拆迁补偿与安置方式和标准

在拆迁活动中拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等亊项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。在拆迁补偿安置协议订立阶段，由拆迁人与被拆迁人协商订立补偿安置协议，视拆迁人与被拆迁人协商的结果又分为三种情形：1.二者顺利达成协议且被拆迁人主动履行协议，在规定期限内搬迁，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除，并办理相关手续，拆迁顺利完成；2.拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿安置协议，但被拆迁人在规定的期限内拒绝搬迁，这种情形下拆迁人可以以补偿安置协议为依据向仲裁委员会申请仲裁或向法院提起民亊诉讼，诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行；3.拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议，这种情形下由拆迁当亊人申请房屋拆迁管理部门或同级人民政府裁决。

(一）拆迁补偿的方式及标准

被拆迁房屋的拆迁安置补偿不仅涉及到被拆迁人利益，也可能因为被拆迁房屋状况等因素而涉及到他人利益。因此，拆迁人应当对被拆除房屋所有人给予补偿。根据相关法律，拆迁人可在取得拆迁许可证后，对被拆迁人进行拆迁补偿与安置。

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换，被拆迁人可以选择补偿方式。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，依据规定，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价。在选择适用补偿方式时应当注意：拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只可以选择货币补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只可以选择产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。产权调换后的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同，原租赁合同终止。

(二）对于特殊房屋的拆迁和补偿应适用以下不同情况

1.关于拆迁租赁房屋的补偿

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人应对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与承租人重新订立房屋租赁合同。相关法律规定，将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人，但房屋拆迁的同时也一定会给承租人带来损失，因此该条规定的原则是既要对房屋所有人进行补偿，同时又要兼顾房屋使用人的利益。

2.关于拆迁产权状况不明房屋的补偿

拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关亊项向公证机关办理证据保全。在拆迁产权不明房屋时，拆迁人向主管部门申报的拆迁方案中应当明确对被拆迁房屋的补偿安置标准、计划补偿方式，以及符合安置房屋使用人等。

3．关于设有抵押权的房屋的补偿

设有抵押权的房屋进行拆迁时，应当首先认定抵押的效力。在认定抵押有效的情况下应通知抵押权人：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的淸偿顺序进行淸偿，不足以淸偿抵押权人的，抵押权人按照法律规定，向抵押人进行追偿。

4.有关拆迁造成房屋停产停业损失补助费的规定

对于拆除非住宅房屋，造成被拆除房屋的使用人停产或者停业，引起被拆除房屋使用人的经济损失，拆迁人有责任给予被拆迁人一定的经济补偿。

案例王某与某房地产公司拆迁补偿纠纷案

〔案件主旨〕

城市房屋拆迁后安置补偿的方式及标准。

〔基本案情〕

2001年7月3日，王某与某房地产公司签订“房屋拆迁协议”。其主要内容为“甲方对荆江街地区实施拆迁，乙方于2001年7月3日搬出住址，过渡期间用房由乙方自行解决，乙方原住直管公房，甲方安置房屋地点为原地，贰类套型。安置房屋在2003年6月1日前兑现。搬家补助费2210元，房屋腾空后发放完毕。”签订协议后，王某如约覆行了搬迁义务，并于2002年2月9日交纳了增加面积款31236元。收据当中明确了收费标准为每平方米为520元，计费基数为63平方米。但某房地产公司未按约定在2003年6月1日前为王某安置住房。王某于2005年3月29日起诉至法院。某房地产公司现已无回迁房安置给王某。

原告王某认为，某房地产公司应在原地给予安置，其增加面积款按每平方米520元计算，并要求赔偿临时过渡补助费、租房、孩子上学等经济损失共计239400元。

被告某房地产公司认为，原告的房屋动迁前为直管公房，并非私有房产，按照法律、政策的规定，原告王某不应该享受一般被拆迁人的地位。

〔判决结果〕

某房地产公司在相同地段等级提供相同户型不少于63平方米的住房一套，如超过63平方米，超过部分由王某按每平方米520元交纳增加面积款，被告需于本判决生效后三十日内给原告王某安置；如本判决第一条不能履行，则被告某房地产公司赔偿原告王某货币安置款176778元；某房地产公司给付原告王某临时过渡补助费按下列标准执行（从2001年3月起到2003年2月每月按150元计算，从2003年3月至2004年4月每月按200元计算，2004年5月起至2005年8月时止毎月按400元计算

〔律师评析〕

本案争议的焦点是本案中拆迁补偿的方式及标准如何计算？

房屋拆迁补偿的方式有两种：货币补偿和产权调换。一般情况下，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式，但有两种例外：拆迁非公益亊业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

本案中原、被告签订的“房屋拆迁协议”系双方当亊人真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效。双方当亊人均应按协议约定行使权利和履行义务。本案原告已按协议履行了搬出拆迁房，交纳各项费用的义务。但被告未按协议约定履行在约定时间以及在原址给原告安置回迁房的义务，对此被告理应承担违约责任。被告应在相同地段等级、相同户型提供63平方米的住房一套给原告安置，履行合同义务。由于被告已无法提供房源，不能承担继续履行的责任，根据相关法律规定，房屋拆迁时，拆迁人应对被拆迁人给予货币补偿或安置。在安置不能时，只能货币补偿，故被告应以货币补偿方式承担补救措施的违约责任。

补偿范围是确定拆迁活动造成的损害中哪些财产利益应依法给予补偿。根据相关法律的规定，补偿范围为房屋所有权、附属物所有权和收益权。

列入拆迁补偿范围的房屋必须是合法房屋，就是说所有权人合法所有的房屋。一是房屋为所有权人合法所有，二是房屋本身合法。对违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。列人补偿范围的附属物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某种用途的设施。作为房屋的附属物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某种用途，并有利于房屋的升值；必须是能计算其价值的物体；该附属物具有合法性。这些附属物对产权人来说也具有经济价值，拆除它们将对被拆迁人带来一定的经济损失，所以应给予补偿。补偿范围中的收益权是依法收取房屋所产生的自然或法定孳息的权利，是房屋所有权的一项重要权能。它可以属于所有人，也可以由承租人、承包人、典权人行使。根据相关法律的规定，应予补偿的收益主要有三种：租金，生产经营预期收益和拆迁产生的费用。

关于货币安置以什么标准进行补偿的问题，采取补救措施的目的，就是为了最大限度地保护守约方，挽回违约方给其造成的损失。损失赔偿应当是因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，如被告按约履行，现原告已在该地区享有63平方米的楼房一间。该回迁区域为二级区域，按XX市2004年房屋市场平均交易价格为平方米2806元。在双方对补偿价格不能达成一致意见，且又无同类地区、同类房屋评估价可供参考的情况下，按政府部门最新公布的平均价予以计算是符合公平原则的，故被告应按2806元/每平方米的标准计算。根据相关规定，被拆迁人自行解决过渡用房的，在过渡期限内，由拆迁人支付临时过渡补助费。被告未按约定2003年6月1日前回迁，应按政策给付超期回迁补助费，其标准应按市拆迁政策贰类户型及超期月份数，据实计算。