所致。第三十一条规定对此作出了救济措施，作为被征收人可以要求追究相关人员的法律责任。

     新条例将建设单位排除在搬迁之外，一方面为杜绝违规操作的情况，另一方面也体现房屋征收的非营利性。

     《城市房屋拆迁管理条例》

     第十三条:第二款拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

     第二十七条:拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

     被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

     第三十一条:

     拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

     第三十三条:因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

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     《山东市城市房屋拆迁管理条例》

     第十六条 第三款拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。

     第二十条 拆迁人及相关单位不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供暖、交通等基本生活条件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。

     任何单位和个人不得以暴力、胁迫、欺诈等手段迫使被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议或者搬迁。

     第三十三条 拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿或者安置。

     被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。但是，原房屋租赁合同另有约定的除外。

     第三十四条 拆迁非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容

     的，应当按照营业用房给予补偿或者安置。

     拆迁的住宅房屋用作营业用房，且符合下列条件的，应当适当提高补偿标准:

     (一)取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;

     (二)房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。

     第三十九条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

     第四十条 被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。

     在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。

     第四十二条 拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。

     第四十三条 搬迁补助费、临时安置补助费、经营性补助费、委托拆迁费、专家鉴定费的具体标准，由设区的市人民政府根据当地实际情况制定并向社会公布。

     第五十二条 拆迁人在拆迁期间，违反本条例第二十条第一款规定的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状;给被拆迁人、房屋承租人造成损失的，拆迁人应当依法予以赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

     第五十五条 设区的市、县(市)人民政府、房屋拆迁管理部门和其他有关部门，违反本条例规定，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任:

     (五)未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的;

     (六)违反规定组织实施房屋强制拆迁的;

     (八)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为并造成比较严重后果的。

     第五十八条 本条例自2006年12月1日起施行。本条例施行前已由房屋拆迁管理部门公告实施的房屋拆迁，按照原规定执行。

     《青岛市城市房屋拆迁管理条例》2006年1月1日起施行

     第十六条 第三款拆迁人不得要求被拆迁人、房屋承租人先搬迁后订立拆迁补偿协议。

     第十七条 拆迁期间,拆迁人不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、

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