法院变卖违建房，土地过户登记怎么办？

案情

李某购买一处法院变卖的房屋后，于2013年3月向A县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。李某提交的材料有：法院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债权人李某以抵偿债务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。

在地籍调查时，A县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违法占地，遂以“土地违法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执法监察部门。接到材料后，执法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。A县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违法事实，对李某作出“没收非法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。

2014年1月，A县法制办在全县开展行政执法案卷评查活动中，对该案件提出评查意见，认为处罚决定书认定的违法事实可能有误。同时认为，既便该局以“违法占地”作为行政处罚依据，也不宜将该房屋当作“非法占用土地上新建的建筑物”给予没收。建议该局重新梳理案件材料，另行处理后报法制办审查。

评析

本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违法占地主体，将法院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：

被处罚主体与违法占地行为人不一致。执行的房屋1995年已经建成，而根据法院裁定，李某的房屋是2013年通过法院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违法占地行为人。因此，A县国土资源局以李某作为违法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。

把人民法院裁定变卖的房屋当非法财物予以没收。李某通过人民法院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在法律意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违法所得、没收非法财物”。A县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。

鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违法占地建房行为”的处罚决定。

对于本案，笔者建议，国土资源部门可参考以下法律法规，对协助法院执行的该房地产作出恰当处理：

人民法院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。

目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。

因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。

（作者单位：广西国土资源宣传中心  广西梧州市国土资源局）

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法院能否拍卖违法建筑物

违法建筑物的司法处置，是指未依法取得规划、用地、建设审批，或者虽取得合法审批手续，但在规划核准面积外违规建造，或拆除原合法建筑物后重建，且未到行政主管部门补办相关手续，致使该房产无法办理不动产权属证书，或已有的权属证书登记面积小于建筑实际使用面积的违法建筑物的强制处置问题。

《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。违法建筑物的建造过程不合法，故被执行人不能取得违法建筑所有权，而仅享有占有利益，无绝对排他性，不得对抗执法机关。因此，基于“不能让违法者受益”的要求，执行法院有权调整违法建筑物的支配状态，将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态，变更为由竞买人等享有。违法建筑物本身违法不等于处置违法建筑物的行为违法，司法拍卖合法与否的判断标准是且只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”。事实上，对违法建筑物带瑕疵拍卖不会新增或扩大其对社会秩序和社会利益的影响，因为原先负面影响已客观存在。因此，笔者认为违法建筑物是可以拍卖的。

但须注意的是，在法院执行违法建筑物时，不可将违法建筑物的权属转移登记设为前置条件。此外，在估价时还应区分违法建筑物可否改正，并在评估价格中予以体现。行政主管部门对违法建筑物转移登记的处理方式有两种：一是按照原始权属证书登记面积予以过户，竞买人按照房屋权利现状取得房产；二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由，不予转移登记，以督促违法建筑物使用者自行纠正。若由执行法院向登记机关发出协助执行通知书，将违法建筑物通过司法行为合法化，则将损害社会公共利益，侵害主管部门的行政权力。故无论行政主管部门采取何种方式，权属登记均不属于法院协助范围，应由买受人自行负责。

实践中，不少法院事先与行政主管部门充分沟通，解决违法建筑物登记问题后再行拍卖，此举有助于提升竞买人的竞买意愿，提高违法建筑物的拍卖成交率。但法院拍卖不以对违法建筑物权属登记为前置条件，与主管部门沟通结果不得影响拍卖进程。但法院在处置前，应向竞买人全面如实履行瑕疵风险告知义务，提示持有非法建筑物的后果并给出合理性建议。如提醒买受人正确处理历史遗留问题，阐明行政主管部门对违法建筑物有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违法收入”等处罚措施。对违法部分与合法建筑物可以物理分离的，建议其自行拆除，对可改正的违法建筑物，建议其及时补办相关手续。（张伟）

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