【泽平宏观】房地产盛宴的受益者：房价构成分析 ——房地产周期研究之十四请支持宏观任泽平团队新财富卫冕（今年在国君参评）！ 代表性观点：新5%比旧8%好、5000点不是梦、改革牛、一线房价翻一倍、经济L型、休养生息。 
文：方正宏观任泽平 联系人：宋双杰 导读：在房地产的盛宴里，谁切得了最大的蛋糕？本文分析了房价构成，以便更好地理解房地产市场的利益主体、激励机制以及各自的行为模式，并有助于判断房市的博弈结构和趋势。 摘要： 1、地方政府是最大受益者：政府所得占房价的6成左右，占比高。从宏观层面看，2014年，土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%；从中观城市看，2015年，土地出让金和税收的占比56.8%；从微观上市企业看，2015年，土地转让金和税收占房价的56%。 2、从宏观层面看，地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。1999-2015年，国有土地出让金从514亿激增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。2004-2014年，5个房地产特有税种税收合计从1207亿元飙升至1.38万亿，十年间增长11倍，占地方财政本级收入之比也从10.16%上升至18.21%。2004-2014年，6个房地产业相关的税种税收合计从1028亿元上升到7294亿元，增长7倍。2014年6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成。 3、从中观城市看，土地出让金和相关税收占房价比重为56.8%，主要是土地价格推动房价上涨，各地方建安成本差异不大。1）将房价分解为土地转让金、税收、建安成本、公司毛利，通过计算北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州11个城市2014、2015年的房价构成，发现土地和税收成本占比从2014年的51.6%上升到2015年的56.8%；2）建安成本各地差别不大，不是各地房价差距的主要原因；3）通过回归分析发现，土地价格显著影响房价。 4、从微观企业看，土地转让金和相关税收占房价比重约为56%，房企净利占营收比重低且在下降，土地成本持续攀升。拿地成本占房价4成以上，税收占比约13%，政府这两项收入之和占房价的6成左右。随着地价上升，上市房企的营业收入中成本占比上升，利润占比下滑，缴税略有下滑。 5、结论：受益于土地财政，地方政府是房价上涨的最大受益者，占6-8成；由于地方政府对土地财政的依赖，天然追求土地出让收入最大化；客观看待过去几十年土地财政为中国城镇化融资的历史贡献，但也要正视地价推高房价、拉大财富差距等负面作用；土地财政难以持续，出路在于建立房产税、消费税、个人所得税等地方主体税，这涉及深层次的经济乃至政治改革，不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础。 |
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