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文/北京宋玉成律师 【案件概要】 徐某是北京市海淀区某酒店的业主。2004年，产权人A公司将自己所有的某大厦出租给B公司，用途为宾馆。2005年，B公司转而和徐某签订协议，将其所注册的宾馆转租给徐某经营使用。2009年，徐某加盟速8酒店，将此宾馆用于酒店经营近十年。 2017年，因酒店大厦所在地段拆迁，拆迁方和A公司签订《北京市国有土地使用权收回补偿协议》，该协议写道“该地段上房屋产权人为A公司，房屋现状为：用途为商业，由B公司租用进行酒店经营。”拆迁方遂将停产停业损失补偿费318.99万、附属物补偿款107.43万、搬迁补助费7.9万元都支付给了A公司。 徐某对此不服，多次找到A公司索要自己的停产停业损失、附属物补偿以及搬迁补偿，但A公司一直以徐某与拆迁补偿无关为由分文未予支付。因为多年以来，徐某缴纳了大量的房屋租金，支付了经营酒店所必需的家具家电、水电气费用、室内外装修、电梯安装维护、各种税费等等，徐某认为自己才是该酒店的实际经营人、真正承租人，很显然A公司拿走了本应属于自己的拆迁补偿。在北京朋友的推荐下，徐某联系了北京宋玉成律师，请他代为维权。宋玉成律师大为震惊，徐某作为酒店的实际经营者，居然一分拆迁补偿都没拿到？在梳理思路后，宋玉成律师代理徐某向北京市海淀区人民法院提起诉讼，认A公司属于“不当得利”，要求其返还徐某应得的拆迁补偿款。 法院最终支持了宋玉成律师的代理意见，做出（2017）京0108民初39102号民事判决，要求A公司向徐某返还：停产停业损失补偿款318.99万元、附属物补偿款53.715万元、拆迁补助费3.95万元，共计376.655万元。至此，徐某完成了从一开始一分未得、到最终拿到376万余元补偿的蜕变。
【办案掠影】 出租人非法占有拆迁补偿款，宋玉成律师助力承租人拿回应得拆迁补偿利益 A公司将宾馆租给B公司，B公司又将宾馆转租给徐某。宋玉成律师认为，徐某作为被拆酒店的实际承租人和经营者，经营时间已近十年，拆迁方补偿的停产停业损失补偿款、附属物补偿款、拆迁补助费理应属于徐某所有；A公司对上述款项不享有合法的所有权，其属于不当得利。 法院也认为，停产停业损失款是针对徐某的补偿，理应全部归于徐某。而对于附属物补偿款、拆迁补助费，因为房屋已经实际拆除，无法清点房屋附属物的具体情况，更无在诉讼中通过评估程序确定附属物的价格；法院考虑到A公司是拆迁房屋的所有权人，以及徐某在被拆迁房屋内长期经营宾馆，故而认定双方对于附属物的建设、添置以及房屋的拆迁、有关物品的搬离都有参与，这两笔补偿款由徐某与A公司平均分割。 【律师说法】 民事法律关系中的不当得利包含如下要件： ①双方当事人必须一方为受益人，他方为受害人。 ②受益人取得利益与受害人遭受损害之间必须有因果关系。 ③受益人取得利益没有合法根据，即既没有法律上、也没有合同上的根据，或曾有合法根据，但后来丧失了这一合法根据。 受益人在得知自己的受益没有合法根据或得知合法根据已经丧失后，有义务将已得的不当利益返还受害人。 本案中，虽然A公司是房屋产权人，是法律上的被拆迁人，但其获取全部拆迁补偿款属于“曾有合法根据，但后来丧失了这一合法根据。”因此，徐某作为承租人也享有相应的拆迁补偿利益，A公司应当支付。 关于房屋承租人、实际经营者在房屋征收拆迁中所享有的权益，宋玉成律师在前篇《北京终审改判案例：承租人能拿到房屋拆迁款吗？》案例中曾有过详细的介绍，大家可以翻回去仔细阅读学习。 实践中，房屋所有权人越过房屋承租人、实际经营者而私自与拆迁方签订协议、拿取全部补偿款的案例十分常见。宋玉成律师再次提醒大家，对于承租人承租房屋后，又将该房屋用于经营的，房屋拆迁补偿并非是专门只给房屋所有权人的，根据租赁合同约定、承租人缴纳房屋租金情况、承租期限、缴纳税款情况以及对承租被拆房屋装饰装修的情况，我们承租人、实际经营者在法律上同样享有相应的拆迁补偿权益。大家一定要提升自己的权利意识，在利益受损时，及时联系专业律师，积极主动进行维权。
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